Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026
Andriy Bezborodko · 2026-10-13
Sie wollen eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen und fragen sich zuerst: in welcher Stadt? Im Netz finden Sie dafür Ranglisten mit fünf „Gewinnerstädten“. Woher deren Renditen stammen, steht selten dabei.
Wir haben für 50 deutsche Städte eigene Standortseiten geschrieben, mit Zahlen von Gutachterausschüssen, Zensus, Statistikämtern und Mietspiegeln. In diesem Artikel legen wir sie nebeneinander. Eine Rangliste machen wir daraus bewusst nicht.
Der Grund steht schon in der Tabelle. Wo die Bruttomietrendite hoch ist, stehen meist mehr Wohnungen leer und die Einwohnerzahl sinkt. Wo kaum etwas leer steht, kostet der Quadratmeter das Drei- bis Fünffache und die Miete deckt den Kredit nicht.
01Die Vergleichstabelle: 50 Städte
Die Tabelle ist alphabetisch sortiert. Jede Stadt führt auf ihre eigene Seite mit allen Quellen, Stadtteilen und einer durchgerechneten Wohnung. Die Bruttomietrendite ist unsere eigene Rechnung: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, vor Kosten. Kaufnebenkosten, Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfall und Zinsen sind darin nicht abgezogen.
| Stadt | Land | Kaufpreis €/m² | Miete €/m² | Bruttorendite vor Kosten | Leerstand 2022 | Bevölkerungsprognose | Mietpreisbremse | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aachen | NRW | 2.685 B | 12,37 A | 5,5 % | – | −3,7 % bis 2040 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Augsburg | Bayern | 3.990 P | 12,50 A | 3,8 % | 4,3 % | +3,8 % bis 2044 | ja, bis 2029 | 3,5 % |
| Berlin | Berlin | 5.511 G | 15,78 A | 3,4 % | 2,0 % | +2,8 % bis 2040 | ja, bis 2029 | 6,0 % |
| Bielefeld | NRW | 2.369 G | 9,70 A | 4,9 % | 3,2 % | +0,7 % bis 2050 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Bochum | NRW | 2.080 G | 8,76 A | 5,1 % | 3,6 % | −2,5 % bis 2050 | nein | 6,5 % |
| Bonn | NRW | 3.347 V | 11,61 V | 4,2 % | 2,9 % | +3,4 % bis 2050 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Braunschweig | Niedersachsen | 2.820 B | 9,98 A | 4,2 % | 3,6 % | – | ja, bis 2029 | 5,0 % |
| Bremen | Bremen | 2.520 G | 10,81 A | 5,1 % | 3,2 % | +0,7 % bis 2044 (Land) | ja, bis 2029 | 5,5 % |
| Chemnitz | Sachsen | 1.200 G | 6,09 A | 6,1 % | 11,0 % | −8,5 % bis 2045 | nein | 5,5 % |
| Dortmund | NRW | 2.090 B | 8,98 A | 5,2 % | 3,3 % | −3,7 % bis 2050 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Dresden | Sachsen | 2.660 G | 9,56 A | 4,3 % | 4,1 % | +2,9 % bis 2040 | ja, bis 06/2027 | 5,5 % |
| Düsseldorf | NRW | 4.500 B | 13,00 A | 3,5 % | 2,9 % | +1,5 % bis 2050 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Duisburg | NRW | 1.697 V | 7,71 A | 5,5 % | 4,2 % | −3,7 % bis 2050 | nein | 6,5 % |
