Kapitalanlage-Immobilien in Brandenburg: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage, Berlin ist Ihnen zu teuer, und Sie schauen über die Stadtgrenze. Damit sind Sie in Brandenburg. Hier kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Landesmittel 2.903 € pro m². In Potsdam waren es 4.131 €, in vielen Kleinstädten weit unter 2.000 €.

Brandenburg sind eigentlich zwei Länder. Im Berliner Umland wächst die Bevölkerung, Wohnungen sind knapp, die Mietpreisbremse gilt. Im Weiteren Metropolenraum, also in Lausitz, Prignitz oder Uckermark, sinken die Einwohnerzahlen, und Wohnungen stehen leer.

Diese Seite trennt beide Märkte mit amtlichen Zahlen. Sie sehen, was Wohnungen tatsächlich kosten, was Mieter zahlen und welche Regeln Sie als Vermieter beachten.

01Brandenburg in Zahlen

Die wichtigste Zeile steht in der Mitte. 2025 wuchs nur das Berliner Umland, der Rest des Landes verlor Einwohner. Erstmals seit 2013 sank die Einwohnerzahl Brandenburgs insgesamt.

02Zwei Märkte: Berliner Umland und Weiterer Metropolenraum

Das Berliner Umland ist der Ring aus Gemeinden rund um die Hauptstadt, von Falkensee im Westen über Bernau im Norden bis Königs Wusterhausen im Südosten, dazu Potsdam. Hier lebten Ende 2025 1.043.189 Menschen, 2.363 mehr als ein Jahr zuvor. Im Weiteren Metropolenraum, zu dem fast die gesamte Fläche des Landes gehört, waren es 1.508.700, 7.221 weniger.

Die Raumordnungsprognose des BBSR schreibt diese Teilung fort. Für Potsdam erwartet sie bis 2045 rund 11 % mehr Einwohner als 2022, für Dahme-Spreewald 7 %, für Barnim 5 % und für Havelland, Oberhavel und Potsdam-Mittelmark je 4 %. Auf der anderen Seite stehen Oberspreewald-Lausitz (−22 %), Spree-Neiße (−21 %), Elbe-Elster und Uckermark (je −18 %) und die Prignitz (−16 %). Auch Cottbus (−9 %) und Frankfurt (Oder) (−10 %) liegen im Minus.

Für Anleger heißt das: In Brandenburg wählen Sie mit dem Ort auch das Risiko. Die Grenze verläuft oft nur 30 Kilometer vor Berlin.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Brandenburg

¹ Wert des Landkreises (Oberhavel, Havelland, Barnim), kein Stadtwert. Einwohner: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg. Leerstand und Bestandsmiete: Zensus 2022. Angebotsmieten: BBSR über Deutschlandatlas, Stand 25.09.2026.

Das Muster ist deutlich. Die Umlandstädte Bernau, Falkensee und Oranienburg haben Leerstandsquoten um 2 %, genauso wie Potsdam. Die kreisfreien Städte abseits von Berlin liegen bei 6 bis 9 %. Brandenburg an der Havel hat mit 8,6 % den höchsten Wert der großen Städte.

Potsdam: knapp und teuer

Potsdam ist Landeshauptstadt, Hochschul- und Wissenschaftsstandort und wächst seit Jahren. Der Leerstand lag beim Zensus bei 2,5 %, die Angebotsmiete 2025 bei 12,02 € pro m². Gleichzeitig ist Potsdam der teuerste Ort des Landes, und die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung.

Lausitz und Oderland: günstig mit Risiko

Cottbus und Frankfurt (Oder) bieten niedrige Preise, aber auch höhere Arbeitslosigkeit. 2025 lag die Quote in Cottbus bei 8,3 %, in Frankfurt (Oder) bei 9,4 %, in der Uckermark bei 11,5 %. Im Landkreis Dahme-Spreewald am Flughafen BER waren es dagegen 4,0 %.

