Kapitalanlage-Immobilien in Berlin

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung zu kaufen, und Berlin steht auf Ihrer Liste. Das ist verständlich. Kaum eine deutsche Stadt hat so wenig Leerstand, so viele Zuzüge und so viele Menschen, die eine Wohnung suchen.

Gleichzeitig hat keine Stadt so viele Regeln für Vermieter. Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze, Umwandlungsverbot und 82 Milieuschutzgebiete gelten hier gleichzeitig. Dazu kommen Kaufpreise, die im Verhältnis zur erlaubten Miete hoch sind.

Wir gehen deshalb nüchtern vor. Sie sehen die amtlichen Zahlen mit Stand, die Preise je Bezirk und eine Wohnung, die wir vor und nach Steuern durchgerechnet haben.

01Berlin in Zahlen

Die wichtigsten Daten auf einen Blick, jeweils mit Quelle und Stand. Zur Einwohnerzahl gibt es zwei amtliche Werte. Die Fortschreibung auf Basis des Zensus 2022 nennt 3,70 Mio. Das Einwohnerregister zählt alle gemeldeten Personen und kommt auf 3,91 Mio. Wir nutzen die Fortschreibung als Hauptzahl und das Register dort, wo es um Entwicklungen und Bezirke geht.

02Bevölkerung & Nachfrage

Berlin wächst, aber langsamer als früher. Im Jahr 2025 kamen laut Fortschreibung 15.312 Menschen hinzu, ein Plus von 0,4 %. Das Wachstum kommt allein aus Zuzügen. Seit vier Jahren sterben in Berlin mehr Menschen, als geboren werden.

Über zehn Jahre ist die Zahl der gemeldeten Einwohner um gut 300.000 gestiegen. Für die Zukunft rechnet der Senat in seiner mittleren Variante mit rund 4,0 Mio. Einwohnern im Jahr 2040. Das ist ein Plus von 2,8 % gegenüber 2024, also deutlich flacher als im letzten Jahrzehnt. Eine Prognose ist keine Zusage. Sie hängt vor allem an der Zuwanderung aus dem Ausland.

Für Vermieter zählt neben der Zahl der Menschen die Zahl der Haushalte. Jeder zweite Berliner Haushalt besteht aus einer Person, in Friedrichshain-Kreuzberg sind es 59,2 %. Kleine Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern sind deshalb besonders gefragt. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen machen sie 54 % aller Kauffälle aus.

Der Wohnungsbau hält mit der Nachfrage kaum Schritt. 2025 kamen netto 10.766 Wohnungen hinzu, ein Plus von 0,5 %. Die Baugenehmigungen erreichten 2024 mit 9.772 Wohnungen einen Tiefstand und stiegen 2025 wieder auf 14.079. Für Sie heißt das: Das Risiko, dass eine normale Mietwohnung lange leer steht, ist in Berlin nach heutiger Datenlage gering. Null ist es nie.

03Wirtschaft & Arbeitsmarkt

Hier zeigt Berlin zwei Gesichter. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 10,4 % und damit deutlich über dem Bundesschnitt. Gegenüber dem Vorjahr ist sie leicht gestiegen. Zwischen den Bezirken sind die Unterschiede groß: Im Oktober 2025 meldete Neukölln 15,1 %, Mitte 12,3 %.

Gleichzeitig arbeiten 1,68 Mio. sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Berlin, 2025 allerdings 0,2 % weniger als im Vorjahr. Jeden Tag pendeln rund 178.000 Menschen mehr in die Stadt hinein als hinaus. Viele davon kommen aus Brandenburg.

Die größten Arbeitgeber sind öffentlich oder halböffentlich. Ende 2025 beschäftigten die Deutsche Bahn 26.894, die Charité 25.256, Vivantes 20.649 und die BVG 16.800 Menschen in Berlin. Gesundheit, Verkehr, Verwaltung und Wissenschaft tragen die Stadt. Diese Branchen schwanken weniger mit der Konjunktur als Industrie, sind aber auch keine Wachstumsmotoren.

An den 49 Hochschulen waren im Wintersemester 2025/26 rund 206.500 Studierende eingeschrieben, 2,8 % mehr als ein Jahr zuvor. Für kleine Wohnungen ist das eine zusätzliche Nachfragegruppe. Zahlungsfähig ist sie oft nur mit Hilfe der Eltern.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Berlin gibt es nicht die eine Miete. Es gibt drei sehr unterschiedliche Zahlen, und für Ihre Rechnung ist entscheidend, welche davon für Ihre Wohnung gilt.