| Erfurt | Thüringen | 2.200–2.900 P | 10,30 A | 4,3–5,6 % | 4,3 % | geringe Veränderung bis 2040 | ja, bis 2027 | 5,0 % |
| Essen | NRW | 2.174 V | 8,77 A | 4,8 % | 3,9 % | −1,7 % bis 2050 | nein | 6,5 % |
| Frankfurt | Hessen | 5.670 G | 12,28 M | 2,6 % | 3,1 % | rund 843.000 Einw. 2045 (heute 781.000) | ja, bis 25.11.2026, Neufassung im Entwurf | 6,0 % |
| Freiburg | Baden-Württemberg | 6.128 P | 14,20 A | 2,8 % | – | +3,2 % bis 2040 | ja, bis 31.12.2026 | 5,0 % |
| Gelsenkirchen | NRW | 1.316 V | 7,87 A | 7,2 % | 5,3 % | −1,6 % bis 2050 | nein | 6,5 % |
| Göttingen | Niedersachsen | 2.530 G | 12,11 A | 5,7 % | 3,8 % | −10,3 % bis 2040 | ja, bis 2029 | 5,0 % |
| Halberstadt | Sachsen-Anhalt | 1.168 K | 5,80 A | 6,0 % | 11,0 % | −13,3 % bis 2040 | nein | 5,0 % |
| Halle (Saale) | Sachsen-Anhalt | 2.061 G | 7,60 A | 4,4 % | 7,7 % | leichter Rückgang bis 2040 | nein | 5,0 % |
| Hamburg | Hamburg | 4.150 B | 9,94 M | 2,9 % | 1,9 % | 2,02 Mio. Einw. 2040 (heute 1,87 Mio.) | ja, bis 2029 | 5,5 % |
| Hannover | Niedersachsen | 3.000 G | 12,61 A | 5,0 % | 3,3 % | rund 567.000 Einw. 2035 (heute 559.000) | ja, bis 2029 | 5,0 % |
| Jena | Thüringen | 2.900 G | 11,66 A | 4,8 % | 2,9 % | −4 % bis 2045 | ja, bis 2027 | 5,0 % |
| Karlsruhe | Baden-Württemberg | 3.640 G | 13,47 A | 4,4 % | 3,2 % | rund 339.000 Einw. 2040 (Stadt) | ja, bis 31.12.2026 | 5,0 % |
| Kassel | Hessen | 2.530 G | 9,62 A | 4,6 % | 4,2 % | +2,0 % bis 2040 | nein | 6,0 % |
| Kiel | Schleswig-Holstein | 2.500 B | 10,05 A | 4,8 % | rund 2 % | 254.000–267.300 Einw. 2033 | nein | 6,5 % |
| Kitzingen | Bayern | 3.300 K | 9,42 A | 3,4 % | 8,7 % | +8,6 % bis 2044 | nein | 3,5 % |
| Köln | NRW | 4.320 G | 14,70 A | 4,1 % | 2,5 % | – | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Leipzig | Sachsen | 2.850 B | 9,28 A | 3,9 % | 5,4 % | 664.000 Einw. 2040 (heute 634.000) | ja, bis 06/2027 | 5,5 % |
| Lübeck | Schleswig-Holstein | 3.679 G | 10,29 A | 3,4 % | 2,9 % | rund 226.000 Einw. 2045 (+3.000) | nein | 6,5 % |
| Magdeburg | Sachsen-Anhalt | 1.692 G | 7,45 A | 5,3 % | 6,7 % | −23.100 Einw. bis 2040 (ggü. 2022) | nein | 5,0 % |
| Mainz | Rheinland-Pfalz | 3.623 G | 13,81 A | 4,6 % | 2,9 % | – (Haushalte +2 bis +3 % bis 2035) | ja, bis 2029 | 5,0 % |
| Mannheim | Baden-Württemberg | 3.650 G | 11,86 A | 3,9 % | 4,5 % | +2,8 % bis 2044 | nein, ab 2027 geplant | 5,0 % |
| München | Bayern | 6.500 B | 15,38 M | 2,8 % | 2,4 % | +14 % bis 2045 | ja, bis 2029 | 3,5 % |
| Münster | NRW | 3.980 G | 10,86 V | 3,3 % | 2,0 % | +2,0 % bis 2050 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Nürnberg | Bayern | 3.916 P | 10,33 M | 3,2 % | 3,1 % | 554.700 Einw. 2033 (heute 548.000) | ja, bis 2029 | 3,5 % |
