Kapitalanlage-Immobilien in Rostock

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie denken über eine vermietete Wohnung nach, und Rostock ist im Gespräch. Vielleicht kennen Sie die Stadt von der Hanse Sail oder aus Warnemünde. Für eine Kapitalanlage zählt aber nicht der Urlaubseindruck, sondern die Frage, wer in zehn Jahren dort zur Miete wohnt.

Rostock ist ein Markt mit zwei Gesichtern. In der Innenstadt und an der Küste ist Wohnraum knapp, das Land hat deshalb eine Mietpreisbremse verhängt. In den Plattenbaugebieten im Nordwesten und Nordosten sind Preise und Mieten deutlich niedriger.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, die Rendite selbst gerechnet und eine vermietete Wohnung und eine Neubauwohnung bis nach Steuern durchgespielt.

01Rostock in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Vermieter auf einen Blick. Wo Stadt und Land unterschiedlich zählen, stehen beide Zahlen da.

Warum zwei Einwohnerzahlen? Die Stadt zählt nach ihrem Melderegister, das Statistische Amt rechnet seit dem Zensus 2022 auf dessen Basis fort. Der Abstand beträgt rund 6.600 Menschen. Für die Richtung spielt das keine Rolle.

02Bevölkerung und Nachfrage

Rostock hat nach der Wende rund ein Fünftel seiner Einwohner verloren und wächst seit 2003 wieder leicht. In den letzten zehn Jahren ist die Zahl etwa gleich geblieben. 2025 sank sie laut Melderegister um 425 auf 211.568.

Die Kommunale Statistikstelle hat ihre Prognose im Juli 2026 fortgeschrieben. Sie rechnet bis 2040 mit rund 204.300 Einwohnern, etwa 2 % weniger als heute. Besonders stark sinkt die Zahl der Kinder im Kita- und Schulalter, die Zahl der Älteren steigt. 2025 kamen in Rostock 1.276 Kinder zur Welt, 2015 waren es noch über 2.000.

Für Vermieter wichtiger als die Gesamtzahl ist, wie die Menschen wohnen. Hier hat Rostock klare Stärken:

• 56 % aller Haushalte waren im Zensus 2022 Einpersonenhaushalte. Kleine Wohnungen sind entsprechend gefragt.
• 82,6 % der Wohnungen waren vermietet, nur 14 % wurden von den Eigentümern selbst bewohnt.
• 2,7 % Leerstand im Zensus 2022, der niedrigste Wert aller Kreise und kreisfreien Städte in Mecklenburg-Vorpommern.
• Die Gruppe der 20- bis 40-Jährigen macht 28,3 % der Bevölkerung aus. Der Gutachterausschuss führt das auf Universität, Arbeitsplätze und Freizeitangebot zurück.

Die Kehrseite ist die Prognose. Wenn die Einwohnerzahl leicht sinkt und mehr Menschen älter werden, verschiebt sich die Nachfrage: weniger Familienwohnungen, mehr barrierearme und kleine Wohnungen. Wer heute kauft, sollte prüfen, ob seine Wohnung zu dieser Nachfrage passt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Rostock ist das wirtschaftliche Zentrum Mecklenburg-Vorpommerns. Größte Arbeitgeberin ist laut Gutachterausschuss die Universität. Dazu kommen der Überseehafen, Reedereien wie AIDA Cruises und die Deutsche Seereederei, der Windanlagenbauer Nordex, Zulieferer der maritimen Industrie wie Liebherr und die Marine mit Marinekommando, Stützpunkt Hohe Düne und Marinearsenal Warnowwerft.

Ein dritter Pfeiler ist der Tourismus. 2025 zählte die Stadt mehr als 2,3 Millionen Übernachtungen und 167 Anläufe von Kreuzfahrtschiffen in Warnemünde. Für Vermieter hat das zwei Seiten: Der Tourismus schafft Arbeitsplätze, er treibt in Warnemünde aber auch die Kaufpreise.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 7,5 % über der des Landkreises Rostock (5,8 %) und der Region insgesamt (6,7 %). Die meisten offenen Stellen meldet die Arbeitsagentur im Gesundheits- und Sozialwesen, im Verarbeitenden Gewerbe und im Handel.

