Freiburg für Kapitalanleger: Alle 28 Stadtteile im Vergleich 2026
In der Altstadt leben in fast drei von vier Haushalten Alleinlebende, in Waltershofen in einem von drei. Der Mietspiegel unterscheidet die Lagen um bis zu 16 %, die Angebotspreise um fast das Doppelte. Wir vergleichen die 28 Stadtteile mit amtlichen Zahlen und rechnen dieselbe Wohnung in drei Lagen durch.
Eduard WinterInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben sich für Freiburg entschieden. Die nächste Frage ist, wo: Wiehre oder Stühlinger, Herdern oder Haslach, Rieselfeld oder eine der Ortschaften am Tuniberg? Freiburg hat 28 Stadtteile, und sie unterscheiden sich stark. In der Altstadt leben in fast drei von vier Haushalten Alleinlebende, in Waltershofen in einem von drei. Im Brühl wohnen in nur rund 7 % der Wohnungen die Eigentümer selbst, in Waltershofen in fast der Hälfte.
Für Vermieter ist ein zweiter Punkt wichtig. Der Freiburger Mietspiegel rechnet die Lage über Abschläge: Für eine einfache Lage in der Stadt sind es 10 %, für die Ortschaften am Tuniberg und Hochdorf bis zu 16 %. Die Angebotspreise für Immobilien liegen zwischen den Stadtteilen dagegen fast um das Doppelte auseinander.
Wir vergleichen alle 28 Stadtteile mit den Zahlen der Stadt Freiburg. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.
01Freiburg in 28 Stadtteilen: die große Vergleichstabelle
Die Tabelle fasst die wichtigsten Zahlen der Stadt je Stadtteil zusammen. Alle Werte stammen aus dem Statistischen Jahrbuch 2024 der Stadt Freiburg, Stand Ende 2023. Die Stadt veröffentlicht sie für 42 Stadtbezirke, wir haben sie zu den 28 Stadtteilen zusammengefasst.
| Stadtteil | Einwohner 2023 | Veränderung seit 2016 | Einpersonen-haushalte | Arbeitslose | SGB II | Selbst genutztes Eigentum | Ø Kaufangebot 2023 (Anzahl) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Altstadt | 7.742 | +2,6 % | 73,2 % | 3,3 % | 3,5 % | 8,1 % | 5.712 €/m² (47) |
| Neuburg | 5.576 | +18,7 % | 65,4 % | 2,4 % | 3,0 % | 13,0 % | 4.395 €/m² (23) |
| Herdern | 12.757 | +4,7 % | 56,5 % | 2,6 % | 2,7 % | 22,7 % | 5.618 €/m² (48) |
| Zähringen | 9.429 | +3,1 % | 53,9 % | 3,8 % | 5,2 % | 26,7 % | 5.333 €/m² (72) |
| Brühl | 13.247 | +17,2 % | 60,1 % | 5,0 % | 8,7 % | 6,8 % | 5.281 €/m² (77) |
| Hochdorf | 5.283 | −2,0 % | 41,2 % | 4,0 % | 7,2 % | 35,7 % | 4.839 €/m² (30) |
| Waldsee | 5.871 | ±0,0 % | 57,9 % | 2,3 % | 2,6 % | 23,7 % | 5.362 €/m² (16) |
| Littenweiler | 8.417 | +2,2 % | 53,3 % | 3,9 % | 7,1 % | 23,9 % | 5.451 €/m² (62) |