| Oldenburg | Niedersachsen | 2.820 G | 8,57 M | 3,6 % | 3,0 % | 174.500–177.400 Einw. 2037 (heute 177.000) | ja, bis 2029 | 5,0 % |
| Osnabrück | Niedersachsen | 2.440 G | 10,01 A | 4,9 % | 3,1 % | −7,2 % bis 2040 (Land), Stadt: Wachstum | ja, bis 2029 | 5,0 % |
| Potsdam | Brandenburg | 3.865 B | 9,48 M | 2,9 % | 2,7 % | +6,6 % bis 2040 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Regensburg | Bayern | 4.000 P | 12,80 A | 3,8 % | 2,9 % | +3,3 % bis 2044 | ja, bis 2029 | 3,5 % |
| Rostock | Mecklenburg-Vorpommern | 3.402 G | 12,25 A | 4,3 % | 2,7 % | rund −2 % bis 2040 | ja, bis 09/2028 | 6,0 % |
| Saarbrücken | Saarland | 1.930 G | 9,07 A | 5,6 % | 6,3 % | −5 % bis 2045 (Regionalverband) | nein | 6,5 % |
| Salzgitter | Niedersachsen | 1.230 G | 5,94 M | 5,8 % | 7,1 % | −8,2 % bis 2045 | nein | 5,0 % |
| Siegen | NRW | 1.940 G | 8,20 V | 5,1 % | 3,9 % | −6,1 % bis 2050 | nein | 6,5 % |
| Stuttgart | Baden-Württemberg | 4.226 G | 15,51 A | 4,4 % | 3,5 % | +5,5 % bis 2045 | ja, bis 31.12.2026 | 5,0 % |
| Troisdorf | NRW | 2.400 B | 7,89 M | 3,9 % | 1,9 % | −3,1 % bis 2050 | ja, bis 2029 | 6,5 % |
| Wiesbaden | Hessen | 3.842 G | 13,30 A | 4,2 % | 3,3 % | +1,9 % bis 2040 | ja, bis 25.11.2026, Neufassung geplant | 6,0 % |
| Würzburg | Bayern | 3.459 B | 12,60 A | 4,4 % | 3,1 % | +1,2 % bis 2044 | ja, bis 2029 | 3,5 % |
| Wuppertal | NRW | 1.785 G | 9,73 A | 6,5 % | – | rund 363.600 Einw. 2040 (heute 364.600) | nein | 6,5 % |
Kennbuchstaben beim Kaufpreis: G gebrauchte Eigentumswohnungen laut Gutachterausschuss (Durchschnitt, Mittel oder Median), B nur bestimmte Baujahre oder Größen, V nur vermietete Wohnungen, K Kreis- oder Regionalwert, P Angebotspreis oder Marktbericht statt Kaufvertrag. Bei der Miete: A Angebotsmiete aus Inseraten, M Mietspiegel, V Miete in vermieteten Wohnungen laut Gutachterausschuss. „–“ heißt: Auf der Städteseite gibt es dafür keinen belastbaren Wert. Die Quelle jeder einzelnen Zahl steht auf der jeweiligen Städteseite. Die Jahreszahl bei der Mietpreisbremse ist das Ende der geltenden Landesverordnung (2029 = 31.12.2029, Ausnahmen ausgeschrieben).
02Was die Zahlen zeigen
Legen Sie die Spalten nebeneinander, entsteht ein Muster. Fast alle Städte mit einer Bruttorendite ab 5,5 % haben einen deutlichen Haken: viel Leerstand, hohe Arbeitslosigkeit oder eine schrumpfende Prognose. Gelsenkirchen (7,2 %) hat eine Arbeitslosenquote von 15,6 % und das niedrigste verfügbare Einkommen je Einwohner in Nordrhein-Westfalen. Chemnitz (6,1 %) und Halberstadt (6,0 %) hatten 2022 je 11 % Leerstand und erwarten bis 2045 bzw. 2040 deutlich weniger Einwohner. Salzgitter (5,8 %) rechnet mit 8,2 % weniger Einwohnern bis 2045.
