Welches Bundesland eignet sich für Kapitalanlage-Immobilien? Alle 16 Länder im Vergleich 2026

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie wollen eine Wohnung kaufen und vermieten. Bevor Sie über Stadtteil und Grundriss nachdenken, steht eine größere Frage im Raum: In welchem Bundesland eigentlich? In Hamburg kostete eine verkaufte Eigentumswohnung 2024 im Schnitt 499.000 €, in Sachsen-Anhalt 135.000 €. Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, in Brandenburg 6,5 %.

Viele Ratgeber beantworten die Frage mit einer Rangliste. Wir halten das für irreführend. Ein Land mit niedrigen Preisen hat meist auch mehr leere Wohnungen. Ein Land mit wenig Leerstand hat meist hohe Preise und strenge Mietregeln. Was davon für Sie besser ist, hängt von Ihrem Budget, Ihrem Steuersatz und Ihrer Geduld ab.

Diese Seite stellt deshalb alle 16 Länder mit denselben sieben Kennzahlen nebeneinander, jede mit Quelle. Danach ordnen wir die Länder in vier Typen und rechnen dieselbe Wohnung in drei Ländern durch, einschließlich der Kaufnebenkosten.

01Die 16 Länder im Überblick

Die Tabelle ist alphabetisch sortiert. Eine Rangfolge gibt es bewusst nicht. Jede Spalte stammt aus einer einzigen Quelle, damit die Länder vergleichbar bleiben. Die Abgrenzungen erklären wir direkt unter der Tabelle.

Zur Tabelle: Quellen und Abgrenzungen

¹ Leerstand: Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022, Anteil leerer Wohnungen. Der Wert ist über drei Jahre alt; neuere amtliche Zahlen für alle Länder gibt es nicht. Bremen: Wert für das Land einschließlich Bremerhaven (13.655 leere Wohnungen, Statistisches Landesamt Bremen). Für die Stadt Bremen allein nennt unsere Städteseite 3,2 %.

² Kaufpreis: durchschnittlicher Preis je verkaufter Eigentumswohnung 2024 aus allen notariellen Kaufverträgen, Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Immobilienmarktbericht Deutschland 2025. Das ist kein Preis je Quadratmeter. Er hängt auch davon ab, wie groß die verkauften Wohnungen sind und wie viele Neubauten darunter waren. Die Landesseiten nennen zum Teil Quadratmeterpreise aus den Landesgrundstücksmarktberichten; die sind nicht zwischen allen Ländern vergleichbar, weil jeder Gutachterausschuss anders abgrenzt (Median oder Mittelwert, nur Weiterverkauf oder alle Baujahre).

³ Miete: durchschnittliche Nettokaltmiete je m² laut Zensus 2022, also über alle bestehenden Mietverträge, auch sehr alte. Neue Mietverträge liegen meist deutlich darüber. Für Bremen bezieht sich der Wert auf alle vermieteten Wohnungen (Statistisches Landesamt Bremen), für die übrigen Länder auf Wohnungen in Wohngebäuden.

⁴ Prognose: Veränderung der Einwohnerzahl von 2024 bis 2040 laut 16. koordinierter Bevölkerungsvorausberechnung von Bund und Ländern, Variante 2 (mittlere Annahmen), eigene Prozentrechnung. Wir nehmen diese Quelle, weil sie als einzige alle 16 Länder mit denselben Annahmen rechnet. Die Landesseiten nennen teils Prognosen der Landesämter mit anderem Basisjahr. Die können deutlich abweichen: Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg erwartet bis 2040 Wachstum auf 11,61 Mio. Einwohner, die koordinierte Rechnung ein Minus von 1,3 %. Die Raumordnungsprognose des BBSR zeigen die Landesseiten auf Kreisebene.

⁵ Mietpreisbremse: Landesverordnungen nach § 556d BGB, Stand 29.09.2026. In Hessen läuft die Verordnung am 25.11.2026 aus (Neufassung mit 71 Gemeinden angekündigt), in Baden-Württemberg am 31.12.2026 (Entwurf mit 133 Gemeinden).

⁶ Arbeitslosenquote: Bundesagentur für Arbeit, September 2026. Bremen: Land einschließlich Bremerhaven; die Stadt Bremen allein lag bei 10,6 %.

02Was die Landeszahlen zeigen und was nicht

Liest man die Tabelle von oben nach unten, fällt ein Muster auf. Wo der Leerstand niedrig ist, sind Preise und Mieten hoch. Wo die Preise niedrig sind, stehen mehr Wohnungen leer und die Prognose zeigt nach unten. Dahinter stehen Angebot und Nachfrage.

