Sie haben sich Magdeburg als Standort angesehen. Jetzt geht es um die Frage, wo in der Stadt Sie kaufen. Stadtfeld oder Sudenburg, Buckau an der Elbe oder eine günstige Wohnung im Südosten? Anders als in Leipzig oder Dresden gibt es in Magdeburg keine amtlichen Kaufpreise je Stadtteil. Der Gutachterausschuss unterscheidet nur gute, mittlere und einfache Lagen.

Trotzdem lässt sich die Stadt gut vergleichen. Der qualifizierte Mietspiegel 2026 enthält für jede Adresse einen Zu- oder Abschlag für die Lage. Wir haben alle rund 2.250 Einträge des Straßenverzeichnisses nach Stadtteilen ausgewertet. Dazu kommen Einwohner, Haushalte und Durchschnittsalter je Stadtteil aus der Statistik der Stadt.

Das Ergebnis ist für viele Anleger überraschend. Die Lage verändert die Mietspiegelmiete in Magdeburg nur um wenige Dutzend Cent je Quadratmeter. Wir vergleichen die Stadtteile ohne Ranking und rechnen am Ende dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.

01Magdeburgs Stadtteile auf einen Blick

Magdeburg hat 40 Stadtteile. Zwei sind unbewohnt, mehrere sind Gewerbegebiete oder Dörfer mit wenigen hundert Einwohnern. Die Tabelle zeigt die 25 Stadtteile mit mehr als 3.000 Einwohnern. Dort leben gut 95 % der Magdeburger.

Einwohner mit Hauptwohnsitz laut Melderegister der Stadt am 31.12.2025, Veränderung gegenüber 31.12.2015 und 31.12.2024. Haushalte aus der Haushaltegenerierung der Stadt. Lagezuschlag: Median der Lagezu- und -abschläge aller Adressen des Stadtteils im Straßenverzeichnis des Mietspiegels 2026, nettokalt je m² und Monat, vor Fortschreibung (eigene Auswertung). Das Statistische Landesamt nennt für Ende 2025 244.494 Einwohner, weil es anders zählt.

Zwei Dinge fallen auf. Die Lagezuschläge liegen fast alle zwischen −0,15 € und +0,25 €. Und die großen Gründerzeitviertel wachsen kaum noch, während kleinere Stadtteile wie Buckau, Brückfeld und Diesdorf seit 2015 deutlich zugelegt haben.

02Kaufpreise nach Lage

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt wertet alle notariellen Kaufverträge aus. Für Magdeburg veröffentlicht er Mediane nach Verkaufsart, Wohnungsgröße und Lageklasse, aber nicht nach Stadtteilen. Für Anleger am wichtigsten ist der Weiterverkauf gebrauchter Wohnungen, mit 462 Verkäufen ab 45 m² im Jahr 2024.

Dass mittlere Lagen teurer sind als gute, wirkt zunächst widersprüchlich. Der Grund liegt im Bestand. In den guten Lagen der Innenstadt und in Stadtfeld werden viele ältere, teils unsanierte Wohnungen verkauft, in mittleren Lagen vermutlich häufiger sanierte oder jüngere Wohnungen. Der Median zeigt also, was verkauft wurde, und nicht, was eine bestimmte Wohnung wert ist. 2023 lagen alle drei Lagen leicht höher als 2024.

Welche Stadtteile in welcher Lage liegen

Die Lageklassen beruhen auf den Bodenrichtwertzonen des Gutachterausschusses. Für den Geschosswohnungsbau gibt es in Magdeburg 28 Zonen in guter, 43 in mittlerer und 41 in einfacher Lage. Wir haben die Zonen anhand ihrer Namen den Stadtteilen zugeordnet. Das Bild ist eindeutig, auch wenn innerhalb eines Stadtteils oft mehrere Lagen vorkommen:

• Überwiegend gute Lage: Altstadt mit Breitem Weg, Hasselbachplatz und Otto-von-Guericke-Straße, Stadtfeld Ost um Olvenstedter Straße und Goethestraße, die Elblagen in Buckau um Elbstraße und Fährstraße, Werder und Brückfeld.
• Überwiegend mittlere Lage: Sudenburg, Alte Neustadt, Neue Neustadt, Cracau, Teile von Leipziger Straße und Buckau, Stadtfeld West.
• Überwiegend einfache Lage: die Großwohnsiedlungen Neustädter See, Kannenstieg, Neustädter Feld, Neu Olvenstedt und Neu Reform sowie Fermersleben, Salbke, Westerhüsen, Rothensee und Lemsdorf.