04Kaufpreise und Mieten in Brandenburg

Der Obere Gutachterausschuss wertet alle notariellen Kaufverträge des Landes aus. Sein Grundstücksmarktbericht 2025, veröffentlicht im Juli 2026, zeigt tatsächlich gezahlte Preise für das Jahr 2025.

Im Durchschnitt kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 insgesamt 219.000 €, eine neue 424.000 €. Die Zahl der Weiterverkäufe stieg gegenüber 2024 um 13 %, die Preise je m² blieben im Landesmittel nahezu gleich.

Was die Mieten hergeben: unsere Rechnung

Teilt man die Jahresmiete durch den Kaufpreis, erhält man die Bruttomietrendite. In Potsdam sind das 12,02 € × 12 geteilt durch 4.131 €, also rund 3,5 % und ein Kaufpreisfaktor von etwa 29. In Cottbus kommen wir mit dem Mittelwert der kreisfreien Städte (2.018 €) und 7,97 € Angebotsmiete auf rund 4,7 % und einen Faktor von etwa 21.

Die Angebotsmieten sind landesweit stark gestiegen, von 6,02 € im Jahr 2014 auf 9,12 € im Jahr 2023. Der Großteil des Anstiegs entfiel auf Potsdam und das Umland.

05Regeln für Vermieter in Brandenburg

In 36 Gemeinden gilt die Mietpreisbremse, aktuell bis zum 31.12.2029. Betroffen sind Potsdam und Gemeinden im Berliner Umland. Bei einer Neuvermietung darf die Miete dort höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.

Ebenfalls in 36 Gemeinden ist die Kappungsgrenze auf 15 % in drei Jahren abgesenkt, vom 01.01.2026 bis 31.12.2030. Dazu gehören unter anderem Potsdam, Bernau bei Berlin, Falkensee, Oranienburg, Königs Wusterhausen, Schönefeld, Teltow, Kleinmachnow und Werder (Havel). Im übrigen Land sind es 20 %, immer bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.

Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB hat Brandenburg nicht erlassen.

06Kaufnebenkosten in Brandenburg

Die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt 6,5 %, so viel wie sonst nur in Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. In Berlin sind es 6,0 %, in Sachsen 5,5 %, in Sachsen-Anhalt 5,0 %.

Gegenüber einem Kauf in Sachsen-Anhalt zahlen Sie bei 200.000 € also 3.000 € mehr Grunderwerbsteuer. Diese Summe verdienen Sie erst über die Miete zurück. Details zu den Notarkosten lesen Sie im Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf, Ihren Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

07Chancen und Risiken in Brandenburg

Was für Brandenburg spricht: Das Berliner Umland und Potsdam wachsen, der Leerstand liegt dort um 2 %. Die BBSR-Prognose erwartet für mehrere Umlandkreise auch bis 2045 Zuwachs. Kaufpreise sind amtlich gut dokumentiert und liegen deutlich unter Berlin. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 mit 6,3 % knapp unter dem Bundesschnitt.

Was dagegen spricht: Mit 6,5 % zahlen Sie den höchsten Grunderwerbsteuersatz, den es in Deutschland gibt. In Potsdam ist die Bruttomietrendite mit rund 3,5 % niedrig, Mietpreisbremse und 15-%-Kappung begrenzen Mieterhöhungen. Abseits von Berlin stehen 6 bis 9 % der Wohnungen in den Städten leer, und mehrere Kreise verlieren laut Prognose ein Fünftel ihrer Einwohner. Bei älteren Gebäuden kommen Sanierungskosten, bei der Anschlussfinanzierung Zinsrisiken hinzu.

08Weitere Standorte

Städte in Brandenburg: Cottbus · Potsdam

Nachbarländer: Berlin · Mecklenburg-Vorpommern · Sachsen · Sachsen-Anhalt · Niedersachsen

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