Gleichzeitig verdeckt jeder Landesdurchschnitt große Unterschiede. In Sachsen standen 2022 im Schnitt 8,5 % der Wohnungen leer. In Dresden waren es 4,0 %, im Landkreis Zwickau 12,8 %. In Bayern liegt der Leerstand bei 4,2 %, in München bei 2,4 % und im Landkreis Wunsiedel bei 9,0 %. Ein Land ist für Ihre Wohnung also nur der Rahmen.

Der Landesvergleich hilft trotzdem bei zwei Fragen. Erstens: Welche Kosten und Regeln gelten überall im Land, egal welche Stadt? Das sind Grunderwerbsteuer und Mietpreisbremse. Zweitens: Wie stark müssen Sie innerhalb des Landes auswählen? In einem Land mit 8 % Leerstand ist die Auswahl der Stadt wichtiger als in einem mit 3 %.

03Es gibt nicht das beste Bundesland, sondern das passende

Aus den Zahlen lassen sich vier Ländertypen ableiten. Die Grenzen sind fließend, und in jedem Typ gibt es Städte, die anders funktionieren als ihr Land. Als erste Orientierung taugen sie.

Brandenburg passt nur mit Einschränkung in den vierten Typ. Im Berliner Umland wuchs die Bevölkerung 2025, im Rest des Landes sank sie. Ähnlich zweigeteilt sind Mecklenburg-Vorpommern mit Rostock und der Küste und Sachsen mit Leipzig und Dresden.

Im vierten Typ liegen die Unterschiede besonders weit auseinander. Für Leipzig erwartet das BBSR in seiner Raumordnungsprognose bis 2045 ein deutliches Plus, für den Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt ein Minus von 24,2 %. Beide liegen keine 100 Kilometer auseinander.

04Rendite oder Nachfrage: was Sie abwägen

Die Tabelle zeigt einen Zielkonflikt, den keine Region auflöst. In günstigen Ländern ist die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis höher. Die Bruttomietrendite, also die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, sieht dort besser aus. Dafür ist das Risiko höher, dass die Wohnung zwischen zwei Mietern Monate leer steht oder sich in 15 Jahren schwer verkaufen lässt.

In Ländern mit wenig Leerstand ist es umgekehrt. Mieter finden Sie meist schnell, aber Sie zahlen für jeden Euro Jahresmiete deutlich mehr. Bei einer finanzierten Wohnung heißt das in der Regel: Sie legen jeden Monat Geld dazu, vor allem in den ersten Jahren.

Diese Spalten sind kein Entweder-oder für immer. Viele Anleger mischen: eine Wohnung in einer teuren Stadt mit stabiler Nachfrage, eine zweite in einer günstigeren Stadt mit höherer Miete im Verhältnis zum Preis.

05Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Land

Die Grunderwerbsteuer macht den Großteil der Kaufnebenkosten aus. Den Satz legt jedes Land selbst fest. Er gilt für jede Wohnung im Land, egal ob Großstadt oder Dorf, und Sie zahlen ihn in der Regel aus eigenem Geld.

Quelle: Landesgesetze, geprüft am 29.09.2026; eigene Rechnung. Die einzige Änderung der letzten Jahre betraf Bremen (5,0 auf 5,5 % seit 01.07.2025), Thüringen hat zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt. Alle Sätze, Befreiungen und Rechenregeln stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer nach Bundesländern.

Bei einer vermieteten Wohnung zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB, § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Sie wirkt also über die Abschreibung des Gebäudeanteils, verteilt über viele Jahre, und nicht als Sofortabzug im Kaufjahr. Der Anteil, der auf das Grundstück entfällt, wirkt steuerlich gar nicht.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Ländern

Wie stark wirken Kaufpreis, Miete und Steuersatz zusammen? Wir nehmen eine gebrauchte Wohnung mit 60 m² und setzen sie gedanklich in drei Länder: Bayern (niedrige Steuer, hohe Preise), Niedersachsen (mittlerer Steuersatz, mittlere Preise) und Brandenburg (hohe Steuer). Kaufpreis und Miete entsprechen dem Landesniveau. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Rechnung zeigt drei Dinge. In Bayern ist die Steuer niedrig, aber der Kaufpreis so hoch, dass die Nebenkosten mit 11.016 € trotzdem über denen in Niedersachsen liegen. In Niedersachsen ist die Wohnung günstiger, und die Miete deckt den Kaufpreis nach rund 27 Jahren statt nach 34. In Brandenburg kosten die Nebenkosten mit 14.108 € mehr als drei Jahresmieten.

Der Brandenburger Wert hat aber einen Haken, der zeigt, wie vorsichtig man mit Landesdurchschnitten rechnen muss. Der Kaufpreis bildet ab, welche Wohnungen 2025 verkauft wurden. Die Zensus-Miete gilt dagegen für alle Mietverträge im ganzen Land, auch für alte und ländliche. Mit der durchschnittlichen Angebotsmiete für neue Verträge von 9,12 €/m² (BBSR, 2023) läge die Bruttomietrendite bei 3,8 %.

