Kapitalanlage-Immobilien in Freiburg

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie überlegen, in Freiburg eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Die Stadt hat einen guten Ruf: Universität, Schwarzwald, Sonne, und eine Bevölkerung, die anders als in vielen Städten auch in Zukunft wachsen soll. An Mietern wird es kaum fehlen.

Genau deshalb sind die Kaufpreise hoch. Freiburg ist für Anleger ein Lehrstück darüber, was passiert, wenn alle an die Nachfrage glauben: Die Miete deckt einen immer kleineren Teil des Kaufpreises. Ohne viel Eigenkapital oder einen hohen Steuersatz zahlen Sie hier jeden Monat spürbar zu.

Wir haben die verfügbaren Zahlen zusammengetragen, die Rendite selbst gerechnet und eine vermietete Wohnung bis nach Steuern durchgespielt. Wo uns amtliche Zahlen fehlen, sagen wir das.

01Freiburg in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Vermieter in einer Tabelle. Für einige Werte konnten wir keine aktuelle amtliche Zahl abrufen, das steht dabei.

Den Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses gibt die Stadt nur gegen Gebühr ab. Die Kaufpreise in dieser Tabelle sind deshalb Angebotspreise. Tatsächlich gezahlte Preise für ältere Wohnungen liegen in der Regel darunter. Eine Leerstandsquote aus dem Zensus 2022 konnten wir für Freiburg nicht abrufen.

02Bevölkerung und Nachfrage

Freiburg ist in den letzten Jahren gewachsen. Ende 2023 lebten nach den Statistischen Ämtern 237.244 Menschen in der Stadt, 3 % mehr als fünf Jahre zuvor. Allein 2022 kamen rund 4.300 Einwohner hinzu.

Anders als in Kiel, Rostock oder Aachen rechnet die Prognose im Wegweiser Kommune auch für die Zukunft mit einem Plus: rund 238.400 Einwohner im Jahr 2040, 3,2 % mehr als 2020. Wachstum ist keine Garantie für steigende Mieten. Es spricht aber dafür, dass die Nachfrage nach Wohnungen nicht nachlässt.

Wie die Menschen wohnen:

• Rund 47 % Einpersonenhaushalte schätzt der Wegweiser Kommune für 2022. Kleine Wohnungen sind entsprechend gefragt.
• Universität und Hochschulen prägen die Stadt. Die Albert-Ludwigs-Universität gehört zu den großen Universitäten in Baden-Württemberg, dazu kommen Pädagogische Hochschule, Musikhochschule und weitere Hochschulen. Eine aktuelle Studierendenzahl konnten wir nicht aus einer amtlichen Quelle abrufen.
• Wohnungsknappheit ist auch politisch anerkannt. Die Stadt betreibt eine Plattform zum Wohnraumschutz, auf der Leerstand und überhöhte Mieten gemeldet werden können.

Die Angebotsmieten zeigen allerdings, dass der Markt an Grenzen stößt. Laut Portalauswertung lagen sie 2024 bei 15,56 €/m², 2025 bei 14,61 €/m² und 2026 bisher bei 14,04 €/m². Höher als 2024 sind sie also nicht mehr.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Freiburg ist eine Dienstleistungsstadt. Universität, Universitätsklinikum, Verwaltung, Forschung und Tourismus prägen den Arbeitsmarkt stärker als die Industrie. Die meisten neuen Stellen meldeten Unternehmen im September 2026 bei freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen.

Die Arbeitslosenquote von 4,3 % gilt für den Agenturbezirk, also Freiburg mit den Landkreisen Breisgau-Hochschwarzwald und Emmendingen. Bundesweit lag die Quote im September 2026 bei 6,4 %. Die Arbeitsagentur sieht trotzdem keine Trendwende: Die Firmen schaffen nur zurückhaltend neue Stellen. Für Vermieter ist die niedrige Arbeitslosigkeit ein Argument für zahlungsfähige Mieter, mehr nicht.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die verlässlichste Mietquelle ist der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026. Er beruht auf über 3.000 Datensätzen aus einer Befragung im Sommer 2024, gilt vom 01.01.2025 bis 31.12.2026 und nennt eine durchschnittliche Nettomiete von 10,81 €/m².

Freiburg rechnet den Mietspiegel nach Wohnfläche und Baujahr. Ein paar Werte für eine 55-m²-Wohnung in mittlerer Lage mit mittlerem Standard:

Neue Mietangebote liegen laut Portal miet-check.de bei 14,20 €/m², für Neubauwohnungen ab Baujahr 2021 bei 21,00 €/m². Das sind Angebote, keine vereinbarten Mieten. Für eine Bestandswohnung gilt bei Neuvermietung die Mietpreisbremse: höchstens 10 % über dem Mietspiegel.

Bei den Kaufpreisen fehlt uns eine amtliche Zahl. Angebotene Eigentumswohnungen kosteten laut miet-check.de in den letzten zwölf Monaten im Schnitt 6.128 €/m², in einfacher Lage rund 5.650 €/m², in guter rund 6.900 €/m² (Stand 2026). Darin stecken alle Baujahre einschließlich Neubau.

Was heißt das für die Rendite? Wir teilen den Kaufpreis durch die Jahresmiete und erhalten den Kaufpreisfaktor. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Auch wenn die tatsächlichen Kaufpreise unter den Angebotspreisen liegen: Freiburg bewegt sich bei 35 bis 45 Jahresmieten. Das ist deutlich mehr als in den anderen Städten dieser Seitenreihe. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Kaufpreise je Stadtteil konnten wir nicht abrufen. Die Angebotsmieten der innenstadtnahen Postleitzahlgebiete liegen laut miet-check.de dicht beieinander, zwischen rund 13,90 und 14,40 €/m². Wir ordnen die Stadtteile deshalb nach Charakter ein.

