Stralsund ist das Tor nach Rügen. Viele Anleger verbinden die Stadt deshalb mit Ostsee und Ferienwohnungen. Für eine klassische Kapitalanlage, also eine dauerhaft vermietete Wohnung, zählt etwas anderes: Stralsund ist eine Mieterstadt. Drei von vier Wohnungen sind vermietet, mehr als die Hälfte der Haushalte sind Alleinlebende.

Gleichzeitig stand beim Zensus fast jede siebzehnte Wohnung leer, die Mieten im Bestand sind niedrig, und für die Stadt selbst gibt es keine frei verfügbaren amtlichen Kaufpreise. Wir legen offen, was belegt ist, was nicht, und rechnen eine Wohnung durch.

01Stralsund in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Stralsund hatte Ende 2025 amtlich 55.481 Einwohner. 2015 waren es laut Statistischem Bundesamt noch 58.041, damals auf Basis des Zensus 2011. Der größte Teil des Unterschieds geht auf die Neuberechnung durch den Zensus 2022 zurück. Zwischen 2019 und 2024 verlor die Stadt laut Deutschlandatlas im Schnitt 0,5 % Einwohner im Jahr, 2025 stieg die Zahl dann um knapp 1.400.

Für den Landkreis Vorpommern-Rügen erwartet das BBSR bis 2045 rund 6 % weniger Einwohner als 2022. Eine eigene Prognose für Stralsund haben wir nicht gefunden. Fast 30 % der Menschen im Landkreis sind 65 oder älter.

Die Haushaltsstruktur spricht für den Mietmarkt. 56,4 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, 75,8 % der Wohnungen vermietet, und die durchschnittliche Wohnung hat knapp 70 m². Fast jede dritte Wohnung ist zwischen 40 und 60 m² groß, und 41 % der Wohnungen stehen in Häusern der Baujahre 1960 bis 1989.

Nur ein kleiner Teil der Wohnungen liegt in Häusern, die als Wohnungseigentum aufgeteilt sind. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen gehört laut Zensus Genossenschaften (6.406), der Kommune und ihren Gesellschaften (9.205) oder anderen Unternehmen. Das Angebot an Eigentumswohnungen für Anleger ist entsprechend klein.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Stralsund ist das Arbeitszentrum für Rügen und das nördliche Vorpommern. Am 30.06.2025 arbeiteten 25.126 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 20.641 wohnten dort. Täglich pendeln 11.431 Menschen ein und 6.951 aus.

Die Stadt ist Sitz der Kreisverwaltung, einer Hochschule und vieler Arbeitgeber aus Gesundheit, Handel und Tourismus. Die Arbeitslosenquote im Landkreis lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 9,2 %, eine eigene Quote für die Stadt weist der Deutschlandatlas nicht aus.

Für Vermieter bedeutet das eine Mieterschaft mit eher kleinen Einkommen. Ein Teil der Arbeitsplätze im Tourismus ist saisonal. Die Miete, die ein Haushalt dauerhaft tragen kann, ist begrenzt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Einen amtlichen Mietspiegel haben wir für Stralsund nicht gefunden. Der Zensus 2022 zeigt das Niveau aller laufenden Mietverträge, im Schnitt 5,83 €/m² netto kalt. Das ist ein niedriger Wert, geprägt von vielen Wohnungen kommunaler und genossenschaftlicher Vermieter.

Neue Verträge liegen deutlich höher. Das Portal immoportal.com nennt Marktmieten nach Baujahr (Stand 01.10.2026): 8,53 €/m² für Wohnungen bis 1969, 7,60 €/m² für 1970 bis 1999, 10,61 €/m² für 2000 bis 2015 und 12,91 €/m² nach 2015. Das BBSR kommt für den ganzen Landkreis auf eine Angebotsmiete von 8,54 €/m², der Wert ist aber auch von Rügen beeinflusst.

Bei den Kaufpreisen gibt es eine Lücke. Der Landesgrundstücksmarktbericht weist nur Werte für den ganzen Landkreis aus, und die sind vom Küstenstreifen mit Ferienwohnungen geprägt: Gebrauchte Wohnungen der Baujahre 1991 bis 2021 kosteten dort 2024 im Schnitt 3.810 €/m². Für eine Mietwohnung in Stralsund ist das kein Maßstab. Wir nutzen deshalb Angebotspreise von immoportal.com: rund 2.200 €/m² für Wohnungen bis 1969, 2.364 €/m² für 1970 bis 1999 und 3.102 €/m² für 2000 bis 2015.

Die Spanne zeigt die wichtigste Frage beim Kauf: Welche Miete steht im Vertrag? Ein älterer Vertrag nahe dem Zensus-Schnitt drückt die Rendite auf rund 3 %. Mehr zu Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite steht im Glossar, Ihre eigene Zahl rechnet der Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil liegen für Stralsund nicht frei vor. Die Tabelle beschreibt den Charakter.

Die Lage wirkt in Stralsund stark. Laut immoportal.com liegen die Marktmieten in einfacher Lage bei 6,85 €/m², in guter bei 12,39 €/m². In den Plattenbaugebieten konkurrieren Sie mit großen Vermietern, die oft günstiger vermieten können.

06Regeln für Vermieter in Stralsund

In Mecklenburg-Vorpommern gilt die Mietpreisbremse nur in Rostock und Greifswald. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt zusätzlich in acht Küstenorten, Stralsund gehört nicht dazu. Für die Stadt bedeutet das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Begründung ohne Mietspiegel: Für eine Mieterhöhung brauchen Sie drei Vergleichswohnungen, ein Gutachten oder eine Mietdatenbank.

Beim Kauf zahlen Sie in Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2,0 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 141.840 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 8,0 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Stralsund

Nehmen wir Anja, 45, ledig, Verwaltungsfachwirtin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1975, für 141.840 €. Das entspricht dem Angebotspreis für dieses Baujahr (2.364 €/m²). Die Miete liegt mit 7,60 €/m² auf der Marktmiete laut immoportal.com. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Anja zahlt nach Steuern rund 158 € im Monat zu und tilgt dabei 177 €. Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 19 € im Monat.

Die Rechnung steht und fällt mit der Miete. Liegt der Vertrag beim Zensus-Schnitt von 5,83 €/m², fehlen rund 106 € im Monat. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Miete bewegen die Rechnung ungefähr gleich stark. Prüfen Sie vor dem Kauf deshalb beides: die Zinsbindung und den Mietvertrag mit allen Erhöhungen der letzten Jahre.

08Chancen und Risiken in Stralsund

Für Stralsund sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist eine ausgeprägte Mieterstadt mit vielen Alleinlebenden, sie ist Arbeitszentrum für die Region mit einem Überschuss an Einpendlern, und es gibt keine Mietpreisbremse. Neue Mietverträge liegen deutlich über dem Bestandsniveau, und eine finanzierte Wohnung trägt sich ohne Tilgung knapp selbst.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leerstand 5,9 % beim Zensus, gut 3 % des Bestands ein Jahr oder länger leer.
• Niedrige Bestandsmieten: Laufende Verträge lagen beim Zensus im Schnitt bei 5,83 €/m².
• Prognose −6 % bis 2045 für den Landkreis.
• Arbeitslosenquote 9,2 % im Landkreis, ein Teil der Arbeitsplätze ist saisonal.
• 6,0 % Grunderwerbsteuer: Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 8 % ohne Makler.
• Unklare Kaufpreise: Frei verfügbar sind für die Stadt nur Angebotspreise, die zuletzt stark gefallen sind.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.