| Ebnet | 3.000 | +14,9 % | 47,0 % | 2,6 % | 3,3 % | 33,9 % | 6.190 €/m² (15) |
| Kappel | 2.747 | +2,0 % | 43,4 % | 2,4 % | 2,6 % | 44,5 % | 4.943 €/m² (10) |
| Oberau | 6.778 | −2,2 % | 63,8 % | 3,0 % | 2,7 % | 22,9 % | 5.455 €/m² (36) |
| Wiehre | 24.630 | −0,8 % | 59,0 % | 3,9 % | 4,4 % | 20,5 % | 5.683 €/m² (152) |
| Günterstal | 2.172 | +8,3 % | 47,8 % | 2,7 % | 3,1 % | 32,6 % | 7.115 €/m² (14) |
| Stühlinger | 15.793 | −0,1 % | 65,7 % | 4,5 % | 6,6 % | 10,4 % | 5.190 €/m² (117) |
| Mooswald | 9.551 | +5,5 % | 52,6 % | 4,5 % | 7,2 % | 24,2 % | 4.518 €/m² (43) |
| Betzenhausen | 15.335 | +5,5 % | 57,3 % | 3,2 % | 5,8 % | 14,1 % | 4.889 €/m² (55) |
| Landwasser | 7.069 | −0,3 % | 47,2 % | 5,0 % | 9,3 % | 19,5 % | 3.772 €/m² (40) |
| Lehen | 2.549 | +1,2 % | 47,8 % | 2,8 % | 2,9 % | 34,6 % | 5.306 €/m² (9) |
| Waltershofen | 2.182 | −0,2 % | 33,3 % | 1,8 % | 2,4 % | 48,6 % | 4.124 €/m² (5) |
| Haslach | 22.371 | +13,4 % | 55,7 % | 6,5 % | 10,4 % | 14,8 % | 4.890 €/m² (104) |
| St. Georgen | 12.985 | +6,6 % | 50,7 % | 3,6 % | 5,3 % | 32,2 % | 4.944 €/m² (91) |
| Opfingen | 4.528 | +2,4 % | 42,0 % | 3,3 % | 3,8 % | 41,5 % | 5.121 €/m² (31) |
| Tiengen | 3.672 | +7,6 % | 41,1 % | 4,9 % | 5,7 % | 45,1 % | 5.082 €/m² (51) |
| Munzingen | 3.023 | +4,0 % | 34,7 % | 3,8 % | 4,5 % | 45,5 % | 3.984 €/m² (12) |
| Weingarten | 11.584 | +4,3 % | 43,3 % | 8,8 % | 17,3 % | 16,4 % | 3.834 €/m² (71) |
| Rieselfeld | 9.402 | −6,8 % | 42,1 % | 3,3 % | 5,6 % | 37,1 % | 5.256 €/m² (32) |
| Vauban | 5.118 | −8,4 % | 47,1 % | 2,1 % | 2,7 % | 31,6 % | 5.817 €/m² (15) |
| Freiburg | 232.811 | +3,9 % | 55,2 % | 4,2 % | 6,3 % | rund 21 % | 5.119 €/m² (1.278) |
Einwohner mit Hauptwohnsitz nach Melderegister am 31.12.2023, Veränderung gegenüber 31.12.2016. Arbeitslose am 31.12.2023 als Anteil an den Einwohnern von 15 bis 64 Jahren, Menschen im SGB-II-Bezug als Anteil an allen Einwohnern, beides nicht mit Quoten der Agentur für Arbeit vergleichbar. Selbst genutztes Eigentum: Anteil an allen Wohnungen. Kaufangebote: Durchschnitt aller 2023 beendeten Angebote für Häuser und Wohnungen je m² Fläche (Value AG Marktdatenbank), in Klammern die Zahl der Angebote. Rieselfeld einschließlich Mundenhof. Zusammenfassung zu Stadtteilen und Anteile: eigene Berechnung.
Zwei Dinge fallen auf. Am stärksten gewachsen sind seit 2016 Neuburg (+18,7 %), der Brühl mit dem neuen Quartier am Güterbahnhof (+17,2 %) und Haslach (+13,4 %). Und die beiden jungen Stadtteile Rieselfeld und Vauban haben Einwohner verloren: Dort ziehen Kinder der ersten Familien aus, die Quartiere werden älter.