Für die Miete zählen im Mietspiegel neben Baujahr und Größe auch Lage und Ausstattung. Die Lageklassen hat die Stadt für den Mietspiegel 2025/2026 erstmals geobasiert ermittelt, inklusive der Nähe zu Ärzten, Schulen und Kitas.

06Regeln für Vermieter in Freiburg

Freiburg gehört zu den Gemeinden, die Baden-Württemberg als angespannten Wohnungsmarkt eingestuft hat.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die geltende Landesverordnung läuft am 31.12.2026 aus. Die Landesregierung hat im September 2026 eine Neufassung bis 31.12.2029 in die Anhörung gegeben. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, nach umfassender Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete. Auch diese Verordnung gilt bis 31.12.2026 und soll verlängert werden.
• Wohnraumschutz: Die Stadt geht nach eigenen Angaben gegen Leerstand und überhöhte Mieten vor und nimmt Hinweise über eine Online-Plattform entgegen. Wer eine Wohnung länger leer stehen lassen oder als Ferienwohnung nutzen will, sollte vorher bei der Stadt nachfragen.
• Grunderwerbsteuer: In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 % des Kaufpreises. Alle Sätze stehen auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg.

Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf Kaufnebenkosten von rund 6,6 %. Bei 337.040 € sind das rund 22.200 €. Wie sich Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber zu den Notarkosten.

Was kostet der Kauf in Baden-Württemberg zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Baden-Württemberg wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Freiburg

Nehmen wir das Ehepaar Weber: Lena und Jonas, beide angestellt, gemeinsam veranlagt, mit einem zu versteuernden Einkommen von 120.000 € im Jahr. Sie kaufen eine Zweizimmerwohnung mit 55 m², Baujahr 1985, in mittlerer Lage. Als Kaufpreis setzen wir den durchschnittlichen Angebotspreis an: 6.128 €/m², zusammen 337.040 €. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Wohnung wird gerade neu vermietet. Mehr als den Mietspiegelwert plus 10 % erlaubt die Mietpreisbremse nicht: 10,27 €/m² laut Mietspiegel, also höchstens 11,29 €/m². Die Kaufnebenkosten zahlen die Webers aus Eigenkapital: 16.852 € Grunderwerbsteuer und rund 5.328 € für Notar und Grundbuch, zusammen 22.180 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank.

Vor Steuern zahlen die Webers jeden Monat rund 950 € zu, nach Steuern rund 605 €. Davon fließen 421 € in die Tilgung. Ohne Tilgung bleibt nach Steuern ein Minus von rund 184 € im Monat. Die Wohnung trägt also nicht einmal ihre Zinsen und laufenden Kosten selbst.

Und wenn der tatsächliche Kaufpreis 15 % unter dem Angebotspreis liegt, also bei rund 286.500 €? Dann sinkt die Zuzahlung nach Steuern auf rund 462 € im Monat, ohne Tilgung auf rund 104 €. Besser, aber weit von einem ausgeglichenen Ergebnis entfernt.

Wer in Freiburg kauft, setzt nicht auf Ertrag, sondern darauf, dass die Wohnung in 20 oder 30 Jahren deutlich mehr wert ist und das Darlehen dann getilgt ist. Ob das eintritt, weiß niemand. Rechnen Sie deshalb mit deutlich mehr Eigenkapital, als Sie anderswo brauchen. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Einen Vergleich mit einer Neubauwohnung rechnen wir für Freiburg bewusst nicht, weil uns kein belastbarer Durchschnittspreis für neue Wohnungen vorliegt. Wie die höhere Abschreibung bei Neubauten wirkt, erklärt unser Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnen Sie mit dem AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken einer Wohnung in Freiburg

Freiburg ist ein sehr gefragter Wohnungsmarkt. Für Anleger heißt das: stabile Nachfrage, niedrige laufende Rendite.

Was für Freiburg spricht: Die Bevölkerung wächst, und die Prognose rechnet weiter mit einem Plus. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig, Universität und Klinikum sorgen für eine breite Mieterschaft. Der Mietspiegel liegt mit 10,81 €/m² hoch, neue Angebote noch deutlich darüber. Und die Grunderwerbsteuer ist mit 5,0 % niedriger als in Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein.

Was dagegen spricht:

• Sehr hoher Kaufpreisfaktor: 35 bis 45 Jahresmieten. Der Cashflow ist mit üblicher Finanzierung stark negativ, selbst nach Steuern.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, die Verlängerung bis 2029 ist geplant.
• Sinkende Angebotsmieten seit 2024: Laut Portalauswertung von 15,56 €/m² (2024) auf 14,04 €/m² (2026 bisher).
• Hoher Eigenkapitalbedarf: Wer den monatlichen Zuschuss begrenzen will, muss viel Eigenkapital einsetzen.
• Zinsänderung: Bei hohen Darlehen wirkt jeder Prozentpunkt Zins stark. Ein Prozentpunkt mehr kostet in unserem Beispiel vor Steuern rund 280 € im Monat.
• Instandhaltung: Auch in Freiburg stammen viele Wohnungen aus den Jahrzehnten vor 1990. Sanierungen bezahlen Sie über Rücklage oder Sonderumlage.
• Wiederverkauf: Wer auf Wertsteigerung setzt, ist auf die Marktentwicklung angewiesen. Die Angebotspreise sind 2023 und 2025 gegenüber dem Vorjahr gesunken.

Vor- und Nachteile einer vermieteten Eigentumswohnung unabhängig von der Stadt finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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