Wer in Stuttgart, Tübingen oder Reutlingen eine Wohnung als Kapitalanlage sucht, stößt schnell auf Kaufpreise von 3.000 bis über 4.000 €/m². Südlich davon, auf der Schwäbischen Alb, liegt Albstadt. Hier werden gebrauchte Wohnungen für rund 2.000 €/m² angeboten, also für etwa die Hälfte.

Albstadt ist kein Vorort. Die Stadt hat 47.000 Einwohner, ist die größte im Zollernalbkreis und hat mehr Arbeitsplätze als dort wohnende Beschäftigte. Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und zeigen, was für den Standort spricht, wo die Grenzen liegen und wie eine Rechnung mit echten Mietspiegelwerten aussieht.

01Albstadt in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Albstadt im Vergleich mit Stuttgart, Tübingen und Reutlingen

Die stärkste Zahl für Albstadt ist der Preis. Für eine gebrauchte Wohnung zahlen Sie hier nach den Angeboten rund halb so viel wie in Tübingen und weniger als die Hälfte von Stuttgart. Die Mieten sind ebenfalls niedriger, aber nicht im gleichen Maß. Deshalb bleibt im Verhältnis von Miete zu Kaufpreis mehr übrig.

Albstadts Stärke liegt im niedrigeren Einstiegspreis bei eigenständiger Beschäftigungsbasis. Die Vergleichswerte sind allerdings keine identischen Wohnungsangebote und keine Renditezusage. Der historische Leerstand und die unterschiedlichen Mietniveaus zeigen, wie wichtig eine passende Mikrolage und die Prüfung des konkreten Mietvertrags sind.

03Bevölkerung und Nachfrage

Albstadt hatte Ende 2025 amtlich 47.047 Einwohner, 2.616 mehr als 2015. Das sind 5,9 % in zehn Jahren. Ganz vergleichbar sind die beiden Zahlen nicht, weil der Zensus 2022 die Einwohnerzahlen in ganz Deutschland neu berechnet hat. Der Trend ist trotzdem klar: Nach dem Deutschlandatlas wuchs Albstadt zwischen 2019 und 2024 im Schnitt um 0,64 % pro Jahr, zuletzt von 46.950 (2024) auf 47.047.

Das Wachstum kommt über Zuzug. Der Zollernalbkreis hatte 2024 je 10.000 Einwohner 33 Zuzüge mehr aus anderen Teilen Deutschlands als Fortzüge. Eine eigene Prognose für Albstadt veröffentlicht das Statistische Landesamt nicht frei. Für das Land rechnet es bis 2045 damit, dass alle 44 Stadt- und Landkreise wachsen, je nach Kreis um 3,1 bis 5,5 %.

Beim Zensus 2022 lebten 39,6 % der Haushalte allein, und 38 % der Wohnungen waren vermietet. Albstadt ist eine Eigentümerstadt mit einem kleineren Mietmarkt als Universitätsstädte.

04Wirtschaft, Hochschule und Arbeitsmarkt

Albstadt ist ein Industriestandort mit eigener Anziehung. Am 30.06.2025 arbeiteten 19.587 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, mehr Beschäftigte als am Wohnort registriert waren. Täglich pendeln 9.462 Menschen ein und 8.811 aus. Nach Angaben der Stadt ist Albstadt nach Reutlingen und Tübingen die drittstärkste Wirtschaftskraft der Region Neckar-Alb.

Die wichtigsten Branchen sind laut Stadt technische Textilien, Werkzeug- und Maschinenbau sowie Präzisions- und Sicherheitstechnik. Einer der großen Arbeitgeber ist Groz-Beckert, ein Hersteller von Maschinennadeln und Präzisionsteilen für die Textilindustrie mit Stammsitz in Albstadt. Ende 2024 arbeiteten dort 2.194 der weltweit 9.419 Beschäftigten. In Ebingen hat außerdem Effeff seinen Sitz, ein Hersteller von Türschlössern und elektrischen Türöffnern, der seit 2005 zur Assa-Abloy-Gruppe gehört.

Die Hochschule Albstadt-Sigmaringen hat in Albstadt die Fakultäten Engineering und Informatik. Im Wintersemester 2024/25 studierten dort 1.392 Menschen, an beiden Standorten zusammen 2.610. Für kleine Wohnungen ist das eine zusätzliche, wenn auch überschaubare Nachfrage.

Die Arbeitslosenquote im Zollernalbkreis lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 4,6 %, etwa so hoch wie im Landkreis Reutlingen und deutlich unter Stuttgart. Die Kehrseite einer Industriestadt ist die Abhängigkeit von wenigen Branchen. Wenn Textil- und Maschinenbau schwächeln, spürt Albstadt das schneller als eine Verwaltungs- oder Universitätsstadt.