Am anderen Ende stehen Frankfurt (2,6 %), München (2,8 %), Freiburg (2,8 %), Hamburg und Potsdam (je 2,9 %). Dort lag der Leerstand 2022, soweit bekannt, zwischen 1,9 und 3,1 %, und die Prognosen zeigen eher nach oben. Ein Kaufpreis von 3.900 bis 6.500 €/m² bei einer Miete, die durch die Mietpreisbremse begrenzt ist, ergibt aber einen Kaufpreisfaktor von rund 34 bis 39 Jahresmieten.
Dazwischen liegt die Mehrheit der Städte, mit 3,5 bis 5 % brutto und 2,5 bis 4,5 % Leerstand. Dort entscheidet die einzelne Wohnung mehr als die Stadt.
Eine hohe Bruttorendite ist also kein Gütesiegel. Sie ist oft der Preis, den der Markt für ein höheres Risiko verlangt.
03Es gibt nicht die beste Stadt: vier Standort-Typen
Statt einer Rangliste helfen Typen. Jede der 50 Städte lässt sich grob einem Muster zuordnen, mit typischen Stärken und Schwächen. Welcher Typ zu Ihnen passt, hängt von drei Fragen ab. Wie viel können Sie monatlich zuzahlen? Wie viel Leerstands- und Mietausfallrisiko tragen Sie? Und wie viel Aufwand mit Mieterwechseln nehmen Sie in Kauf?
Typ 1: Teure Großstadt mit hoher Nachfrage
München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Berlin, Düsseldorf und Köln. Dazu gehören Freiburg und Potsdam, die kleiner sind, aber ähnliche Zahlen zeigen. Der Leerstand lag 2022 überall bei höchstens 3,5 % (für Freiburg fehlt der Wert), die Pendlersalden sind hoch (Frankfurt +311.856, Düsseldorf +187.729). In allen gilt die Mietpreisbremse. Die Bruttorendite liegt nach unserer Rechnung zwischen 2,6 und 4,4 %, mit Mietspiegelmieten eher am unteren Ende.
- Sie monatlich mehrere hundert Euro zuzahlen können und wollen.
- Ihnen eine sehr niedrige Leerstandsquote wichtiger ist als laufender Überschuss.
- Sie mit viel Eigenkapital kaufen und so die Zinslast senken.
- Sie erwarten, dass die Miete die Kreditrate trägt.
- Sie auf schnelle Mieterhöhungen setzen; Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen sie.
- Ihr Budget nur für eine sehr kleine Wohnung reicht und Sie sich damit auf ein enges Segment festlegen.
Typ 2: Universitäts- und Verwaltungsstadt mit knappem Markt
Münster, Regensburg, Würzburg, Göttingen, Jena, Kiel, Oldenburg, Osnabrück, Mainz, Bonn und Aachen. Hier hängt die Nachfrage an Hochschulen und Verwaltung: In Münster studierten zuletzt 60.282 Menschen, in Regensburg kamen 133.030 Arbeitsplätze auf 71.974 Beschäftigte mit Wohnort in der Stadt. Der Leerstand lag 2022 meist zwischen 2 und 3,8 %, die Bruttorendite zwischen 3,3 und 5,7 %.
- Sie eine kleine Wohnung mit 25 bis 50 m² suchen; Einpersonenhaushalte machen in Regensburg 58,6 %, in Göttingen 55,1 % aus.
- Sie häufigere Mieterwechsel zum Semesterbeginn einplanen.
- Sie eine stabile, aber nicht hohe Bruttorendite akzeptieren.
- Sie einen Mieter für zehn Jahre wollen und keinen Aufwand mit Wechseln.
- Die Landesprognose für Ihre Stadt schrumpft (Göttingen −10,3 % bis 2040) und Sie das nicht einpreisen wollen.
- Sie große Familienwohnungen im Blick haben, die dort ein anderes Publikum ansprechen.