02Kaufpreise: was über die Stadtteile bekannt ist
Für Freiburg gibt es keine frei zugänglichen amtlichen Kaufpreise je Stadtteil. Der Gutachterausschuss veröffentlicht seine Auswertung der Kaufverträge in einem kostenpflichtigen Marktbericht. Die Stadt selbst druckt im Statistischen Jahrbuch aber Angebotsdaten je Stadtbezirk ab. Sie stammen aus der Marktdatenbank der Value AG und umfassen alle 2023 beendeten Angebote für Häuser und Wohnungen.
Diese Zahlen sind Angebotspreise, keine Kaufpreise. Sie mischen Häuser und Wohnungen, Neubau und Bestand, und in kleinen Stadtteilen beruhen sie auf wenigen Angeboten. Günterstal mit 14 Angeboten zeigt vor allem, dass dort Häuser und große Wohnungen angeboten werden. Für die großen Stadtteile mit vielen Angeboten sind sie ein brauchbarer Hinweis auf das Preisgefälle: Wiehre (152 Angebote) rund 5.680 €/m², Stühlinger (117) rund 5.190 €/m², Haslach (104) rund 4.890 €/m², Weingarten (71) rund 3.830 €/m².
Innerhalb der Stadtteile ist die Spanne groß. In der Wiehre lag die Oberwiehre bei rund 6.100 €/m², die Unterwiehre-Süd bei rund 5.340 €/m². Im Brühl reichte es von rund 5.900 €/m² am Güterbahnhof bis rund 2.850 €/m² im Industriegebiet. Am niedrigsten waren unter den Stadtbezirken mit mindestens 20 Angeboten Landwasser, Weingarten und Haslach-Haid.
03Mieten: Lageklassen im Mietspiegel
Freiburg hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig vom 01.01.2025 bis 31.12.2026. Im Schnitt aller erhobenen Mietverträge lag die Nettokaltmiete bei 10,81 €/m². Für eine 55-m²-Wohnung aus den Jahren 1961 bis 1977 nennt Tabelle 1 eine Basismiete von 9,32 €/m², für eine Neubauwohnung der Jahre 2023 und 2024 14,44 €/m².
Die Lage hat die Stadt für diesen Mietspiegel erstmals geobasiert ermittelt, etwa über die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kitas. Jede Adresse ist im Adressverzeichnis einer Lageklasse zugeordnet:
| Lageklasse im Mietspiegel 2025/2026 | Zu- oder Abschlag | Beispiele aus dem Adressverzeichnis |
|---|---|---|
| Stadt S3 und S4 (gute und gehobene Lage) | ±0 % | Lorettostraße, Goethestraße (Wiehre) |
| Stadt S2 (mittlere Lage) | −6 % | Eschholzstraße 2–100, Lehener Straße 14–162 (Stühlinger) |
| Stadt S1 (einfache Lage) | −10 % | Krozinger Straße, Bugginger Straße, Sulzburger Straße (Weingarten) |
| Stadt S0 (Gewerbe) | −11 % | Adressen in Gewerbegebieten |
| Tuniberg-Ortschaften und Hochdorf TH2 (mittlere Lage) | −15 % | mittlere Lagen in Opfingen, Tiengen, Munzingen, Waltershofen und Hochdorf |
| Tuniberg-Ortschaften und Hochdorf TH0 und TH1 | −16 % | einfache Lagen und Gewerbe dort |
Stadt Freiburg, Qualifizierter Mietspiegel 2025/2026, Tabelle 2 und Adressverzeichnis. Abschläge auf die Basismiete aus Tabelle 1.
Die Mietangebote im Jahrbuch liegen mit 16,7 €/m² im Stadtdurchschnitt deutlich darüber. Sie enthalten aber auch Zimmer, in Neuburg waren es 21,9 €/m². Für eine Wohnung im Bestand sind sie kein Maßstab.