Die Universität Rostock, 1419 gegründet, hat rund 13.000 Studierende, die Hochschule für Musik und Theater etwa 550. Studierende fragen vor allem kleine Wohnungen in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt und der Südstadt nach. Dort sind in den letzten Jahren auch viele Kleinstapartments entstanden, die mit gebrauchten Wohnungen um dieselben Mieter konkurrieren.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für die Miete gibt es in Rostock drei Quellen, und sie liegen weit auseinander.

Der qualifizierte Mietspiegel 2026 gilt seit 01.05.2026 bis 30.04.2028. Laut Stadt liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 7,72 €/m², 8,27 % mehr als im Mietspiegel 2024. Der Gutachterausschuss wertet zusätzlich Mieten aus, die beim Verkauf vermieteter Häuser und Wohnungen bestanden. In der Kröpeliner-Tor-Vorstadt sind das für 51 bis 100 m² im Mittel 8,61 €/m², in der Stadtmitte 8,94 €/m², in den Plattenbaugebieten um 6 €/m². Neue Angebote liegen laut Portal miet-check.de im Schnitt bei 12,25 €/m².

Bei den Kaufpreisen unterscheidet der Gutachterausschuss genauer als die meisten anderen. Er trennt vermietete und leer verkaufte Wohnungen:

Vermietete Wohnungen sind in Rostock je nach Segment 7 bis 25 % günstiger als leere. Der Grund: Selbstnutzer zahlen mehr, und eine vermietete Wohnung können sie nicht sofort beziehen. Für Sie als Anleger ist der niedrigere Preis der passende Vergleichswert. Der Neubauwert ist mit Vorsicht zu lesen: 95 der 129 Erstverkäufe waren Kleinstwohnungen mit durchschnittlich 23 m² in der Südstadt.

Was heißt das für die Rendite? Wir teilen den Kaufpreis durch die Jahresmiete und erhalten den Kaufpreisfaktor. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Spanne zeigt das Kernproblem. Rechnet man mit der Miete, die heute in bestehenden Verträgen gezahlt wird, kostet eine vermietete Wohnung rund 30 Jahresmieten. Die Angebotsmiete von über 12 €/m² dürfen Sie wegen der Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung im Bestand meist nicht verlangen. Auch der günstige Plattenbau bringt rechnerisch keine höhere Rendite, weil dort die Mieten entsprechend niedriger sind. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Rostock hat 31 Ortsteile. Der Gutachterausschuss veröffentlicht für Gebiete mit genügend Verkäufen Durchschnittspreise und Bestandsmieten.

Warnemünde ist ein eigener Markt. Die Preise liegen weit über dem Rest der Stadt, die Bestandsmieten aber nur knapp darüber. Wer dort kauft, kauft vor allem Lage, nicht Rendite. In den Plattenbaugebieten kostet der Quadratmeter weniger als die Hälfte, die Mieten sind aber ähnlich niedriger, und große Anlagen haben oft hohe Rücklagen.

Für Ihre Wohnung zählt am Ende die Einstufung im Mietspiegel. Er berücksichtigt unter anderem Baujahr, Ausstattung und die Nähe zum Wasser.

06Regeln für Vermieter in Rostock

Rostock ist einer von zwei Orten in Mecklenburg-Vorpommern, in denen das Land den Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft hat. Die andere Stadt ist Greifswald.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Landesverordnung gilt für Rostock bis 30.09.2028. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, nach umfassender Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete. Auch diese Regel gilt bis 30.09.2028.
• Grunderwerbsteuer: In Mecklenburg-Vorpommern beträgt sie 6,0 % des Kaufpreises. Alle Sätze stehen auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern.

Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf Kaufnebenkosten von knapp 8 %. Bei 170.000 € Kaufpreis sind das rund 13.200 €. Wie sich Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber zu den Notarkosten.

Was kostet der Kauf in Mecklenburg-Vorpommern zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Mecklenburg-Vorpommern wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Rostock

Nehmen wir Familie Brandt: Sven und Anja, beide angestellt, gemeinsam veranlagt, mit einem zu versteuernden Einkommen von 95.000 € im Jahr. Sie kaufen in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 56 m², saniert, Baujahr 1928, für 170.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis vermieteter Wohnungen dieser Art 2025. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Der Mieter zahlt 8,61 €/m², genau den Mittelwert, den der Gutachterausschuss für Bestandsmieten in diesem Stadtteil ermittelt hat. Die Kaufnebenkosten bezahlen die Brandts aus Eigenkapital: 10.200 € Grunderwerbsteuer und rund 3.027 € für Notar und Grundbuch, zusammen 13.227 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank.