Die Angebotsmiete ist mehr als doppelt so hoch wie der Mietspiegel. Das liegt unter anderem an möblierten Wohnungen auf Zeit, Neubauten und Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Kaufen Sie eine Wohnung mit laufendem Mietvertrag, gilt für Sie meist die niedrige Zahl.

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss alle notariellen Verkäufe 2025 ausgewertet. Eine Eigentumswohnung kostete im Mittel 5.511 €/m², ein Neubau im Erstverkauf 8.108 €/m². Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen lagen bei 4.928 €/m².

Ein Detail ist für Anleger besonders wichtig. Altbauwohnungen bis Baujahr 1919 wurden 2025 vermietet für durchschnittlich 4.017 €/m² verkauft, bezugsfrei für 5.833 €/m². Der Abschlag für den laufenden Mietvertrag beträgt also rund 31 %. Er ist der Preis dafür, dass Sie die Miete nur in engen Grenzen anpassen können.

Aus Kaufpreis und Miete ergeben sich zwei Kennzahlen. Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung zahlen. Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, ohne Kosten und Steuern. Die folgenden Werte sind unsere eigene Rechnung aus den amtlichen Zahlen.

Zum Vergleich: In unserer Beispielrechnung nehmen wir für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung 3,8 % an. In keinem Segment erreicht die Bruttomietrendite diesen Zins. Wer in Berlin kauft, setzt deshalb weniger auf laufenden Überschuss und mehr auf Tilgung, steuerliche Wirkung und langfristige Mietentwicklung. Ob sich die Werte so entwickeln, kann niemand zusagen. Ihre eigene Wohnung können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Nebenkosten und Miete eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Bezirke im Überblick

Berlin hat zwölf Bezirke mit jeweils rund 260.000 bis 430.000 Einwohnern, jeder so groß wie eine eigene Großstadt. Wir zeigen acht davon mit amtlichen Zahlen. Die Kaufpreise stammen aus dem Gutachterausschuss und gelten für die alten Bezirke vor der Reform 2001, deshalb stehen pro Bezirk teils mehrere Werte.

Einwohner: Register, 31.12.2025. Angebotsmiete: IBB/VALUE, Median der Inserate. Kaufpreis: Gutachterausschuss, Mittelwert nach Bereinigung um 10 % Ausreißer. Arbeitslosenquoten: Oktober 2025.

Welche Lage zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Ziel ab. In den Innenstadtbezirken zahlen Sie hohe Preise für hohe Inseratsmieten, die Sie bei einer vermieteten Wohnung aber oft gar nicht erreichen. In Spandau oder Marzahn-Hellersdorf sind die Preise niedriger, die Mieten auch. Eine Lage ist nicht automatisch besser, weil sie bekannter ist.

06Regeln für Vermieter in Berlin

Berlin nutzt fast jedes Instrument, das das Bundesrecht den Ländern erlaubt. Für Ihre Kalkulation sind diese Regeln wichtiger als die Lage.

Was heißt das konkret? Ihre Miete orientiert sich am Mietspiegel. Bei einer Wohnung im Mietspiegelfeld mit 7,08 €/m² dürfen Sie bei Neuvermietung höchstens rund 7,79 €/m² verlangen, solange keine Ausnahme greift. Möbliert und auf Zeit vermieten ist in Milieuschutzgebieten nur noch mit Genehmigung möglich.

Das Umwandlungsverbot wirkt auf den Markt. 2021 wurden noch 28.783 Wohnungen umgewandelt, 2024 nur 1.552 und 2025 laut Gutachterausschuss 966. Es entstehen also kaum neue Eigentumswohnungen im Bestand. Das begrenzt das Angebot an Wohnungen, die Anleger kaufen können.

Beim Kauf zahlen Sie in Berlin 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,8 % (Notarkosten im Detail) und gegebenenfalls ein Makler. Mit Makler liegen Ihre Kaufnebenkosten schnell bei rund 11 % des Kaufpreises. Ihre eigene Zahl zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Berlin

Nehmen wir Lena. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m² in einem Haus aus den 1960er-Jahren, mittlere Wohnlage, innerer Stadtbereich. Der Kaufpreis entspricht dem Mittelwert, den der Gutachterausschuss für solche Wohnungen 2025 ermittelt hat: 4.031 €/m², also rund 242.000 €. Der Mieter zahlt genau den Mietspiegel-Mittelwert für dieses Feld, 7,08 €/m² oder 424,80 € im Monat. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Nebenkosten von rund 27.400 € zahlt Lena aus Erspartem: 14.520 € Grunderwerbsteuer, rund 4.200 € für Notar und Grundbuch und 8.639 € Maklerprovision (Annahme 3,57 %). Den Kaufpreis finanziert sie voll über die Bank, zu 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung (Annahme). Ob eine Bank so finanziert, hängt von ihrer Bonität ab.