Kaufpreis und tatsächliche Miete eintragen, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.
04Bevölkerung, Haushalte und Arbeitsmarkt je Stadtteil
Für Vermieter zählt, wer in einem Stadtteil wohnt und wie. Freiburg ist zwischen Ende 2016 und Ende 2023 von rund 224.100 auf rund 232.800 Einwohner mit Hauptwohnsitz gewachsen (+3,9 %). An den Freiburger Hochschulen waren im Wintersemester 2022/23 rund 32.500 Menschen eingeschrieben.
Die meisten Alleinlebenden wohnen in der Innenstadt und westlich davon: 73,2 % der Haushalte in der Altstadt, 65,7 % im Stühlinger und 65,4 % in Neuburg sind Einpersonenhaushalte. Dort leben auch die wenigsten Selbstnutzer, im Brühl nur 6,8 %, in der Altstadt 8,1 %. Das sind Stadtteile mit vielen Mietwohnungen. In Ortschaften wie Waltershofen, Munzingen, Tiengen oder Kappel sind es weniger als 45 % Alleinlebende, und fast jede zweite Wohnung wird vom Eigentümer bewohnt.
Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Der Anteil Arbeitsloser an den Einwohnern zwischen 15 und 64 Jahren lag Ende 2023 zwischen 1,8 % in Waltershofen und 8,8 % in Weingarten, der Anteil der Menschen im SGB-II-Bezug zwischen 2,4 % und 17,3 %. Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Stadtteile. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.
05Fünf Lagetypen für Kapitalanleger
Statt eines Rankings ordnen wir die Stadtteile fünf Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.
Typ 1: Innenstadt und Westen der Innenstadt
Altstadt, Neuburg, Stühlinger und Brühl haben die meisten Alleinlebenden der Stadt (60 bis 73 %) und die wenigsten Selbstnutzer (7 bis 13 %). Die Angebotspreise lagen 2023 zwischen rund 4.400 und 5.700 €/m². Universität, Kliniken und Hauptbahnhof sind nah, Neuburg und der Brühl gehören zu den am stärksten wachsenden Stadtteilen. Viele Adressen liegen im Mietspiegel in mittlerer Lage mit 6 % Abschlag.
- Sie kleine Wohnungen an Studierende und Berufseinsteiger vermieten möchten.
- Sie häufigere Mieterwechsel einplanen oder eine Verwaltung beauftragen.
- Sie die Lageklasse der Adresse vor dem Kauf prüfen.
- Sie einen Überschuss aus der Miete erwarten.
- Sie mit Zimmer- oder möblierten Angebotsmieten rechnen.
Typ 2: Wiehre, Herdern, Oberau und der Osten
Wiehre, Herdern, Oberau, Waldsee, Littenweiler und Günterstal sind gewachsene Wohnviertel mit Gründerzeit, Villen und Nachkriegsbau. Die Angebotspreise lagen zwischen rund 5.360 und 7.100 €/m². Meist ist mehr als die Hälfte der Haushalte alleinlebend, der Anteil im SGB-II-Bezug liegt meist unter 5 %. Viele Adressen liegen in der Lageklasse S3 und S4 ohne Abschlag.
- Sie an Berufstätige, Klinikpersonal und Paare vermieten möchten.
- Sie viel Eigenkapital einsetzen und lange halten wollen.
- Ihnen breite Nachfrage wichtiger ist als laufende Rendite.
- Sie den niedrigsten Einstiegspreis suchen.
- Sie einen monatlichen Zuschuss von mehreren hundert Euro nicht tragen können.
Typ 3: der Westen und Südwesten mit Großsiedlungen
Weingarten, Landwasser, Haslach, Mooswald und Betzenhausen liegen bei Angebotspreisen zwischen rund 3.770 und 4.900 €/m². In Weingarten und Landwasser prägen Hochhäuser und große Wohnanlagen der 1960er und 1970er Jahre das Bild. Hier ist der Anteil der Menschen im SGB-II-Bezug am höchsten, in Weingarten 17,3 %. Haslach ist seit 2016 um 13,4 % gewachsen. Ein niedriger Angebotspreis bedeutet hier nicht automatisch mehr Ertrag.
