Kapitalanlage-Immobilien in Schwerin: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Schwerin ist mit knapp 98.000 Einwohnern die kleinste Landeshauptstadt Deutschlands. Für Kapitalanleger ist etwas anderes interessanter: Seit 2011 ist die Einwohnerzahl gestiegen, und gebrauchte Wohnungen kosten weniger als 2.000 €/m².

Gleichzeitig stand beim Zensus 2022 jede sechzehnte Wohnung leer, und die Arbeitslosenquote der Stadt liegt fast doppelt so hoch wie im Umland. Wer hier kauft, sollte beides kennen.

Wir haben die Zahlen von Gutachterausschuss, Mietspiegel, Zensus und Arbeitsagentur zusammengetragen. Am Ende rechnen wir eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, mit der Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Schwerin in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Schwerin hat seit der Wende viele Einwohner verloren, von rund 127.000 im Jahr 1990 auf 91.293 beim Zensus 2011. Seither hat sich das gedreht. Beim Zensus 2022 waren es 96.447, Ende 2025 dann 97.922. Das ist ein Plus von gut 7 % in 14 Jahren. Im Jahr 2025 sank die Zahl allerdings leicht, um 0,4 %.

Das BBSR rechnet bis 2045 mit 6 % weniger Einwohnern als 2022. Das ist weniger als etwa in Cottbus (−9 %) oder Gera (−18 %), aber eben kein Wachstum. Schon heute ist mehr als jeder vierte Einwohner 65 oder älter.

Für Vermieter wichtiger ist die Struktur. 54,1 % der Haushalte bestanden beim Zensus 2022 aus einer Person. 77 % der Wohnungen waren vermietet, nur 18 % wurden von ihren Eigentümern bewohnt. Schwerin ist damit eine ausgeprägte Mieterstadt.

Die Nachfrage nach kleinen, gut ausgestatteten Wohnungen ist da. Eine Wohnung, die nicht zu dieser Gruppe gehört, steht im Wettbewerb mit einem spürbaren Überangebot.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Als Landeshauptstadt ist Schwerin Sitz von Landtag, Ministerien und vielen Landesbehörden. Am 30.06.2025 arbeiteten 51.776 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 25.475 davon pendelten von außerhalb ein, nur 10.386 Schweriner arbeiteten außerhalb. Mehr Menschen kommen also zum Arbeiten in die Stadt, als in ihr wohnen und arbeiten.

Trotzdem ist die Arbeitslosigkeit hoch. Im September 2026 lag die Quote in der Stadt bei 9,8 %, im Landkreis Ludwigslust-Parchim bei 5,8 % und im gesamten Agenturbezirk bei 6,9 %. Die Arbeitsplätze in der Stadt werden also zu einem großen Teil von Menschen aus dem Umland besetzt, während die Arbeitslosigkeit in der Stadt selbst hoch ist.

Für Vermieter heißt das: Die Mieterschaft ist gemischt. Bei Mietern, die Grundsicherung beziehen, übernimmt das Jobcenter die Wohnkosten nur bis zu einer festgelegten Grenze, das begrenzt die Miete in einfachen Wohnungen. Die Verwaltungsfunktion der Stadt gibt der Nachfrage eine gewisse Stabilität, weil sie weniger konjunkturabhängig ist als Industrie.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit 01.01.2026 gilt in Schwerin ein neuer qualifizierter Mietspiegel für 2026 und 2027. Er beruht auf über 25.000 Mietverträgen und unterscheidet nach Baualtersklasse, Ausstattungspunkten und Größe. Die Spanne ist groß. Eine modernisierte Wohnung aus den Jahren 1957 bis 1991 mit bis zu 60 m² liegt bei 5,60 €/m². Das ist das mit Abstand häufigste Feld, mit über 8.600 Mietverträgen. Eine Wohnung aus den Jahren 1992 bis 2009 mit guter Ausstattung und bis zu 80 m² kommt auf 7,40 €/m², ein Neubau ab 2010 mit bis zu 60 m² auf 10,20 €/m².

Für Balkon oder Terrasse gibt es je nach Baualter einen Zuschlag von 0,50 €/m². Für einzelne Stadtteile weist der Mietspiegel Zu- oder Abschläge aus, Zuschläge etwa in Altstadt, Schelfstadt und Werdervorstadt, Abschläge in Neu Zippendorf und Mueßer Holz. Neue Inserate lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 9,37 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergeben sich Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite. Wir haben beides für typische Wohnungstypen mit den Werten des Mietspiegels gerechnet.