Lena zahlt also im ersten Jahr rund 737 € im Monat zu, bevor das Finanzamt etwas erstattet. Nach Steuern sind es rund 425 €. Bei 60.000 € zu versteuerndem Einkommen wären es 480 €, bei 100.000 € rund 412 €. Wie Mieteinnahmen steuerlich behandelt werden, erklärt unser Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Rechnet man die Tilgung heraus, bleiben nach Steuern immer noch rund 117 € im Monat, die Lena aus ihrem Einkommen zuschießt. Die Wohnung trägt sich in diesem Beispiel also auch ohne Tilgung nicht. Das ist in Berlin bei vermieteten Bestandswohnungen mit Mietspiegelmiete die Regel, nicht die Ausnahme.

Was würde das Bild ändern? Ein höherer Eigenkapitaleinsatz senkt die Zinsen. Eine Mieterhöhung ist höchstens bis zur oberen Spanne des Mietspiegelfelds möglich, hier 9,25 €/m², und nur mit Begründung und Kappungsgrenze. Ein Mieterwechsel bringt wegen der Mietpreisbremse höchstens rund 7,79 €/m². Den großen Hebel hat der Kaufpreis.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Berlin

Wie sähe Lenas Rechnung mit einer neu gebauten Wohnung aus? Wir nehmen dieselbe Person mit demselben Einkommen, demselben Zins und derselben Tilgung. Die Wohnung hat 45 m² und kostet so viel, wie der Gutachterausschuss 2025 im Mittel für Erstverkäufe in neu errichteten Wohnanlagen ermittelt hat: 8.108 €/m², also 364.860 €. Als Miete setzen wir den Median der Inserate für Neubauwohnungen an, 19,97 €/m² oder 898,65 € im Monat. Ob eine konkrete Wohnung diese Miete erzielt, hängt von Lage und Ausstattung ab.

Vor Steuern zahlt Lena für die Neubauwohnung rund 788 € im Monat zu, nach Steuern rund 167 €, davon sind 464 € Tilgung. Der Hauptunterschied liegt in der Abschreibung: Sie ist im ersten Jahr mit 13.673 € mehr als dreimal so hoch wie bei der Bestandswohnung, sinkt aber jedes Jahr, weil die 5 % immer vom Restwert berechnet werden. Für Instandhaltung setzen wir weniger an, dafür kostet der Quadratmeter rund doppelt so viel wie im Bestand. Die Bruttomietrendite liegt mit 2,96 % über Lenas Bestandswohnung zum Mietspiegel (2,11 %), aber unter Bestandswohnungen zur Angebotsmiete (3,17 %), und die höhere Miete ist nur möglich, weil Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen sind (§ 556f BGB).

08Chancen und Risiken

Berlin ist ein Markt mit klaren Stärken und klaren Grenzen. Beides gehört in Ihre Entscheidung.

Was für Berlin spricht:

• Nachfrage: Leerstand von 1,97 % beim Zensus 2022, mehr als die Hälfte davon innerhalb von drei Monaten beziehbar. Wachstum durch Zuzug, Prognose bis 2040 leicht steigend.
• Großer Markt: 18.303 Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum im Jahr 2025. Der Markt ist groß. Ob und zu welchem Preis ein Verkauf gelingt, hängt trotzdem von Zeitpunkt, Zustand und Mietvertrag ab.
• Begrenztes neues Angebot: Kaum Umwandlungen, wenig Neubau im Verhältnis zur Nachfrage.
• Vermietet-Abschlag: Wer vermietet kauft, zahlt deutlich weniger pro Quadratmeter als für bezugsfreie Wohnungen.

Was dagegen spricht:

• Niedrige Rendite: Brutto rund 1,7 bis 3,2 % je nach Segment, unter dem aktuellen Kreditzins.
• Regulierung: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 15 %, Milieuschutz und Zweckentfremdungsverbot begrenzen Miete und Nutzung.
• Politisches Risiko: Mietendeckel 2020, Vergesellschaftungsgesetz 2026, neue Regierung nach der Wahl 2026. Weitere Regeln sind möglich.
• Zins und Instandhaltung: Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, wächst die Zuzahlung. Ältere Häuser brauchen Rücklagen, Sonderumlagen sind möglich.
• Arbeitsmarkt: 10,4 % Arbeitslosenquote, in einzelnen Bezirken deutlich höher. Mietausfälle sind nie ausgeschlossen.

Mehr zu den allgemeinen Vor- und Nachteilen lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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