Wie groß der Unterschied beim Boden ist, zeigen die Bodenrichtwerte. In der Altstadt reichen sie im Geschosswohnungsbau bis 1.100 €/m² am Breiten Weg, in Stadtfeld liegen sie um 450 bis 520 €/m², in Sudenburg um 300 €/m², in den Großwohnsiedlungen um 120 bis 170 €/m². Beim Wohnungskaufpreis kommt dieser Unterschied nur abgeschwächt an, weil der Grundstücksanteil einer Etagenwohnung klein ist.

03Mieten und Mietspiegel je Stadtteil

Magdeburg hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig vom 31.01.2026 bis 30.01.2028. Er rechnet die ortsübliche Vergleichsmiete in Schritten: Basismiete nach Wohnungsgröße, Zu- und Abschläge für Ausstattung und Baujahr, ein Lagezuschlag je Adresse, zuletzt ein Faktor von 1,04549 für die Preisentwicklung seit der Erhebung.

Für eine Wohnung mit 55 m² beträgt die Basismiete im Median 5,48 €/m². Viel wichtiger als die Lage ist danach das Baujahr. Für Wohnungen aus den Jahren 2003 bis 2014 kommen 0,87 € hinzu, für Wohnungen ab 2015 sogar 1,78 €. Wohnungen aus den Jahren 1960 bis 1992 erhalten einen Abschlag von 0,41 €.

Zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Stadtteilwert liegen damit rund 0,65 €/m². Für eine Wohnung mit 55 m² sind das etwa 430 € Jahresmiete. Ein Neubau statt eines Altbaus verändert die Vergleichsmiete um fast das Dreifache.

Die Mieten bei Neuvermietung liegen höher. Immobilienportale nennen für Magdeburg im Mittel rund 7,45 €/m² (Stand 01.10.2026, Marktquelle). Die durchschnittliche Bestandsmiete lag laut Zensus 2022 bei 5,75 €/m².

Für Anleger heißt das: In Magdeburg erklären Baujahr, Zustand und Ausstattung die Miete stärker als der Stadtteil. Wer eine Wohnung prüft, sollte die Vergleichsmiete für genau diese Adresse ausrechnen und mit der Miete laut Vertrag vergleichen.

04Einwohner, Haushalte und Leerstand

Laut Melderegister lebten Ende 2025 in Magdeburg 245.834 Menschen, 3,2 % mehr als Ende 2015. Im Jahr 2025 kamen nur noch 313 Einwohner hinzu. Gewachsen sind seit 2015 vor allem Brückfeld (+18,4 %), Diesdorf (+17,6 %), Buckau (+13,7 %), Neu Olvenstedt (+11,4 %) und Salbke (+11,3 %). Leicht verloren haben Hopfengarten, Nordwest, Cracau, Alt Olvenstedt, Stadtfeld West und Stadtfeld Ost.

Stadtfeld Ost ist mit 25.264 Einwohnern der größte Stadtteil und hat seit dem Höchststand 2017 gut 1.000 Einwohner verloren. Das spricht nicht gegen die Nachfrage, die Wohnungen dort sind gefragt. Es zeigt eher, dass in einem voll belegten Altbauviertel kaum neue Wohnungen entstehen und die Haushalte kleiner werden.

