Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Immobilie: Schritt für Schritt

Michael Pauker · 2026-10-14

Im Exposé steht eine Zahl: 4 % Mietrendite. Die Bank nennt eine Rate, der Steuerberater eine Abschreibung, der Verkäufer eine Miete. Jede Zahl für sich stimmt. Was am Monatsende auf Ihrem Konto passiert, sagt keine davon.

Genau das klärt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Sie führt Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, laufende Kosten und Steuer in einer Rechnung zusammen. Und sie zeigt, was passiert, wenn der Mieter auszieht oder die Zinsen steigen.

Wir rechnen in diesem Ratgeber eine vermietete Wohnung vollständig durch. Mit Zahlen, die nicht schöngerechnet sind.

01Was eine Wirtschaftlichkeitsberechnung leisten muss

Der Begriff wird unterschiedlich benutzt. Gutachter meinen damit oft eine Bewertung für Banken oder Behörden. Für Sie als Käufer ist es etwas anderes: Ihre eigene Investitionsrechnung. Sie beantwortet drei Fragen.

1. Wie viel Geld muss ich einsetzen, einmalig und jeden Monat?
2. Was bleibt vor und nach Steuern übrig?
3. Hält die Rechnung, wenn es schlechter läuft als geplant?

Eine Renditeformel beantwortet höchstens einen Teil der ersten Frage. Deshalb reicht sie für eine Kaufentscheidung nicht.

02Die Beispielwohnung: Gesamtinvestition und Finanzierung

Nehmen wir Jonas, 38, ledig, angestellt, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 € im Jahr. Er prüft eine vermietete Zweizimmerwohnung in Niedersachsen: 62 m², Baujahr 1996, Kaufpreis 215.000 €, kein Makler. Der Mieter zahlt 713 € kalt, das sind 11,50 € je m². Der Name ist ausgedacht, alle Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas finanziert den Kaufpreis vollständig über die Bank und zahlt die Nebenkosten von 14.569 € aus eigenem Geld. Die Bank bietet 4,0 % Sollzins bei zehn Jahren Zinsbindung und 1,5 % anfängliche Tilgung. Das liegt im Rahmen dessen, was Anbieter Ende September 2026 für zehnjährige Zinsbindungen nennen. Die Rate beträgt 985,42 € im Monat, 11.825 € im Jahr.

Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner können Sie Schritt 1 für Ihr Bundesland nachrechnen.

Was kostet Ihr Kauf neben dem Kaufpreis? Kaufpreis, Bundesland und Grundschuld eingeben.

03„Die 3,2 % sind die reine Mietrendite ohne Finanzierung, also Miete durch Kaufpreis?“

Die üblichen Kennzahlen sind schnell gerechnet. Sie eignen sich, um Angebote zu vergleichen, nicht um eine Kaufentscheidung zu treffen.

Ein Kaufpreisfaktor von 25 heißt: Die Wohnung kostet 25 Jahresmieten. Die Nettomietrendite liegt fast einen Prozentpunkt unter der Bruttorendite. Und schon hier zeigt sich der Kern des Problems. Jonas zahlt 4,0 % Zins für sein Darlehen. Die Wohnung bringt netto 3,06 %.

Ihre Kennzahlen auf einen Blick Kaufpreis, Miete und nicht umlagefähige Kosten eingeben.

Mit dem Rechner sehen Sie, wie stark Kaufpreis und Miete die Kennzahlen verschieben.

04„Wie viel Prozent Instandhaltung nehmt ihr an? Das erscheint mir recht wenig.“

Bei einer Eigentumswohnung gibt es drei Kostenblöcke, die nicht vom Mieter getragen werden.

Die ersten beiden Posten stehen im Wirtschaftsplan der Gemeinschaft. Fragen Sie ihn vor dem Kauf an und lesen Sie die Protokolle, ob eine Sanierung ansteht. Die eigene Reserve deckt, was in Ihrer Wohnung kaputtgeht, denn das zahlt die Gemeinschaft nicht. Wie hoch Sie sie ansetzen, hängt vom Zustand ab. Bei einer Wohnung von 1996 mit altem Bad wären 0,50 € je m² eher knapp. Wie Sie Rücklage und anstehende Maßnahmen prüfen, zeigt der Ratgeber Protokolle der Eigentümerversammlung vor dem Kauf.