Für Ihre Entscheidung zählen deshalb Kaufpreis und Miete der konkreten Wohnung, der Landesdurchschnitt gibt nur die Größenordnung. Die Kaufnebenkosten für Ihren Fall ermittelt der Kaufnebenkosten-Rechner, die Rendite der Mietrendite-Rechner.

07Mietregeln: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze je Land

Neben der Steuer setzt das Land die Regeln für die Miete. Zwei Instrumente zählen für Vermieter. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einem neuen Mietvertrag auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Vertrag auf 20 % in drei Jahren, in bestimmten Gemeinden auf 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).

Beide gelten nur dort, wo die Landesregierung es per Verordnung festlegt. Die Lage am 29.09.2026:

• Ganze Stadt: Berlin und Hamburg haben Mietpreisbremse (bis 31.12.2029) und 15-%-Kappungsgrenze im gesamten Stadtgebiet.
• Ausgewählte Gemeinden: Bayern (284), Baden-Württemberg (130), Rheinland-Pfalz (99), Niedersachsen (57), Nordrhein-Westfalen (57), Hessen (49) und Brandenburg (36). In Sachsen gilt sie nur in Dresden und Leipzig, in Thüringen in Erfurt und Jena, in Mecklenburg-Vorpommern in Rostock und Greifswald, in Bremen nur in der Stadt Bremen.
• Keine Mietpreisbremse: Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. In Schleswig-Holstein gilt in 62 Gemeinden trotzdem die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Im Saarland und in Sachsen-Anhalt bleibt es überall bei 20 %.

Eine Mietpreisbremse ist für sich kein Grund gegen ein Land. Sie gilt fast immer dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, also Leerstand selten. Wer dort kauft, sollte aber nicht mit einer Miete rechnen, die über der erlaubten Grenze liegt.

08Risiken beim Vergleich von Bundesländern

• Durchschnitt ist nicht Lage: Jede Zahl in der Tabelle ist ein Landesmittel. Die Unterschiede innerhalb eines Landes sind fast immer größer als die zwischen zwei Ländern.
• Daten altern: Der Leerstand stammt vom Mai 2022, die Kaufpreise aus 2024. Seitdem haben sich Zinsen und Preise bewegt.
• Prognosen sind Modelle: Die Vorausberechnung rechnet mit Annahmen zu Geburten, Lebenserwartung und Zuwanderung. Bei hoher Zuwanderung käme etwa Hessen bis 2040 auf ein kleines Plus, bei niedriger auf ein Minus von 3,9 %.
• Leerstand und Verkauf: In Ländern mit hohem Leerstand ist nicht nur die Vermietung schwieriger. Auch beim Verkauf gibt es weniger Käufer.
• Arbeitsmarkt: Hohe Arbeitslosigkeit, etwa 11,2 % im Land Bremen oder 10,4 % in Berlin, heißt nicht automatisch wenig Nachfrage. Sie kann aber das Mietausfallrisiko und die Zahlungsfähigkeit der Mieter beeinflussen.
• Regeln ändern sich: Grunderwerbsteuersätze, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze können sich mit jeder Landesregierung ändern, in beide Richtungen.
• Kosten, die keine Tabelle zeigt: Hausgeld, Instandhaltung und Verwaltung hängen am Haus und an der Fläche. Eine günstige Wohnung kostet im Unterhalt fast so viel wie eine teure.

09Weitere Standorte

Alle Bundesländer: Baden-Württemberg · Bayern · Brandenburg · Hessen · Mecklenburg-Vorpommern · Niedersachsen · Nordrhein-Westfalen · Rheinland-Pfalz · Saarland · Sachsen · Sachsen-Anhalt · Schleswig-Holstein · Thüringen

Stadtstaaten: Berlin · Hamburg · Bremen

Baden-Württemberg: Stuttgart · Mannheim · Karlsruhe · Freiburg

Bayern: München · Nürnberg · Augsburg · Regensburg · Würzburg · Kitzingen

Brandenburg: Potsdam

Hessen: Frankfurt · Wiesbaden · Kassel

Mecklenburg-Vorpommern: Rostock

Niedersachsen: Hannover · Braunschweig · Oldenburg · Osnabrück · Göttingen · Salzgitter

Nordrhein-Westfalen: Köln · Düsseldorf · Dortmund · Essen · Duisburg · Bochum · Wuppertal · Bielefeld · Bonn · Münster · Gelsenkirchen · Aachen · Siegen · Troisdorf

Rheinland-Pfalz: Mainz

Saarland: Saarbrücken

Sachsen: Leipzig · Dresden · Chemnitz

Sachsen-Anhalt: Magdeburg · Halle (Saale) · Halberstadt

Schleswig-Holstein: Kiel · Lübeck

Thüringen: Erfurt · Jena

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