- Sie einen niedrigeren Einstiegspreis suchen und mit Mietspiegel rechnen.
- Sie Hausgeld, Rücklage und Protokolle großer Anlagen genau prüfen.
- Sie Erfahrung mit Vermietung und Verwaltung haben.
- Sie zum ersten Mal eine Wohnung kaufen und wenig Zeit haben.
- Sie den niedrigen Preis mit Rendite gleichsetzen.
Typ 4: die neuen Quartiere Rieselfeld und Vauban
Rieselfeld und Vauban sind seit den 1990er Jahren entstanden, mit Stadtbahn, vielen Familien und Wohnungen ab Baujahr 1995. Die Angebotspreise lagen bei rund 5.260 und 5.820 €/m². Beide Stadtteile haben seit 2016 Einwohner verloren (−6,8 % und −8,4 %). Für neuere Baujahre nennt der Mietspiegel höhere Basismieten als für den Nachkriegsbestand.
- Sie eine neuere Wohnung mit weniger Sanierungsbedarf suchen.
- Sie an Paare und Familien vermieten möchten.
- Sie die höhere Basismiete neuerer Baujahre im Mietspiegel ansetzen.
- Sie vor allem Studierende als Mieter suchen.
- Sie mit wachsender Einwohnerzahl im Quartier rechnen.
Typ 5: Ortschaften am Tuniberg, Hochdorf und im Osten
Opfingen, Tiengen, Munzingen, Waltershofen, Hochdorf, Lehen, Ebnet und Kappel sind eingemeindete Orte mit eigener Ortschaftsverfassung. Hier wird jede dritte bis fast jede zweite Wohnung vom Eigentümer bewohnt, die Haushalte sind größer. Für die Tuniberg-Ortschaften und Hochdorf zieht der Mietspiegel 15 bis 16 % ab. Die Angebotspreise beruhen teils auf weniger als 15 Angeboten.
- Sie größere Wohnungen an Familien vermieten möchten.
- Sie längere Mietverhältnisse anstreben.
- Sie den Mietspiegelabschlag in Ihre Rechnung einbauen.
- Sie kurze Wege in die Innenstadt erwarten.
- Sie eine Wohnung schnell wiederverkaufen möchten.
06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Lagen
Nehmen wir Miriam. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1960er oder 1970er Jahren und vergleicht drei Lagen: die Wiehre (Lorettostraße, Lageklasse S3 und S4), den Stühlinger (Eschholzstraße, S2) und Weingarten (Krozinger Straße, S1). Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
Als Kaufpreis nehmen wir den durchschnittlichen Angebotspreis des Stadtteils 2023, ohne Abschlag. Als Miete setzen wir den Mietspiegel an: 9,32 €/m² Basismiete für 55 m² und Baujahr 1961 bis 1977, in der Wiehre ohne Abschlag, im Stühlinger minus 6 % (8,76 €), in Weingarten minus 10 % (8,39 €). Bei einer Neuvermietung wären bis zu 10 % mehr erlaubt.
