Kapitalanlage-Immobilien in Düsseldorf: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie suchen eine Wohnung zum Vermieten und schauen auf Düsseldorf. Die Landeshauptstadt hat viele Konzernzentralen, einen Pendlerüberschuss von fast 188.000 Menschen und kaum leere Wohnungen. Mehr als die Hälfte der Haushalte besteht aus einer Person.

Gleichzeitig ist Düsseldorf kein günstiger Einstieg. Eine Wohnung aus der Nachkriegszeit kostet im Schnitt rund 4.500 € pro Quadratmeter, und Nordrhein-Westfalen verlangt 6,5 % Grunderwerbsteuer. Der Mietspiegel liegt deutlich unter den Mieten in Inseraten, und die Mietpreisbremse gilt.

Deshalb arbeiten wir mit amtlichen Zahlen: Stadtstatistik, Zensus, Gutachterausschuss, neuer Mietspiegel. Am Ende rechnen wir eine vermietete Wohnung vor und nach Steuern durch und vergleichen sie mit einer Neubauwohnung.

01Düsseldorf in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zeile hat ihre Quelle und ihren Stand, die Links stehen unten unter Quellen.

Düsseldorf ist eine Mieterstadt. Nur gut ein Fünftel der Wohnungen wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Für Vermieter heißt das: Fast die gesamte Nachfrage richtet sich auf Mietwohnungen.

02Bevölkerung und Nachfrage

Düsseldorf wächst, aber langsam. Ende 2025 waren 659.312 Menschen mit Hauptwohnsitz gemeldet, 1.067 mehr als ein Jahr zuvor. Es starben 948 Menschen mehr, als geboren wurden. Das Plus kommt also allein aus dem Zuzug, 2025 zogen 2.156 Menschen mehr zu als weg. Seit 2019 hat die Stadt laut Melderegister gut 13.000 Einwohner gewonnen.

Das Landesamt IT.NRW rechnet bis 2050 mit einem kleinen Plus von 1,5 % gegenüber 2023. Für Nordrhein-Westfalen insgesamt erwartet es einen Rückgang. Eine Prognose ist kein Versprechen. Sie zeigt aber, dass die Statistiker für Düsseldorf eher mit Stabilität als mit Schrumpfung rechnen, anders als für Dortmund oder Essen.

Wichtiger als die Einwohner ist die Zahl der Haushalte. Im Schnitt leben in einer Düsseldorfer Wohnung nur 1,8 Personen, im Land sind es 2,0. 55,7 % der Haushalte bestehen aus einer Person. Daraus entsteht Nachfrage nach kleinen und mittleren Wohnungen, genau dem Segment, das für Kapitalanleger am leichtesten zu vermieten ist.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Am 30.06.2025 hatten 460.155 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ihren Arbeitsplatz in Düsseldorf. Nur 272.197 Beschäftigte wohnten auch in der Stadt. Täglich pendeln rund 288.900 Menschen ein. Der Pendlersaldo liegt bei fast 188.000 Menschen, noch etwas höher als in Stuttgart. Ein Teil dieser Pendler ist potenzielle Mieterschaft in der Stadt.

Die Wirtschaft ist breit aufgestellt. Henkel und Rheinmetall haben ihren Sitz in der Stadt, dazu Metro, GEA, Gerresheimer und LEG. Prägend sind Beratung, Werbung, Mode, Telekommunikation, Finanzdienstleistungen und Verwaltung. Die Heinrich-Heine-Universität hat rund 28.200 Studierende, dazu kommen die Hochschule Düsseldorf und Kunsthochschulen.

Trotzdem ist die Arbeitslosigkeit hoch. Im September 2026 lag die Quote bei 8,2 %, 29.929 Menschen waren arbeitslos, 771 mehr als ein Jahr zuvor. Hinter dieser Zahl steht eine geteilte Stadt. Neben gut bezahlten Bürojobs gibt es Stadtteile mit vielen Haushalten, die von Grundsicherung leben.

Für Ihre Wohnung bedeutet das: Die Nachfrage kommt von Berufstätigen, Pendlern und Studierenden, also aus vielen Branchen. Mietausfälle hängen in Düsseldorf stärker vom einzelnen Haus und Stadtteil ab als von einer einzelnen Industrie.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit 01.08.2026 gilt ein neuer Mietspiegel, erstellt von Haus und Grund und dem Mieterverein Düsseldorf. Er ist ein einfacher Mietspiegel, kein qualifizierter. Er nennt keinen Durchschnitt für die ganze Stadt, sondern Spannen und Mittelwerte je Baujahr und Wohnlage. Für eine Wohnung aus den Jahren 1961 bis 1976 in mittlerer Lage liegt der Mittelwert bei 9,34 €/m², die Spanne reicht von 7,75 bis 10,92 €/m².

Inserate zeigen andere Zahlen. Laut NRW.BANK lag die Angebotsmiete bei Wiedervermietung 2024 im Median bei 13,00 €/m², bei Neubauten bei 16,78 €/m². Für Ihre Kalkulation zählt der Mietspiegel, denn er ist die Grundlage für Mieterhöhungen und über die Mietpreisbremse auch für die Miete bei Neuvermietung.