05Lebensqualität, Verkehr und Stadtentwicklung

Albstadt liegt auf der südwestlichen Schwäbischen Alb, auf bis zu knapp 1.000 Metern Höhe. Die Stadt besitzt nach eigenen Angaben 5.744 Hektar Wald, den drittgrößten kommunalen Waldbesitz in Baden-Württemberg. Bekannt ist sie für die Premiumwanderwege „Traufgänge“, für Mountainbike-Strecken und im Winter für 116 Kilometer Loipen und sechs Skilifte.

Die Entfernungen nennt die Stadt so: Tübingen 45 km, Reutlingen 54 km, Bodensee 66 km, Stuttgart 84 km. Albstadt-Ebingen liegt an der Zollernalbbahn Richtung Tübingen und Sigmaringen. Die stillgelegte Talgangbahn von Ebingen nach Onstmettingen soll reaktiviert werden, ist aber noch in der Planung, einen festen Termin gibt es nicht (Stand 12.10.2026).

In der Stadtentwicklung setzt Albstadt auf die Innenstädte. Die Stadt führt vier Sanierungsgebiete: Südliche Stadtmitte Tailfingen, Umfeld Bahnhof Ebingen, Hufeisen Ebingen und Stadtteilmitte Truchtelfingen. Dort fördert sie die Erneuerung von Gebäuden und öffentlichen Flächen. Für zwei Grundstücke in Ebingen (Landgraben 3, Pfarrstraße 30) hat sie Konzeptvergaben ausgeschrieben, neue Wohngebiete sind am Stadtrand in Planung.

06Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Albstadt hat einen qualifizierten Mietspiegel, den der Gemeinderat am 10.04.2025 anerkannt hat. Er beruht auf einer Befragung zum Stichtag 01.01.2024 und gilt zwei Jahre ab Inkrafttreten. Die Basismiete hängt von Größe und Baujahr ab. Eine Wohnung mit 60 bis 70 m² kommt bei Baujahr 1970 bis 1979 auf 6,19 €/m², bei Baujahr 1990 bis 1999 auf 6,76 €/m². Eine kleine Neubauwohnung mit 45 bis 50 m² (Baujahr 2020 bis 2023) liegt bei 9,28 €/m². Für Wohnungen in Ebingen gilt ein Zuschlag von 4 %, dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage.

Inserate liegen deutlich darüber. Das BBSR nennt für den Zollernalbkreis 2025 eine Angebotsmiete von 9,77 €/m². Der Mietspiegel bildet auch alte Verträge mit niedriger Miete ab.

Für Kaufpreise gibt es in Albstadt keinen öffentlichen Marktbericht. Der Gemeinsame Gutachterausschuss erteilt Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nur auf Antrag. Wir nutzen deshalb Angebotspreise von immoportal.com (Stand 01.10.2026): Wohnungen mit Baujahr 1970 bis 1999 werden im Schnitt für 1.973 €/m² angeboten, Baujahr 2000 bis 2015 für 2.535 €/m², Baujahr ab 2016 für 3.208 €/m². Im Schnitt aller Wohnungen sanken die Angebotspreise seit 2023 von 2.394 auf 2.106 €/m². Tatsächliche Kaufpreise können abweichen.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Schon mit der Miete aus dem Mietspiegel liegt Albstadt über den Vergleichsstädten. Der obere Balken ist ein Szenario mit der kreisweiten Angebotsmiete, keine nachgewiesene Neuvermietungsmiete für die konkrete Wohnung. Rechnen Sie mit dem, was der Mieter laut Mietvertrag tatsächlich zahlt. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

07Stadtteile im Überblick

Albstadt entstand 1975 aus neun Gemeinden, die bis heute eigene Ortskerne haben. Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil gibt es nicht. Der Mietspiegel unterscheidet nur Ebingen von den übrigen Stadtteilen. Die Tabelle beschreibt deshalb den Charakter.

In allen Stadtteilen zählt die einzelne Adresse. Der Mietspiegel gibt Zuschläge, wenn Lebensmittelladen und Geschäfte zu Fuß erreichbar sind.