Die Rechnung zeigt, dass in Schwerin vor allem die Baualtersklasse über die Rendite entscheidet. Eine günstige Wohnung im sanierten Plattenbau bringt rund 5,60 bis 5,75 €/m². Eine Wohnung aus den 1990er-Jahren mit guter Ausstattung bringt mehr Miete, kostet aber auch mehr. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner nach.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss veröffentlicht die Kaufpreise gebrauchter Eigentumswohnungen je Stadtteil. Die Tabelle zeigt die Werte für 2025, sofern es mindestens sechs Verkäufe gab. Der Charakter ist unsere qualitative Beschreibung.

Auffällig ist, wie gering die Preisunterschiede zwischen vielen Stadtteilen sind. Ob eine Wohnung 1.800 oder 2.200 €/m² kostet, hängt in Schwerin oft mehr am Baujahr und Zustand als am Stadtteil.

06Regeln für Vermieter in Schwerin

In Schwerin gilt keine Mietpreisbremse. Die Landesverordnung in Mecklenburg-Vorpommern erfasst Rostock, Greifswald und einige Badeorte an der Küste, nicht die Landeshauptstadt. Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und den Mietwucher.

Bei einem laufenden Vertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Die Miete darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel steigen. Weil der Schweriner Mietspiegel qualifiziert ist, müssen Sie ihn bei jeder Mieterhöhung angeben.

Beim Kauf zahlen Sie in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 bis 2,0 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Bei 158.470 € Kaufpreis sind das zusammen rund 12.540 € oder 7,9 %, ohne Makler. Rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner nach, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Schwerin

Nehmen wir Katrin, 39, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m² in einer Wohnanlage aus dem Jahr 1996. Der Kaufpreis von 158.470 € entspricht dem Mittelwert, den der Gutachterausschuss für Wohnungen ab Baujahr 1991 ermittelt hat. Die Miete liegt auf dem Mietspiegelwert für diese Baualtersklasse mit guter Ausstattung. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Katrin zahlt nach Steuern rund 194 € im Monat zu, fast genau so viel, wie sie tilgt. Ohne Tilgung ist die Wohnung nach Steuern ausgeglichen.

Warum ist die Zuzahlung so hoch, obwohl der Kaufpreis moderat ist? Weil die Miete laut Mietspiegel und der Zins von 3,8 % fast gleich hoch sind. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Miete und Zins bewegen die Rechnung etwa gleich stark. Die Angebotsmiete ist bei einer vermieteten Wohnung aber erst bei einem Mieterwechsel erreichbar, und auch dann nur, wenn die Wohnung im Wettbewerb mit dem Leerstand besteht.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Schwerin

Was ändert sich, wenn Katrin eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss 2025 für den Erstverkauf neuer, komfortabler Wohnungen ermittelt hat: 4.558 €/m². Das ergibt 205.110 €. Der Wert beruht auf nur 5 Verkäufen, für 2024 nennt der Landesgrundstücksmarktbericht 5.760 €/m². Grunderwerbsteuer (12.307 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt Katrin aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir den Mietspiegelwert für Neubauten ab 2010 mit bis zu 60 m² an: 10,20 €/m², mit Balkon und überwiegend Aufzug.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (8.801 € statt 2.721 €), und in den ersten Jahren fällt in der Regel weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,7 % statt 3,6 %. Vor Steuern zahlt Katrin rund 501 € im Monat zu, nach Steuern rund 143 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom Restwert rechnet. Eine Mietpreisbremse gilt in Schwerin nicht. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin dauerhaft nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Schwerin

Für Schwerin sprechen belegbare Punkte. Die Einwohnerzahl ist seit 2011 um gut 7 % gestiegen, die Prognose ist für ostdeutsche Verhältnisse moderat. Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, drei Viertel der Wohnungen sind vermietet. Als Verwaltungsstadt hat Schwerin viele Arbeitsplätze, die wenig von der Konjunktur abhängen. Kaufpreise unter 2.000 €/m² und ein neuer qualifizierter Mietspiegel machen Rechnungen gut nachvollziehbar.

Dagegen stehen ebenso klare Risiken:

• Leerstand: 6,0 % beim Zensus 2022, mehr als doppelt so viel wie in Rostock.
• Arbeitsmarkt in der Stadt: 9,8 % Arbeitslosigkeit im September 2026, deutlich mehr als im Umland.
• Leicht sinkende Prognose: minus 6 % bis 2045 laut BBSR, 2025 bereits ein kleiner Rückgang.
• Großsiedlungen: Ein großer Teil der Mietverträge liegt bei 5 bis 6 €/m²; dort sind Mieterhöhungen schwer.
• Neubau-Preise: Rund 4.500 bis 5.800 €/m² bei Mieten um 10 €/m² ergeben eine Bruttorendite unter 3 %.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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