| Wiehre | Stühlinger | Weingarten | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² (Ø Angebot 2023) | 5.683 € | 5.190 € | 3.834 € |
| Kaufpreis 55 m² | 312.565 € | 285.450 € | 210.870 € |
| Grunderwerbsteuer 5,0 % | 15.628 € | 14.272 € | 10.544 € |
| Notar und Grundbuch (rund 1,8 %) | 5.626 € | 5.138 € | 3.796 € |
| Gesamtkosten | 333.819 € | 304.860 € | 225.210 € |
| Kaltmiete je m² (Mietspiegel 2025/2026) | 9,32 € | 8,76 € | 8,39 € |
| Kaltmiete im Jahr | +6.151 € | +5.782 € | +5.537 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | −924 € | −924 € | −924 € |
| Zinsen (3,8 %) | −11.877 € | −10.847 € | −8.013 € |
| Tilgung (2 %) | −6.251 € | −5.709 € | −4.217 € |
| Cashflow vor Steuern | −12.901 € | −11.698 € | −7.617 € |
| Abschreibung 2 % auf 75 % der Gesamtkosten | 5.007 € | 4.573 € | 3.378 € |
| Steuerliches Ergebnis der Vermietung | −11.195 € | −10.100 € | −6.316 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026) | +4.102 € | +3.720 € | +2.368 € |
| Cashflow nach Steuern | −8.799 € | −7.978 € | −5.249 € |
| pro Monat | rund −735 € | rund −665 € | rund −435 € |
| Bruttomietrendite | 2,0 % | 2,0 % | 2,6 % |
Miriam legt in allen drei Lagen jeden Monat viel Geld dazu. In der Wiehre sind es nach Steuern rund 735 €, davon sind rund 520 € Tilgung, die ihre Restschuld senkt. In Weingarten sind es rund 435 € bei rund 350 € Tilgung.
Wäre der Kaufpreis 15 % niedriger als der Angebotsdurchschnitt, sänke der monatliche Zuschuss nach Steuern auf rund 580 € in der Wiehre, rund 525 € im Stühlinger und rund 335 € in Weingarten. Auch dann bleibt die Rechnung in allen drei Lagen deutlich im Minus.
Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für eine Lage. Sie zeigt zweierlei. Erstens bestimmt der Kaufpreis das Ergebnis viel stärker als die Lageklasse im Mietspiegel. Zweitens liegt die Vergleichsmiete für Wohnungen der 1960er und 1970er Jahre in Freiburg weit unter dem Kaufpreisniveau, das Inserate zeigen. Wohnungen mit einer höheren Bestandsmiete, mit Ausstattungszuschlägen oder aus neueren Baujahren rechnen sich anders. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.
07Risiken bei der Lagewahl in Freiburg
Jede Lage hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.
- Angebot statt Kaufpreis: Die Stadtteilwerte sind Angebotspreise für Häuser und Wohnungen, teils aus wenigen Angeboten. Der Preis Ihrer Wohnung kann deutlich darunter oder darüber liegen.
- Mietpreisbremse und Mietspiegel: Die Landesverordnung läuft am 31.12.2026 aus, eine Verlängerung bis 31.12.2029 ist geplant. Die Lageklasse der Adresse entscheidet über bis zu 16 % Abschlag.
- Hoher Zuschuss: In unserer Rechnung zahlen Sie in jeder Lage jeden Monat mehrere hundert Euro zu. Planen Sie das über viele Jahre ein, auch bei Einkommensänderungen.
- Studentische Nachfrage: Kleine Wohnungen in Innenstadt und Stühlinger hängen an Universität und Hochschulen. Häufigere Mieterwechsel kosten Zeit und Geld.
- Zinsen: Bei Bruttorenditen von 2 bis 3 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
- Große Anlagen und alter Bestand: Hochhäuser in Weingarten und Landwasser und viele Wohnungen der Nachkriegszeit brauchen neue Fenster, Leitungen oder Heizungen. Das trifft Rücklage und Hausgeld.
08Weitere Standorte
Die Zahlen zu ganz Freiburg, die Vermieterregeln und die Lage am Arbeitsmarkt finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Freiburg. Die Bezirke in Baden-Württemberg vergleichen wir auch für Stuttgart, Karlsruhe und Mannheim. Weitere Städte im Land stehen im Überblick Baden-Württemberg, alle Städte im Städtevergleich 2026.
FAQHäufige Fragen
Welcher Freiburger Stadtteil ist am besten für Kapitalanleger?