05„Wie viel muss ich monatlich aus eigener Tasche dazuzahlen?“

Jonas zahlt also rund 360 € im Monat zu, mit Reserven gut 400 €. Diese Zahl muss in sein Haushaltsbudget passen, und zwar ab dem ersten Monat. Die Bank prüft das auch, in der Haushaltsrechnung.

Wann wäre die Wohnung vor Steuern ausgeglichen? Rechnet man zurück, bräuchte sie eine Kaltmiete von rund 1.125 € im Monat, also gut 18 € je m². Bei diesem Kaufpreis und voller Finanzierung ist das weit von der tatsächlichen Miete entfernt.

06„Ist das vor oder nach Steuern positiv?“

Für das Finanzamt zählen andere Posten als für Ihr Konto. Die Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau. Dafür darf Jonas die Abschreibung (AfA) abziehen, obwohl dafür kein Geld fließt. Für Wohngebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, beträgt sie 2 % im Jahr auf den Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG). Der Gebäudeanteil ist hier mit 75 % angenommen. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).

Die Ersparnis von 1.430 € entspricht einem Steuersatz von rund 38 % auf den Verlust. Das ist Jonas' Grenzsteuersatz in diesem Einkommensbereich, nicht die pauschalen 40 % oder 42 %, mit denen viele Rechnungen arbeiten. Wer weniger verdient, spart weniger. Wie sich die Steuer für Ihren Fall ändert, zeigt der Rechner für Mieteinnahmen und Steuer.

Die Erstattung können Sie sich schon im laufenden Jahr holen, über eine Lohnsteuerermäßigung beim Finanzamt. Dann sinkt die monatliche Zuzahlung entsprechend.

Das ist die ehrliche Lage. Jonas zahlt jeden Monat rund 285 € aus eigener Tasche. Gleichzeitig sinken seine Schulden um rund 274 € im Monat. Ob sich das lohnt, hängt an zwei Dingen, die keine Rechnung vorhersagen kann: wie sich Miete und Wert der Wohnung über die Jahre entwickeln.

07Was Eigenkapital an der Rechnung ändert

Viele Anleger fragen, ob mehr Eigenkapital die Rechnung rettet. Rechnen wir dieselbe Wohnung mit 20 % Eigenkapital, also 43.000 € zusätzlich zu den Nebenkosten.

Mit Eigenkapital halbiert sich die monatliche Zuzahlung. Die Steuerersparnis sinkt, weil weniger Zinsen anfallen. Und die 43.000 € sind gebunden. Sie könnten anderswo auch Zinsen bringen. Ob sich der Einsatz lohnt, hängt davon ab, was Sie mit dem Geld sonst machen würden. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht.

08Der Stresstest: Was passiert, wenn es schlechter läuft?

Eine Rechnung, die nur im Normalfall aufgeht, ist keine Rechnung. Drei Ereignisse sollten Sie immer durchspielen.

Drei Monate Leerstand kosten Jonas netto rund 1.350 €. Eine um 1,5 Prozentpunkte teurere Anschlussfinanzierung kostet ihn jedes Jahr gut 2.600 € mehr Zinsen, rund 220 € im Monat. Beides zusammen würde die monatliche Zuzahlung mehr als verdoppeln. Planen Sie deshalb eine Liquiditätsreserve ein, die mindestens einige Monatsraten abdeckt.

09Für wen sich so eine Wohnung eignen kann

Wer Cashflow vor Steuern sucht, braucht ein anderes Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, etwa einen niedrigeren Kaufpreisfaktor oder mehr Eigenkapital. Das ist eine Frage des Objekts, nicht der Rechnung.

10Risiken und Grenzen der Berechnung

• Leerstand. Jeder Monat ohne Mieter trifft den Cashflow voll, nur ein Teil kommt über die Steuer zurück.
• Zinsen. Nach Ende der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Die Rechnung oben zeigt, was 1,5 Punkte bedeuten.
• Instandhaltung. Sonderumlagen der Gemeinschaft und Reparaturen in der Wohnung können die Reserven übersteigen.
• Steuerrecht. Abschreibungsregeln und Steuersätze können sich ändern. Ihr Steuersatz kann im Ruhestand sinken, dann wirkt die Abschreibung schwächer.
• Wiederverkauf. Ob und zu welchem Preis Sie die Wohnung später verkaufen können, ist offen. Die Berechnung oben enthält bewusst keine Wertsteigerung.
• Annahmen. Jede Zahl in diesem Beispiel ist eine Annahme. Ihre Rechnung braucht Ihre Zahlen: Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Bankangebot, Steuerbescheid.