Renditeimmobilie: Was sie ausmacht und welche Kennzahlen zählen

Romolo Marini · 2026-10-13

Ein Exposé landet in Ihrem Postfach. „Renditeimmobilie“ steht oben, darunter eine Prozentzahl, vielleicht 4,5 oder 5 %. Klingt ordentlich. Aber was genau ist da eigentlich ausgerechnet worden, und was fehlt?

Der Begriff ist nicht geschützt. Jeder Verkäufer kann eine vermietete Wohnung so nennen, und jede Prozentzahl kann anders berechnet sein. Wer eine Renditeimmobilie prüfen will, braucht deshalb ein paar eigene Kennzahlen.

Wir erklären die vier wichtigsten und rechnen sie an zwei Wohnungen durch. Dabei zeigt sich auch, warum die höhere Rendite nicht automatisch die bessere Wahl ist.

01Was ist eine Renditeimmobilie?

Eine Renditeimmobilie, oft auch Anlageimmobilie oder Renditeobjekt genannt, ist eine Immobilie als Kapitalanlage. Sie gehört Ihnen, jemand anderes nutzt sie und zahlt dafür Miete. Das Gegenstück ist die selbst genutzte Immobilie, bei der Sie Miete sparen, aber keine einnehmen.

Steuerlich ist der Unterschied groß. Bei einer vermieteten Immobilie sind Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung des Gebäudes Werbungskosten. Bei einer selbst genutzten Wohnung sind sie das nicht.

Für die meisten Privatanleger beginnt der Weg mit einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Kennzahlen funktionieren aber für alle Arten gleich.

02Die vier Kennzahlen einer Renditeimmobilie

1. Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Immobilie bezahlen. Er ist die schnellste Prüfung, ob ein Preis zur Miete passt.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Eine Wohnung für 200.000 € mit 8.000 € Jahreskaltmiete hat den Faktor 25. Je höher der Faktor, desto teurer kaufen Sie jeden Euro Miete ein. Einen festen guten Wert gibt es nicht. Vergleichen Sie den Faktor mit ähnlichen Wohnungen in derselben Lage, nicht mit Durchschnittswerten für ganz Deutschland.

2. Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors, in Prozent. Sie steht in fast jedem Exposé.

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Bei 200.000 € Kaufpreis und 8.000 € Miete sind das 4,0 %. Die Zahl lässt alles weg, was Geld kostet: Kaufnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen, Leerstand. Sie taugt deshalb nur zum ersten Sortieren.

3. Nettomietrendite

Die Nettomietrendite rechnet ehrlicher. Sie zieht von der Miete ab, was Sie selbst tragen, und teilt durch den Preis einschließlich Kaufnebenkosten.

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Leerstandspuffer) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Nicht umlagefähig sind bei einer Eigentumswohnung vor allem die Verwaltung der Gemeinschaft, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen in Ihrer Wohnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Welche Kosten Sie an den Mieter weitergeben dürfen, erklärt unser Glossar zu umlagefähigen Nebenkosten.

4. Cashflow

Der Cashflow ist die Zahl, die Sie jeden Monat auf Ihrem Konto spüren. Er zieht von der Miete alle Kosten und die Kreditrate ab.

Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Leerstandspuffer − Zinsen − Tilgung

Die Tilgung gehört in diese Rechnung, weil das Geld Ihr Konto verlässt. Sie ist aber kein Verlust, denn sie baut Ihre Schulden ab. Nach Steuern kommt die Steuerwirkung dazu, die von Ihrem Einkommen abhängt.

Wie rechnet sich Ihr Objekt? Geben Sie Kaufpreis, Miete und Kosten ein und sehen Sie Brutto- und Nettomietrendite auf einen Blick.

03Beispielrechnung: zwei Wohnungen im Vergleich

Nehmen wir zwei vermietete Eigentumswohnungen, beide Baujahr 1995. Die eine liegt in einer Großstadt in Hessen, die andere in einer Mittelstadt in Niedersachsen. Beide Wohnungen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Der Käufer, nennen wir ihn Daniel, ist ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 €. Er würde jeweils den Kaufpreis komplett finanzieren, zu 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung, und die Kaufnebenkosten selbst zahlen.

Schon die Nettomietrendite zeigt, wie viel zwischen Exposé und Wirklichkeit liegt. Bei Wohnung A schrumpft die Rendite von 3,30 % auf 2,45 %, bei Wohnung B von 5,20 % auf 3,61 %. Beide liegen unter dem angenommenen Kreditzins von 3,8 %. Daraus folgt der Cashflow.

Wohnung A kostet Daniel vor Steuern fast fünfmal so viel im Monat wie Wohnung B. Nach Steuern sind es immer noch rund 505 € gegenüber 111 €. Ist Wohnung B also die bessere Renditeimmobilie?

Nicht unbedingt. Die höhere Rendite ist oft der Preis für ein höheres Risiko. In einer kleineren Stadt findet sich bei einem Auszug womöglich schwerer ein neuer Mieter. Die Nachfrage kann sinken, wenn Arbeitgeber wegziehen oder die Bevölkerung schrumpft. Dazu ist das Haus häufig älter oder schlichter ausgestattet. Umgekehrt kann eine Großstadt-Wohnung leichter wieder vermietet werden, kostet dafür aber jeden Monat deutlich mehr. Beides sind legitime Entscheidungen, wenn Sie sie bewusst treffen.

04Was die Kennzahlen nicht zeigen

Alle vier Kennzahlen rechnen mit der Miete von heute. Sie sagen nichts darüber, ob diese Miete morgen noch zu erzielen ist und was das Haus in fünf Jahren braucht. Dafür müssen Sie hinsehen.

Wer tiefer in die Bewertung einsteigen will: Banken und Gutachter ermitteln den Wert vermieteter Immobilien oft im Ertragswertverfahren, also aus der nachhaltig erzielbaren Miete. Der Verkehrswert kann deshalb vom Angebotspreis abweichen.

05Risiken: Worauf Sie bei einer Renditeimmobilie achten sollten

• Leerstand und Mietausfall: Zieht der Mieter aus, fehlt die ganze Miete. Im Beispiel A wären das bei drei Monaten ohne Mieter rund 3.300 € Miete plus das volle Hausgeld.
• Zinsänderung: Nach der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert. Bei Wohnung A kostet ein Prozentpunkt mehr auf rund 327.000 € Restschuld nach zehn Jahren etwa 3.270 € Zinsen im Jahr zusätzlich.
• Sanierungen und Sonderumlagen: Ist die Rücklage der Gemeinschaft klein und steht eine Dach- oder Heizungssanierung an, zahlen alle Eigentümer nach ihrem Anteil nach.
• Lage: Eine hohe Rendite kann ein Hinweis auf schwache Nachfrage sein. Rechnen Sie bei solchen Objekten mit längeren Leerständen.
• Mietrecht: Mieterhöhungen sind gedeckelt, bei Neuvermietung gilt in vielen Städten die Mietpreisbremse. Wer schnelle Mietsprünge einplant, rechnet sich das Objekt schön.
• Betreiberrisiko bei Pflegeapartments: Hier zahlt ein Betreiber die Miete. Fällt er aus, kann die Miete ausbleiben, bis ein neuer Betreiber gefunden ist.
• Wertentwicklung: Ob eine Immobilie in zehn Jahren mehr oder weniger wert ist, kann niemand vorhersagen. Unsere Rechnung kommt ohne Annahme zur Wertsteigerung aus.