Vor Steuern legen die Brandts jeden Monat rund 338 € drauf, nach Steuern rund 218 €. Davon fließen 213 € in die Tilgung. Ohne Tilgung gerechnet ist die Wohnung nach Steuern fast genau ausgeglichen, mit einem Minus von rund 6 € im Monat.

Ein Detail zur Abschreibung: Für Gebäude, die vor 1925 fertig wurden, gilt ein Satz von 2,5 % statt 2 %. Ein Altbau aus der Gründerzeit spart deshalb bei sonst gleichen Zahlen rund 20 € Steuern mehr im Monat. Mehr dazu im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Bei knapp 30 Jahresmieten trägt sich eine vermietete Bestandswohnung in Rostock mit üblicher Finanzierung nicht selbst. Wegen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze lässt sich die Miete nur langsam an den Markt heranführen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Rostock

Was ändert sich, wenn die Brandts eine neu gebaute Wohnung kaufen? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis der Erstverkäufe 2025: 6.010 €/m². Das ergibt 270.450 €. Grunderwerbsteuer (16.227 €) sowie Notar und Grundbuch (rund 4.581 €) zahlen sie wieder aus Eigenkapital, zusammen 20.808 €. Als Miete setzen wir 18,14 €/m² an, die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen ab Baujahr 2021 laut miet-check.de. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse dauerhaft nicht (§ 556f BGB).

Die Abschreibung ist im ersten Jahr gut viermal so hoch wie bei der Altbauwohnung (11.592 € statt 2.734 €), und in einem neuen Haus fällt anfangs meist wenig Instandhaltung an. Der Quadratmeter kostet dafür rund doppelt so viel. Weil neue Wohnungen hier mit Angebotsmiete statt mit alter Vertragsmiete gerechnet sind, liegt die Bruttomietrendite mit 3,6 % sogar etwas über der Bestandswohnung (3,4 %). Vor Steuern zahlen die Brandts rund 432 € im Monat zu, nach Steuern rund 81 €. Zwei Vorbehalte gehören dazu: Die Neubaumiete ist ein Portalwert, keine amtliche Zahl. Und die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken einer Wohnung in Rostock

Rostock hat den niedrigsten Leerstand in Mecklenburg-Vorpommern. Das ist ein Argument, aber kein Freibrief.

Was für Rostock spricht: Der Leerstand ist mit 2,7 % halb so hoch wie im Land. Mehr als acht von zehn Wohnungen sind vermietet, mehr als die Hälfte der Haushalte besteht aus einer Person. Universität, Hafen, Marine und Tourismus sorgen für eine breite Mieterschaft. Und der Gutachterausschuss veröffentlicht so genaue Daten, dass Sie einen Kaufpreis gut einordnen können.

Was dagegen spricht:

• Hoher Kaufpreisfaktor: Rund 30 Jahresmieten bei vermieteten Bestandswohnungen. Der Cashflow vor Steuern ist mit üblicher Finanzierung deutlich negativ.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % gelten bis 30.09.2028. Ob das Land sie verlängert, ist offen.
• Sinkende Einwohnerprognose: Minus 2 % bis 2040, deutlich weniger Kinder, mehr Ältere.
• Konkurrenz durch Kleinstapartments: In der Südstadt sind viele neue Studentenapartments entstanden, die um dieselben Mieter werben.
• Hohe Kaufnebenkosten: 6,0 % Grunderwerbsteuer, mit Notar und Grundbuch knapp 8 %.
• Zinsänderung: Steigt der Zins nach der Zinsbindung, steigt die monatliche Belastung.
• Instandhaltung: Altbauten und Plattenbauten wurden meist in den 1990er Jahren saniert. Nach 30 Jahren stehen Dach, Fenster, Leitungen oder Heizung wieder an.

Vor- und Nachteile einer vermieteten Eigentumswohnung unabhängig von der Stadt finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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