Kapitalanlage-Immobilien in Mecklenburg-Vorpommern: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie denken an Mecklenburg-Vorpommern und haben die Ostsee vor Augen, Warnemünde, Rügen, Usedom. Für eine Kapitalanlage ist dieses Bild nur zur Hälfte richtig. An der Küste kosten Wohnungen doppelt so viel wie im Binnenland, und viele davon sind Ferienwohnungen, keine Mietwohnungen.

Der klassische Mietwohnungsmarkt des Landes konzentriert sich auf wenige Städte. Rostock ist die einzige Großstadt, dahinter folgen Schwerin, Neubrandenburg, Greifswald und Stralsund. Zwischen ihnen liegen große, dünn besiedelte Landkreise.

Diese Seite zeigt, was Wohnungen in diesen Räumen kosten, wie viele leer stehen und welche Regeln für Sie als Vermieter gelten.

01Mecklenburg-Vorpommern in Zahlen

Eine Zahl fällt aus dem Rahmen. Der Zensus zählte 24.128 Ferien- und Freizeitwohnungen. Sie stehen nicht dem Mietmarkt zur Verfügung und erklären, warum die Küste anders funktioniert als der Rest des Landes.

02Bevölkerung und Prognose

Beim Zensus 2011 lebten in Mecklenburg-Vorpommern 1.609.982 Menschen, beim Zensus 2022 waren es 1.570.817. Ende 2025 meldete das Statistische Amt 1.573.685 Einwohner. Die Zahl ist in den letzten Jahren also ungefähr stabil geblieben, nach einem langen Rückgang.

Die Raumordnungsprognose des BBSR erwartet bis 2045 für jeden Kreis des Landes weniger Einwohner als 2022. Am geringsten ist der Rückgang für Rostock (−1 %). Schwerin, Vorpommern-Rügen und Nordwestmecklenburg liegen bei −6 %, der Landkreis Rostock bei −7 %, Vorpommern-Greifswald bei −8 %, Ludwigslust-Parchim bei −9 %. Die Mecklenburgische Seenplatte mit Neubrandenburg verliert laut Prognose 13 %.

Rostock ist damit der Standort mit der stabilsten Perspektive im Land. Alle anderen Räume brauchen eine genauere Prüfung.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Mecklenburg-Vorpommern

¹ Wert des Landkreises, keine Stadtangabe. Einwohner: Statistisches Amt MV. Leerstand und Bestandsmiete: Zensus 2022. Angebotsmieten: BBSR über Deutschlandatlas, Stand 25.09.2026.

Rostock und Greifswald: Hochschulstädte mit knappem Angebot

Rostock und Greifswald sind Universitätsstädte, beide mit Leerstand deutlich unter dem Bundesschnitt von 4,3 %. Hier gilt auch die Mietpreisbremse. In Rostock lag die Arbeitslosenquote 2025 bei 7,7 %.

Schwerin: Landeshauptstadt mit Überhang

Schwerin ist Verwaltungssitz, hat aber beim Leerstand den höchsten Wert der sechs Städte. Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 10,6 %. Kaufpreise und Rendite sind hier anders zu lesen als in Rostock.

Neubrandenburg, Stralsund und Wismar: Mittelstädte mit eigenem Profil

Neubrandenburg ist Oberzentrum der Mecklenburgischen Seenplatte. Der Leerstand lag beim Zensus mit 4,1 % unter dem Landeswert, die Bestandsmiete mit 5,49 € pro m² aber am niedrigsten der sechs Städte. Gebrauchte Wohnungen ab Baujahr 1991 kosteten 2024 im Mittel 1.852 € pro m². Der Landkreis verliert laut Prognose bis 2045 rund 13 % seiner Einwohner, das ist der stärkste Rückgang im Land.

Stralsund und Wismar sind Hansestädte an der Küste mit Hafen, Werft- und Tourismusgeschichte. Stralsund hatte mit 5,9 % einen ähnlich hohen Leerstand wie Schwerin, Wismar lag bei 4,2 %. In beiden Städten mischen sich Mietwohnungsmarkt und Ferienvermietung in der Altstadt. Für eine Kapitalanlage zählt hier noch mehr als anderswo das einzelne Haus.