Typ 3: Ostdeutsche Großstadt
Hier gehen die Zahlen weit auseinander. Leipzig und Dresden wachsen (Prognose der Städte bis 2040: rund +5 % bzw. +2,9 %), haben 4 bis 5,5 % Leerstand und eine Mietpreisbremse bis Mitte 2027. Chemnitz, Halle und Magdeburg haben keine Mietpreisbremse, mehr Leerstand (6,7 bis 11 %) und schrumpfende Prognosen. Dafür liegt die Bruttorendite dort bei 4,4 bis 6,1 %. Jena und Erfurt liegen dazwischen, Potsdam gehört eher zu Typ 1.
- Sie ein Kaufpreisniveau zwischen 1.200 und 2.900 €/m² suchen.
- Sie bereit sind, Haus und Straße genau zu prüfen, weil der Leerstand ungleich verteilt ist.
- Sie in Leipzig oder Dresden auf Wachstum setzen und dafür eine Bruttorendite um 4 % akzeptieren.
- Sie eine Wohnung in einer Großwohnsiedlung mit hohem Leerstand nur wegen der Rendite kaufen würden.
- Sie keine Rücklage für Sanierung haben; der Zustand der Häuser ist sehr unterschiedlich.
- Sie vom Ausgang der Verlängerung der Mietpreisbremse in Sachsen abhängig sind.
Typ 4: Ruhrgebiet und Städte im Strukturwandel
Duisburg, Gelsenkirchen, Essen, Dortmund, Bochum, Wuppertal, dazu Saarbrücken, Salzgitter und Siegen. Kaufpreise zwischen 1.230 und 2.174 €/m² führen zu Bruttorenditen von 4,8 bis 7,2 %. Die Kehrseite: im Ruhrgebiet Arbeitslosenquoten von 9,6 % (Bochum) bis 15,6 % (Gelsenkirchen), sinkende Prognosen und in Duisburg sogar ein negativer Pendlersaldo. Eine Mietpreisbremse gilt nur in Dortmund.
- Sie mit wenig Kapital einsteigen wollen und eine Miete suchen, die einen größeren Teil der Rate trägt.
- Sie Mietausfall und Mieterwechsel als festen Posten einplanen, nicht als Ausnahme.
- Sie Hausgeld, Rücklage und Zustand der Gemeinschaft vor dem Kauf gründlich prüfen.
- Sie nicht nah dran sind und keine zuverlässige Hausverwaltung haben.
- Ihnen eine schrumpfende Einwohnerzahl Sorgen macht.
- Sie auf steigende Kaufpreise setzen; die Prognosen sprechen hier eher dagegen.
Und die Großstädte der zweiten Reihe? Hannover, Nürnberg, Bremen, Karlsruhe, Mannheim, Kassel, Wiesbaden, Bielefeld, Braunschweig und Augsburg liegen zwischen Typ 1 und Typ 2: 3,2 bis 5,1 % brutto, 3 bis 4,5 % Leerstand, meist leichtes Wachstum. Kleinere Städte wie Kitzingen, Troisdorf oder Halberstadt hängen stark an ihrer Region. Dort lohnt sich der Blick auf die Arbeitsmarktregion mehr als auf die Stadt allein.
„Das muss schon in meiner Nähe sein.“
So oder ähnlich hören wir es in Beratungsgesprächen oft. Nähe ist ein berechtigter Wunsch, wenn Sie sich selbst um die Wohnung kümmern wollen. Sie ist aber kein Qualitätsmerkmal des Standorts. Prüfen Sie Ihre Wunschregion mit denselben Zahlen wie jede andere Stadt. Wenn eine Hausverwaltung die Wohnung betreut, ist der Abstand zu Ihrem Wohnort weniger wichtig als Leerstand, Arbeitsmarkt und Zustand des Hauses.
04Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Städten
Wie stark der Standort die monatliche Rechnung verändert, zeigt ein einfaches Beispiel. Eine gebrauchte, vermietete Wohnung mit 60 m², einmal in München, einmal in Leipzig, einmal in Duisburg. Kaufpreise und Mieten stammen aus den Städteseiten, mit der Miete, die vermietete Wohnungen dort tatsächlich bringen.
Die Annahmen gelten für alle drei gleich. Die Bank finanziert den Kaufpreis zu 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital, ohne Makler. Für nicht umlagefähiges Hausgeld setzen wir 1,30 €/m² im Monat an, für Mietausfall 2 % der Miete. Zins und Hausgeld sind Annahmen, kein Angebot.
| München | Leipzig | Duisburg | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² | 6.500 € | 2.707 € | 1.697 € |
| Kaufpreis 60 m² | 390.000 € | 162.420 € | 101.820 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % = 13.650 € | 5,5 % = 8.933 € | 6,5 % = 6.618 € |
| Notar und Grundbuch | 6.066 € | 3.027 € | 2.204 € |
| Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 19.716 € (5,1 %) | 11.960 € (7,4 %) | 8.822 € (8,7 %) |
Schon hier zeigt sich ein Unterschied, den viele übersehen. In Bayern zahlen Sie 3,5 % Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Bei günstigen Wohnungen machen Notar und Grundbuch außerdem einen größeren Anteil aus. Die Sätze aller Länder finden Sie unter Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Ihre eigenen Nebenkosten im Kaufnebenkosten-Rechner.
| München | Leipzig | Duisburg | |
|---|---|---|---|
| Kaltmiete je m² | 15,38 € | 7,58 € | 7,26 € |
| Kaltmiete 60 m² | +923 € | +455 € | +436 € |
| Mietausfall 2 % | −18 € | −9 € | −9 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | −78 € | −78 € | −78 € |
| Zinsen 3,8 % | −1.235 € | −514 € | −322 € |
| Tilgung 1,5 % | −488 € | −203 € | −127 € |
| Ergebnis vor Steuern | −896 € | −349 € | −100 € |
| davon Tilgung, also Vermögensaufbau | 488 € | 203 € | 127 € |
| Bruttomietrendite | 2,8 % | 3,4 % | 5,1 % |
| Kaufpreisfaktor | 35,2 | 29,8 | 19,5 |
Für die Münchner Wohnung zahlen Sie im ersten Jahr rund 896 € im Monat zu, davon sind 488 € Tilgung. In Leipzig sind es rund 350 €, in Duisburg rund 100 €, wobei die Tilgung dort den Zuschuss schon übersteigt.
Heißt das, Duisburg ist die bessere Wahl? Nicht unbedingt. In Duisburg lag der Leerstand 2022 bei 4,2 %, die Arbeitslosenquote im September 2026 bei 13,4 %, und das Landesamt rechnet bis 2050 mit 3,7 % weniger Einwohnern. Ein Monat Leerstand oder eine Sonderumlage verschiebt die knappe Rechnung schnell. In München lag der Leerstand bei 2,4 %, die Stadt rechnet bis 2045 mit 14 % mehr Einwohnern. Dafür tragen Sie dort über Jahre einen hohen Zuschuss aus Ihrem Einkommen.
Nach Steuern sieht jede der drei Rechnungen besser aus, weil Zinsen und Abschreibung den Gewinn aus der Vermietung senken. Wie stark, hängt von Ihrem Einkommen ab. Die Städteseiten von München, Leipzig und Duisburg rechnen das für ein Beispiel-Einkommen durch, ebenso den Vergleich mit einer Neubauwohnung. Wie die Steuer auf Mieteinnahmen funktioniert, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.
Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Geben Sie Kaufpreis, Miete und Nebenkosten ein. Der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.
05So prüfen Sie eine Stadt selbst
Die Tabelle ist ein Startpunkt. Für eine konkrete Wohnung brauchen Sie die Zahlen der Stadt und die der Straße. Diese Schritte funktionieren für jede Stadt, auch für eine, die hier fehlt.