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, der 4.688 Kaufverträge aus 2025 auswertet. Nachkriegswohnungen kosteten im Schnitt rund 4.500 €/m², Altbauwohnungen rund 4.900 €/m², Neubauwohnungen rund 6.800 €/m². Bei Nachkriegswohnungen reichte die typische Spanne von 2.700 bis 5.700 €/m². Besonders nützlich für Anleger ist der Ertragsfaktor. Er zeigt, zu wie vielen Jahresmieten vermietete Wohnungen tatsächlich verkauft wurden.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis kostet. Der Gutachterausschuss misst für vermietete Nachkriegswohnungen 28,8 Jahresmieten, das passt zur Angebotsmiete. Die tatsächlich gezahlten Mieten in diesen Verkäufen liegen also meist über dem Mietspiegel-Mittelwert. Rechnen Sie trotzdem nicht pauschal mit 13 €/m². Bei einer Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %. Die Bruttomietrendite liegt je nach Miete zwischen 2,5 und 3,5 %.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile im Überblick

Düsseldorf hat zehn Stadtbezirke mit 50 Stadtteilen. Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss im frei verfügbaren Bericht nicht. Eine belegte Einordnung liefert der Mietspiegel. Er nennt Stadtteile, in denen Zuschläge oder Abschläge auf die Vergleichsmiete gelten.

Die Zuschläge zeigen, wo die Mieten höher sind, nicht wo sich eine Wohnung mehr lohnt. In Oberkassel zahlen Sie für die Lage deutlich mehr beim Kauf. In Stadtteilen mit Abschlag ist der Einstieg günstiger, die Mieterstruktur und das Haus müssen Sie dort aber genauer prüfen.

06Regeln für Vermieter in Düsseldorf

Düsseldorf gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen als angespannten Wohnungsmarkt eingestuft hat. Daraus folgen vier Regeln.

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nicht um 20 %. Gilt bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Wurde eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.
• Wohnraumschutzsatzung: Kurzzeitvermietung ist bis 90 Tage im Jahr erlaubt, an Studierende bis 180 Tage, aber nur mit einer Wohnraum-Identitätsnummer der Stadt. Steht eine Wohnung länger als sechs Monate leer, gilt das grundsätzlich als Zweckentfremdung.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, den höchsten Satz in Deutschland, gemeinsam mit drei anderen Ländern. Dazu kommen rund 1,3 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Bei einer Wohnung für 270.000 € sind das ohne Makler schnell über 21.000 €. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Düsseldorf

Nehmen wir Sara. Sie ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² in einem modernisierten Haus von 1965 in mittlerer Lage. Sie zahlt 4.500 €/m², den Durchschnitt für Nachkriegswohnungen 2025. Der Mieter zahlt 10,90 €/m² kalt, das obere Ende der Mietspiegelspanne für modernisierte Wohnungen dieses Baujahrs. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sara legt nach Steuern rund 500 € im Monat drauf. Davon fließen 450 € in die Tilgung und senken ihre Restschuld. Ohne Tilgung bliebe ein Minus von rund 55 € im Monat. Die Rechnung ist knapper als in vielen anderen Städten, weil Grunderwerbsteuer und Kaufpreis hoch sind und der Mietspiegel niedrig.

Wie entsteht die Steuerersparnis? Sara darf Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsanteil des Hausgelds von der Miete abziehen. Für ein Haus von 1965 gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr. Als Gebäudeanteil setzen wir 70 % an, im Einzelfall ergibt er sich aus der Kaufpreisaufteilung.

Das Beispiel zeigt Düsseldorf ehrlich. Wer mit Mietspiegelmieten rechnet, kauft hier zu rund 34 Jahresmieten und baut Vermögen über Tilgung auf, nicht über laufende Überschüsse. Mit einer Miete nahe der Angebotsmiete sähe es besser aus, das hängt aber am einzelnen Mietvertrag. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Düsseldorf

Angenommen, Sara kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Neubauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt rund 6.800 €/m². Als Miete setzen wir 16,78 €/m² an, den Median der Neubau-Angebotsmieten 2024 laut NRW.BANK. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Nach Steuern legt Sara beim Neubau rund 280 € im Monat drauf statt rund 500 €, und sie tilgt rund 510 € statt 450 €. Die Abschreibung ist im ersten Jahr dreimal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Der Quadratmeter kostet rund 50 % mehr, die Bruttomietrendite liegt mit rund 3,0 % aber etwa gleichauf mit den 2,9 % der Bestandswohnung. Das liegt an der Neubaumiete, für die die Mietpreisbremse nicht gilt (§ 556f BGB). Die Kappungsgrenze gilt bei späteren Erhöhungen trotzdem. Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, den Verlauf zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Düsseldorf spricht, lässt sich belegen. Ebenso, was dagegen spricht.

Chancen

• Leicht wachsende Einwohnerzahl, auch in der Landesprognose bis 2050.
• Sehr knapper Markt: nur rund 1,6 % des Bestands war 2022 kurzfristig beziehbar.
• Hoher Anteil an Einpersonenhaushalten und kleine Haushalte im Schnitt.
• Großer, breit aufgestellter Arbeitsmarkt mit einem Pendlerüberschuss von rund 188.000 Menschen.
• Gutachterausschuss mit Ertragsfaktoren aus echten Verkäufen vermieteter Wohnungen.
• Bauüberhang von rund 8.800 genehmigten, aber noch nicht fertigen Wohnungen (Stand 2024), also kaum Gefahr eines plötzlichen Überangebots, aber auch weiter wenig Entlastung für Mieter.

Risiken

• Hohe Kaufpreise und 6,5 % Grunderwerbsteuer belasten die Rechnung von Anfang an.
• Der Mietspiegel liegt deutlich unter den Inseraten, die Mietpreisbremse gilt bis 2029.
• Arbeitslosenquote von 8,2 %, gestiegen gegenüber dem Vorjahr.
• Bruttomietrenditen um 3 % lassen wenig Puffer für steigende Zinsen oder Instandhaltung.
• Mehr als die Hälfte der Wohnungen stammt aus der Zeit vor 1963. Dämmung, Heizung und Leitungen stehen dort oft an.
• Große Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen, das einzelne Haus entscheidet.

09Weitere Standorte

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