08Regeln für Vermieter in Albstadt

Albstadt steht nicht in der Mietpreisbegrenzungs- und nicht in der Kappungsgrenzenverordnung des Landes, die bis 31.12.2026 gelten. Auch im Entwurf der Anschlussregelung ab 2027 ist Albstadt nicht vorgesehen (Stand 13.10.2026). Daraus folgen zwei Regeln, die für Vermieter günstiger sind als in Stuttgart, Tübingen oder Reutlingen:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miete nicht auf 10 % über dem Mietspiegel begrenzt. Eine Grenze setzt das Wirtschaftsstrafgesetz, wenn eine Miete mehr als 20 % über der Vergleichsmiete liegt und ein geringes Angebot ausgenutzt wird.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um bis zu 20 % steigen, höchstens bis zur Vergleichsmiete. In den Städten der Landesverordnung sind es 15 %.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 118.380 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 7,0 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

09Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Albstadt

Nehmen wir Jana, 38, ledig, Ingenieurin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1975, für 118.380 €. Das entspricht dem Angebotspreis für Wohnungen dieser Baujahre. Die Miete liegt mit 6,19 €/m² genau beim Mietspiegelwert für diese Größe und dieses Baujahr, ohne Zuschläge. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jana zahlt nach Steuern rund 148 € im Monat zu. Ungefähr derselbe Betrag fließt in die Tilgung und reduziert ihre Darlehensschuld. Ohne Tilgung ist der laufende Saldo nach Steuern in diesem Beispiel annähernd ausgeglichen. Das illustriert den Vorteil eines niedrigen Einstiegspreises, nicht die Wirtschaftlichkeit eines konkreten Angebots.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Mieterwechsel bewegen die Rechnung am stärksten. Weil keine Mietpreisbremse gilt, kann ein Mieterwechsel die Rechnung verbessern. Weil der Leerstand höher ist als in der Region, kann er sie ebenso verschlechtern, wenn die Wohnung länger frei bleibt.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Albstadt

Was ändert sich, wenn Jana stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Für Neubau-Erstverkäufe in Albstadt gibt es keine veröffentlichte Statistik. Wohnungen ab Baujahr 2016 werden im Schnitt für 3.208 €/m² angeboten, neue Projekte liegen in der Regel darüber. Wir rechnen deshalb mit einer Annahme von 4.000 €/m², also 180.000 €. Grunderwerbsteuer (9.000 €) sowie Notar und Grundbuch (3.233 €) zahlt sie aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir die Angebotsmiete für Wohnungen ab Baujahr 2016 an, 11,05 €/m².

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (7.648 € statt 2.015 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,3 % unter der gebrauchten Wohnung, weil der Kaufpreis je m² doppelt so hoch ist. Vor Steuern zahlt Jana rund 352 € im Monat zu, nach Steuern rund 69 €, also rund 80 € weniger als beim Bestand. Jede 500 €/m² mehr Kaufpreis kosten bei 45 m² rund 99 € im Monat. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

10Standortstärken und worauf wir beim Objekt achten

Für Albstadt sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist seit 2015 um 5,9 % gewachsen und hat mehr Arbeitsplätze als dort wohnende Beschäftigte. Mit Groz-Beckert und Effeff sitzen international tätige Unternehmen in der Stadt, die Hochschule bildet Ingenieure und Informatiker aus. Gebrauchte Wohnungen kosten rund die Hälfte von Tübingen, die Bruttomietrendite liegt schon mit Mietspiegelmiete über der Region. Albstadt fällt nach dem genannten Verordnungsstand nicht unter die Mietpreisbremse. Bei laufenden Verträgen gilt grundsätzlich die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete und weitere gesetzliche Voraussetzungen.

Damit die Standortvorteile zum eigenen Investment passen, prüfen wir beim einzelnen Angebot insbesondere:

• Leerstand 6,2 % beim Zensus 2022, fast doppelt so viel wie in Reutlingen. Eine frei gewordene Wohnung kann länger leer stehen.
• Zielgruppe und Wiederverkauf: 38 % der Wohnungen waren beim Zensus vermietet. Mietnachfrage und spätere Verkäuflichkeit sind für die konkrete Wohnungsgröße, Adresse und Preispositionierung zu prüfen; die Quote allein belegt keine Käuferzahl.
• Niedrige Mietspiegelmieten: Im laufenden Vertrag steigt die Miete nur bis zur Vergleichsmiete.
• Abhängigkeit von der Industrie: Textil und Maschinenbau reagieren auf Konjunktur und Weltmarkt.
• Keine öffentliche Prognose für die Stadt und ein Kreis, in dem 23 % der Einwohner 65 Jahre oder älter sind.
• Keine amtlichen Kaufpreise: Prüfen Sie den Preis Ihrer Wohnung mit einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

11Weitere Standorte

Weitere Städte in Baden-Württemberg: Überblick Baden-Württemberg · Esslingen am Neckar · Freiburg im Breisgau · Heidelberg · Heilbronn · Karlsruhe · Konstanz · Ludwigsburg · Mannheim · Pforzheim · Reutlingen · Stuttgart · Tübingen · Ulm

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

Alle Beiträge von Andriy Bezborodko

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, amtliche Werte oder gekennzeichnete Angebotswerte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.