- 01Leerstand nachsehen
Die Leerstandsquote des Zensus 2022 steht im Gemeinde-Datenblatt der Zensus-Datenbank. Achten Sie darauf, ob die Quote alle Gebäude oder nur Wohngebäude meint, und ob ein großer Teil länger als ein Jahr leer steht. Kommunale Wohnungsmarktberichte haben oft neuere Zahlen.
- 02Prognose lesen
Die Vorausberechnung des Statistischen Landesamts und die BBSR-Raumordnungsprognose zeigen die Richtung. Wo Stadt und Land sich widersprechen, rechnen Sie vorsichtig mit der niedrigeren Zahl.
- 03Arbeitsplätze prüfen
Arbeitslosenquote der Agentur für Arbeit, Zahl der Beschäftigten am Arbeitsort und Pendlersaldo. Hängt die Stadt an einem einzelnen Arbeitgeber oder einer Branche, ist das ein eigenes Risiko.
- 04Kaufpreis gegen den Gutachterausschuss halten
Der Grundstücksmarktbericht nennt tatsächlich gezahlte Preise, oft nach Baujahr und Lage. Liegt Ihr Angebot deutlich darüber, fragen Sie nach dem Grund.
- 05Miete gegen den Mietspiegel halten
Gilt eine Mietpreisbremse, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen etwa für Neubau. Rechnen Sie mit der Miete im Vertrag, nicht mit Inseraten.
- 06Mikrolage ansehen
Straße, Anbindung, Einkaufen, Zustand des Hauses, Protokolle der Eigentümerversammlung, Höhe der Rücklage. Innerhalb einer Stadt können sich die Preise je Stadtteil um mehr als 30 % unterscheiden, in Leipzig zum Beispiel zwischen 2.542 und 3.447 €/m².
Die Begriffe dazu erklären wir im Glossar: Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite, Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.
06Risiken bei der Wahl des Standorts
Keine Stadt in dieser Tabelle ist frei von Risiko. Die wichtigsten lassen sich benennen.
- Leerstand und Mietausfall. Eine Wohnung, die drei Monate leer steht, kostet in Duisburg rund 1.300 € Miete, in München rund 2.800 €. In Städten mit 6 bis 11 % Leerstand haben Mietinteressenten mehr Auswahl, das schwächt Ihre Position bei der Neuvermietung.
- Zinsen. Unsere Rechnung nimmt 3,8 % an. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zins höher oder niedriger sein. In teuren Städten wirkt jeder Prozentpunkt stärker, weil der Kredit größer ist: In München wären es rund 325 € im Monat mehr, in Duisburg rund 85 €.
- Instandhaltung. Günstige Wohnungen sind oft älter. Dach, Fenster oder Heizung führen dort zu Sonderumlagen, die eine knappe Rechnung schnell kippen.
- Regeln, die sich ändern. Die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg läuft Ende 2026 aus, in Hessen am 25.11.2026, in Sachsen Mitte 2027. Neufassungen sind angekündigt oder im Entwurf. In Mannheim soll sie 2027 neu gelten.
- Prognosen, die danebenliegen. Köln erwartete 2018 für 2030 rund 1,12 Mio. Einwohner, Ende 2025 waren es 1,09 Mio. Prognosen sind Modellrechnungen, keine Zusagen.
- Ein Arbeitgeber, eine Branche. Leipzig hängt stark an Automobilbau und Logistik, Salzgitter an Stahl und Fahrzeugbau. Stellenabbau dort trifft die Mietnachfrage direkt.
- Alte Daten. Der Leerstand stammt vom Mai 2022. Seitdem hat sich in manchen Städten viel bewegt, in beide Richtungen.
07Bundesländer und Grunderwerbsteuer
Für einen Überblick je Land gibt es eigene Seiten: Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Den Vergleich der Länder finden Sie unter Bundesländer im Vergleich.
Die Grunderwerbsteuer aller Länder mit Rechenbeispiel steht in der Übersicht Grunderwerbsteuer.