Viele Single-Haushalte in der Innenstadt

Stadtweit lebt in 55,8 % der Haushalte nur eine Person. In der Altstadt sind es 66,8 %, in Fermersleben 65,1 %, in Stadtfeld Ost, Leipziger Straße, Neue Neustadt, Buckau und Alte Neustadt jeweils rund 61 %. In den Siedlungen am Stadtrand wie Diesdorf, Alt Olvenstedt und Ottersleben sind es nur 29 bis 33 %. Wer kleine Wohnungen vermieten will, findet die Nachfrage vor allem in den inneren Stadtteilen.

Das Durchschnittsalter zeigt, wer dort wohnt. In der Alten Neustadt mit dem Universitätscampus liegt es bei 39,0 Jahren, in Buckau bei 40,9 und an der Leipziger Straße mit der Universitätsmedizin bei 41,4. In Reform (51,7) und Nordwest (51,8) ist es am höchsten. Ein höheres Alter bedeutet oft lange Mietverhältnisse, auf Dauer aber auch mehr Wohnungswechsel durch Umzug ins Pflegeheim oder Todesfälle.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 stadtweit bei 9,2 % laut Bundesagentur für Arbeit. Werte je Stadtteil haben wir in den Veröffentlichungen der Stadt nicht gefunden. Für Ihre Vermietung zählt ohnehin die Prüfung des einzelnen Mieters, nicht der Durchschnitt eines Viertels.

05Fünf Stadtteiltypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die Stadtteile fünf Typen zu. Jeder passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Innenstadt und Elbe

Altstadt, Werder, Brückfeld und die Elblagen von Buckau haben die höchsten Lagezuschläge der Stadt (+0,05 bis +0,26 €) und überwiegend gute Lagen beim Gutachterausschuss. Die Altstadt mischt Nachkriegsbauten, Plattenbau aus den 1960er und 1970er Jahren und Neubau, Buckau ehemalige Fabrikgebäude und Gründerzeit. Zwei Drittel der Haushalte in der Altstadt sind Single-Haushalte.

Typ 2: Gründerzeit in Stadtfeld, Sudenburg und den Neustädten

Stadtfeld Ost, Sudenburg, Alte Neustadt und Neue Neustadt sind die großen Altbauviertel. Hier leben zusammen über 72.000 Menschen, mehr als die Hälfte in Single-Haushalten. Stadtfeld Ost liegt mit +0,18 € im Mietspiegel klar über dem Schnitt, Sudenburg und Neue Neustadt leicht darunter. Die Alte Neustadt hat mit dem Universitätscampus die jüngste Bevölkerung der Stadt.

Typ 3: Universitätsmedizin und Süden

Leipziger Straße mit der Universitätsmedizin, Reform und Hopfengarten bilden den Süden der Stadt. Die Leipziger Straße wuchs seit 2015 um 8,8 %, ihr Durchschnittsalter ist mit 41,4 Jahren niedrig. Reform mit der Großwohnsiedlung Neu Reform hat dagegen mit 51,7 Jahren eines der höchsten. Die Lagezuschläge liegen nahe null.

Typ 4: Großwohnsiedlungen

Neustädter See, Kannenstieg, Neustädter Feld und Neu Olvenstedt entstanden ab den 1970er Jahren als Plattenbausiedlungen. Sie liegen beim Gutachterausschuss überwiegend in einfacher Lage, die Bodenrichtwerte um 120 bis 170 €/m². Neu Olvenstedt ist seit 2015 um 11,4 % gewachsen, Neustädter Feld hat 2025 1,4 % verloren. Der Mietspiegel zieht für Baujahre 1960 bis 1992 im Median 0,41 € ab.

Typ 5: Südost an der Elbe und Rothensee

Fermersleben, Salbke, Westerhüsen und Rothensee liegen zwischen Elbe, Industrie und Bahnanlagen. Hier hat der Mietspiegel die niedrigsten Lagewerte der Stadt, in Fermersleben −0,39 € und in Rothensee −0,35 €. Gleichzeitig wuchsen Salbke und Rothensee seit 2015 um rund 9 bis 11 %, Fermersleben hat mit 65,1 % fast so viele Single-Haushalte wie die Altstadt.