Einen besten Stadtteil gibt es nicht. Innenstadt, Stühlinger und Wiehre haben die breiteste Nachfrage nach Mietwohnungen, aber hohe Preise. In Weingarten, Landwasser und Haslach ist der Einstieg günstiger, Haus und Mieterauswahl brauchen mehr Sorgfalt. In den Ortschaften mieten eher Familien. Entscheidend sind Ihr Budget, Ihre Haltedauer und die einzelne Wohnung.
Wo sind Wohnungen in Freiburg am günstigsten?
Die niedrigsten Angebotspreise für Häuser und Wohnungen hatten 2023 Landwasser (rund 3.770 €/m²), Weingarten (rund 3.830 €/m²) und Munzingen (rund 3.980 €/m²). Am höchsten lagen Günterstal, Ebnet und Vauban. Amtliche Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nur im kostenpflichtigen Marktbericht.
Wie viele Stadtteile hat Freiburg?
Freiburg hat 28 Stadtteile. Die Statistik teilt sie in 42 Stadtbezirke und fasst sie zu sechs Stadtbereichen zusammen: Mitte, Nord, Ost, Süd, West und Südwest.
Gibt es in Freiburg eine Mietpreisbremse?
Ja. Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren gelten in Freiburg nach der Landesverordnung bis 31.12.2026. Das Land plant eine Verlängerung bis 31.12.2029.
Wie hoch ist die Mietrendite in den Freiburger Stadtteilen?
In unserer Beispielrechnung mit Mietspiegelmieten liegt die Bruttomietrendite zwischen 2,0 % in der Wiehre und im Stühlinger und 2,6 % in Weingarten. Mit einer höheren Bestandsmiete oder einem niedrigeren Kaufpreis fällt sie höher aus.
Lohnt sich eine Wohnung in der Wiehre als Kapitalanlage?
Die Wiehre ist mit fast 25.000 Einwohnern der größte Stadtteil, mit vielen Alleinlebenden und vielen Adressen in guter Lage. Die Angebotspreise sind hoch, der Mietspiegel begrenzt die Miete, in unserer Rechnung braucht die Wohnung deshalb den größten Zuschuss. Es passt eher zu Anlegern mit viel Eigenkapital und langer Haltedauer.
Welche Freiburger Stadtteile wachsen?
Zwischen Ende 2016 und Ende 2023 wuchsen Neuburg (+18,7 %), der Brühl (+17,2 %), Ebnet (+14,9 %) und Haslach (+13,4 %) am stärksten. Vauban (−8,4 %) und Rieselfeld (−6,8 %) haben Einwohner verloren.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 16.10.2026.
- Stadt Freiburg im Breisgau, Amt für Bürgerservice und Informationsmanagement, Statistisches Jahrbuch 2024 (Stand der Daten 30.09.2024): Bevölkerung (Tab. 2.1.3, 2.1.5), Haushalte (Tab. 2.2.2), Arbeitslose (Tab. 3.5.3, Statistik der Bundesagentur für Arbeit), Studierende (Tab. 4.4.1), selbst genutztes Wohneigentum (Tab. 6.5.1), Miet- und Kaufangebote (Tab. 6.5.10, Value AG Marktdatenbank), SGB II (Tab. 7.2.5)
- Stadt Freiburg im Breisgau, Qualifizierter Mietspiegel 2025/2026: Tabelle 1 (Basis-Nettomiete), Tabelle 2 (Lageklassen), Adressverzeichnis
- Stadt Freiburg im Breisgau, Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses (kostenpflichtig, nicht ausgewertet)
- Staatsministerium Baden-Württemberg, Land will Mietpreisbremse verlängern, 22.09.2026
- § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abschreibung), § 556d BGB (Mietpreisbremse), Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0 %
- Zusammenfassung der Stadtbezirke zu Stadtteilen, Anteile, Bruttomietrenditen und Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 16.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.
Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 16.10.2026.