Weiterlesen
Quellen
- 50 Standortseiten von InvestImmo.de, „Kapitalanlage-Immobilien in <Stadt>“, Stand 13.10.2026; dort jede Zahl mit Primärquelle und Abrufdatum (Gutachterausschüsse und Grundstücksmarktberichte 2025/2026, Zensus 2022 mit Stichtag 15.05.2022, Statistische Landesämter, Statistikstellen der Städte, Bundesagentur für Arbeit, qualifizierte Mietspiegel, Landesverordnungen zu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze), abgerufen 13.10.2026
- Grunderwerbsteuersätze der Länder, Landesgesetze und § 11 GrEStG, Stand 13.10.2026
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 34 und Anlage 2 (Tabelle B), gesetze-im-internet.de, abgerufen 13.10.2026
- §§ 556d bis 556g und § 558 BGB (Mietpreisbremse, Kappungsgrenze), gesetze-im-internet.de, abgerufen 13.10.2026
FAQHäufige Fragen
Welche ist die beste Stadt für ein Immobilien-Investment?
Eine beste Stadt für alle gibt es nicht. Städte mit hoher Bruttomietrendite wie Gelsenkirchen oder Chemnitz haben zugleich mehr Leerstand und schrumpfende Prognosen. Städte mit sehr wenig Leerstand wie München oder Hamburg haben hohe Kaufpreise und niedrige Mietrenditen. Welche Stadt passt, hängt von Ihrem Budget, Ihrer Bereitschaft zum monatlichen Zuzahlen und Ihrer Risikobereitschaft ab.
Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie 2026?
Ob sich eine Wohnung lohnt, entscheiden Kaufpreis, Miete, Zustand und Finanzierung der einzelnen Wohnung. Die Stadt setzt nur den Rahmen. In unserer Tabelle liegen die meisten der 50 Städte bei 3,5 bis 5 % Bruttomietrendite und 2,5 bis 4,5 % Leerstand. Dort lohnt sich der genaue Blick auf das einzelne Objekt am meisten.
In welcher Stadt ist die Mietrendite am höchsten?
In unserem Vergleich ergeben sich die höchsten Bruttomietrenditen für Gelsenkirchen (7,2 %), Wuppertal (6,5 %), Chemnitz (6,1 %) und Halberstadt (6,0 %), jeweils mit Angebotsmieten und vor Kosten. Diese Städte haben zugleich hohe Arbeitslosenquoten oder viel Leerstand. Nach Hausgeld, Rücklage und Mietausfall bleibt von der Bruttorendite deutlich weniger übrig.
Lohnt sich eine Wohnung in München oder Frankfurt noch als Kapitalanlage?
Als laufende Einnahmequelle rechnet sie sich bei voller Finanzierung kaum. In unserem Beispiel zahlen Sie für 60 m² in München rund 896 € im Monat vor Steuern zu. Dafür war der Leerstand dort 2022 mit 2,4 % niedrig, und die Stadt rechnet bis 2045 mit Wachstum. Wer dort kauft, setzt auf Vermögensaufbau über Tilgung und braucht ein Einkommen, das den Zuschuss über Jahre trägt.
Ist eine hohe Bruttomietrendite ein gutes Zeichen?
Nicht automatisch. Die Bruttomietrendite rechnet nur Jahresmiete durch Kaufpreis. Kaufnebenkosten von 5 bis 9 %, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfall fehlen darin. Eine hohe Zahl ist oft der Ausgleich für ein höheres Risiko. Rechnen Sie deshalb immer die Nettomietrendite und den monatlichen Überschuss oder Zuschuss.
Spielt die Mietpreisbremse bei der Wahl der Stadt eine Rolle?
Ja. In 33 der 50 Städte gilt sie derzeit. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %, mit Ausnahmen etwa für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Rechnen Sie in diesen Städten mit dem Mietspiegel, nicht mit Inseraten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten je Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Dazu kommen rund 1,5 bis 2,2 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Die Sätze aller Länder stehen unter Grunderwerbsteuer, Ihre genaue Summe rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.