Die Siedlungen am Stadtrand wie Ottersleben, Diesdorf, Nordwest, Alt Olvenstedt und Stadtfeld West bestehen zu großen Teilen aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Eigentumswohnungen gibt es dort weniger, die Haushalte sind größer. Für Anleger mit einer einzelnen Wohnung sind sie eher eine Randerscheinung.

06Beispielrechnung: dieselbe Altbauwohnung in drei Lagen

Nehmen wir Lena. Sie ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € und kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² in einem Gründerzeithaus von vor 1925, mit Balkon und Keller. Sie vergleicht drei Lagen: eine gute in Stadtfeld Ost, eine mittlere in Sudenburg und eine einfache in Fermersleben. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Median des Gutachterausschusses für gebrauchte Wohnungen ab 45 m² in der jeweiligen Lageklasse. Als Miete nehmen wir die Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2026: Basismiete 5,48 €, Zuschläge für Balkon und Keller, der Lagezuschlag des Stadtteils und die Fortschreibung. Zuschläge für Küche, Bad und Energie haben wir weggelassen. Das ist eher vorsichtig.

In allen drei Lagen legt Lena monatlich zu, zwischen rund 110 € und rund 155 €. Davon ist ein großer Teil Tilgung, zwischen 133 € und 164 € im Monat. Ohne Tilgung bliebe in allen drei Fällen ein kleiner Überschuss zwischen 8 € und 24 € im Monat.

Auffällig ist die mittlere Lage. Sie ist nach dem Median am teuersten, bringt laut Mietspiegel aber weniger Miete als Stadtfeld Ost. In der einfachen Lage ist der Einstieg rund 13.600 € günstiger als in der guten, die Miete liegt nur rund 400 € im Jahr niedriger. Das erklärt die höhere Bruttomietrendite. Dafür trägt Lena in Fermersleben ein höheres Risiko, dass die Wohnung nach einem Auszug länger leer steht.

Rechnet Lena statt mit der Mietspiegelmiete mit 7,00 €/m², wie sie bei Neuvermietungen in Magdeburg oft erzielt werden, verbessert sich das Ergebnis um gut 560 € bis 950 € im Jahr vor Steuern. Deshalb ist der laufende Mietvertrag wichtiger als die Wahl des Stadtteils. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Stadtteilwahl in Magdeburg

• Lageklasse statt Stadtteil: Kaufpreise gibt es nur nach drei Lageklassen. Innerhalb eines Stadtteils können gute und einfache Lagen nebeneinander liegen, etwa in Stadtfeld Ost oder Buckau.
• Kleine Fallzahlen: Für Neubau, kleine Wohnungen und einzelne Lagen beruhen die Mediane teils auf 10 bis 30 Verkäufen.
• Leerstand: 6,7 % der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer, rund 4.520 davon seit mindestens einem Jahr.
• Bevölkerung: Magdeburg wuchs 2025 nur noch um 313 Einwohner. Die Landesprognose rechnet bis 2040 mit rund 23.000 Einwohnern weniger als 2022.
• Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 9,2 %. Die Intel-Ansiedlung ist abgesagt.
• Sanierungszyklus: Viele Gründerzeithäuser wurden in den 1990er Jahren saniert. Dach, Fassade, Leitungen und Heizung stehen dort wieder an.
• Hochwasser: Teile von Werder, Buckau, Cracau und dem Südosten liegen nah an der Elbe. Prüfen Sie die Hochwassergefahrenkarte und die Versicherung.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen um 4 bis 4,5 % trifft eine höhere Anschlussfinanzierung den monatlichen Zuschuss direkt.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Magdeburg, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Magdeburg. In Sachsen-Anhalt lohnt der Vergleich mit Halle (Saale) und der Überblick Sachsen-Anhalt. Die Stadtbezirke der nahen Großstadt vergleicht unsere Leipziger Bezirksanalyse. Alle Städte stehen im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 16.10.2026.