04Kaufpreise: Küste gegen Binnenland

Der Obere Gutachterausschuss teilt das Land in zwei Räume, den Küstenstreifen zur Ostsee und das Binnenland. Grundlage sind alle notariellen Kaufverträge. Der aktuelle Landesgrundstücksmarktbericht 2025 enthält die Werte für 2024.

Das Baujahr macht einen großen Unterschied. Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1990 kosteten im Landesmittel 1.624 € pro m², in Rostock 2.353 €. Altbauten bis 1949 lagen bei 2.742 €, in Rostock bei 3.281 €. Neu gebaute Wohnungen im Erstverkauf kosteten landesweit 5.020 € pro m², im Binnenland 3.656 €, an der Küste 5.278 €. Im Landesmittel blieben die Preise 2024 gegenüber 2023 stabil, nachdem sie 2023 um 5 bis 9 % gesunken waren.

Was die Mieten hergeben: unsere Rechnung

Teilt man die Jahresmiete durch den Kaufpreis, erhält man die Bruttomietrendite. In Rostock sind das 10,94 € × 12 geteilt durch 3.375 €, also rund 3,9 % und ein Kaufpreisfaktor von etwa 26. In Schwerin kommen wir mit 9,37 € und 2.163 € auf rund 5,2 % und einen Faktor von etwa 19.

An der Küste außerhalb Rostocks, etwa im Landkreis Rostock mit 4.406 € pro m² oder in Vorpommern-Rügen mit 3.810 €, bestimmt der Tourismus den Preis. Eine Dauervermietung bringt dort selten so viel Miete, dass sich diese Preise rechnen.

05Regeln für Vermieter in Mecklenburg-Vorpommern

Die Mietpreisbremse gilt nur in Rostock und Greifswald, nach der aktuellen Verordnung bis zum 30.09.2028. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dort höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.

Die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren gilt in Rostock und Greifswald bis 30.09.2028. Seit dem 18.03.2026 gilt sie zusätzlich in acht Küstenorten, in Binz, Graal-Müritz, Heringsdorf, Kühlungsborn, Rerik, Sellin, Zingst und Zinnowitz, bis 18.03.2031. Im übrigen Land sind es 20 %, immer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.

Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gibt es in Mecklenburg-Vorpommern nicht.

06Kaufnebenkosten in Mecklenburg-Vorpommern

Die Grunderwerbsteuer in Mecklenburg-Vorpommern beträgt seit dem 01.07.2019 6,0 %. Das ist weniger als in Brandenburg und Schleswig-Holstein (je 6,5 %), aber mehr als in Niedersachsen (5,0 %).

Wie sich die Notarkosten zusammensetzen, erklärt unser Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf. Ihren Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

07Chancen und Risiken in Mecklenburg-Vorpommern

Was für Mecklenburg-Vorpommern spricht: Rostock und Greifswald haben wenig Leerstand und eine stabile Bevölkerungsprognose. Gebrauchte Wohnungen im Binnenland kosten im Mittel unter 2.000 € pro m². Die Preise sind 2024 nach einem Rückgang wieder stabil. Die Mietregeln gelten nur in wenigen Gemeinden.

Was dagegen spricht: Landesweit stehen 5,5 % der Wohnungen leer, fast 60 % davon seit über einem Jahr. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 7,6 %, über dem Bundesschnitt von 6,4 %. Alle Kreise verlieren laut BBSR bis 2045 Einwohner. An der Küste sind die Preise für eine Dauervermietung hoch, in Gebäuden aus den Jahren 1950 bis 1990 ist häufiger mit Sanierungskosten zu rechnen. Bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko.

08Weitere Standorte

Städte in Mecklenburg-Vorpommern: Rostock · Schwerin

Nachbarländer: Schleswig-Holstein · Niedersachsen · Brandenburg

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