Kapitalanlage-Immobilien in Mülheim an der Ruhr: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Mülheim an der Ruhr liegt zwischen Essen, Duisburg und Oberhausen und unterscheidet sich trotzdem von seinen Nachbarn. Die Arbeitslosigkeit ist niedriger, und neben einfachen Lagen im Norden gibt es im Süden ruhige Wohngebiete an Ruhr und Wald.

Für Anleger heißt das vor allem eins: In Mülheim entscheidet die Wohnlage über den Preis wie in kaum einer anderen Stadt der Region. Eine Wohnung aus den 1950er- bis 70er-Jahren kostete 2024 und 2025 in einfacher Lage im Schnitt 1.540 €/m², in mittleren Lagen 1.940 €/m² und in guter Lage 2.570 €/m².

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende zwei Wohnungen durch, eine gebrauchte und eine neue.

01Mülheim an der Ruhr in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Mülheim an der Ruhr hat 171.674 Einwohner, knapp 1.400 weniger als ein Jahr zuvor. Ende 2014 zählte IT.NRW 167.108. Die beiden Zahlen beruhen auf verschiedenen Volkszählungen und sind nur eingeschränkt vergleichbar. Nach einem Anstieg in der zweiten Hälfte der 2010er-Jahre ist die Zahl zuletzt leicht gesunken.

Für die Zukunft rechnet das Land mit einem moderaten Rückgang. Laut IT.NRW sinkt die Einwohnerzahl von 172.900 im Jahr 2023 auf rund 169.300 im Jahr 2050, ein Minus von 2,1 %. Bis 2030 bleibt sie laut Prognose stabil, für 2040 liegt der Wert bei 99,3 % des heutigen Stands. Das ist ein kleinerer Rückgang als für Oberhausen (−4,5 %) oder Duisburg (−3,7 %).

Beim Zensus 2022 lebten 45,1 % der Haushalte allein, 63,7 % der Wohnungen waren vermietet. Leer standen 3,7 % der Wohnungen. Gut 40 % davon waren schon seit mindestens einem Jahr leer, oft wegen ihres Zustands.

Gebaut wird wenig. 2024 wurden 324 Wohnungen fertig, im Schnitt der zehn Jahre davor 356 im Jahr. Die Zahl neu genehmigter Eigentumswohnungen war 2023 und 2024 stark eingebrochen und hat sich 2025 wieder erholt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Mülheim ist eine Industrie- und Handelsstadt mit bekannten Namen. Die Wirtschaftsförderung nennt unter den großen Unternehmen der Stadt Siemens Energy, dessen Werk Turbinen und Generatoren baut, die Röhrenhersteller und -händler der Mannesmann-Gruppe, den Edelstahlhändler Oryx Stainless, den Automatisierungsspezialisten Turck und die Zentrale von Aldi Süd. Dazu kommen der Wasserversorger RWW und die Klinikgruppe Contilia. 25,4 % der Beschäftigten arbeiten im produzierenden Gewerbe.

Am 31.12.2024 arbeiteten 64.950 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. Ein- und Auspendler halten sich fast genau die Waage, mit einem kleinen Minus von 715. Mülheim ist damit weder reine Wohnstadt für Essen und Düsseldorf noch Arbeitsplatzzentrum für das Umland.

Im September 2026 waren 7.095 Menschen arbeitslos gemeldet, 1,8 % weniger als ein Jahr zuvor. Die Quote lag bei 8,0 %, im benachbarten Oberhausen bei 11,6 %. 13,9 % der Einwohner bezogen 2024 Leistungen der Mindestsicherung. Die Mieterschaft ist damit stabiler als in vielen Ruhrgebietsstädten, in einfachen Lagen aber ebenfalls gemischt.

Mülheim ist Sitz der Hochschule Ruhr West, die außerdem in Bottrop lehrt. Nach Angaben eines Studienportals waren im Wintersemester 2025/26 rund 5.600 Studierende eingeschrieben. Dazu kommen zwei Max-Planck-Institute der Chemie- und Energieforschung.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

2025 wurden in Mülheim 586 Eigentumswohnungen verkauft, etwa so viele wie im Vorjahr. Gebrauchte Wohnungen wurden laut Gutachterausschuss im Schnitt 4,9 % teurer. Sein Preisindex lag 2025 bei 191 Punkten (2012 = 100), unter dem Höchststand von 203 im Jahr 2022.

Der Ausschuss fasst die Verkäufe der Jahre 2024 und 2025 nach Wohnlage und Baujahr zusammen. In gut bis mittleren und mittel bis einfachen Lagen kostete eine Wohnung aus den Jahren 1950 bis 1974 im Schnitt 1.940 €/m², von 1975 bis 1994 2.410 €/m², von 1995 bis 2009 2.610 €/m². Neue Wohnungen mit gehobener Ausstattung lagen im Erstverkauf bei 4.890 €/m².

Für vermietete Wohnungen gibt es eigene Kennzahlen aus 90 Verkäufen: im Schnitt 63 m², 1.870 €/m² Kaufpreis und 7,2 €/m² Miete. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 21,6.

Zwischen der Miete laufender Verträge und der Angebotsmiete liegen gut 1,50 €/m². Diesen Abstand können Sie nur bei einem Mieterwechsel oder schrittweise über Mieterhöhungen schließen. Die Bruttomietrendite liegt mit der Bestandsmiete bei rund 4,5 %. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Mülheim hat drei Stadtbezirke: Rechtsruhr-Nord, Rechtsruhr-Süd und Linksruhr. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht, wohl aber je Wohnlage. Die Tabelle zeigt, wie stark die Lage den Preis einer Wohnung aus den Jahren 1950 bis 1974 bewegt hat.

Die Zuordnung zu Wohnlagen erfolgt im Marktbericht nicht nach Stadtteil, sondern nach Bodenrichtwertzone. Innerhalb eines Stadtteils können also einfache und gute Lagen nebeneinander liegen.

06Regeln für Vermieter in Mülheim an der Ruhr

Nordrhein-Westfalen hat Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in 57 Gemeinden eingeführt. Mülheim an der Ruhr gehört nicht dazu. Für Sie bedeutet das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel der Stadt.

Wer eine Wohnung mit 7,20 €/m² kauft, kann die Miete in drei Jahren also rechnerisch auf höchstens 8,64 €/m² anheben, wenn der Mietspiegel das hergibt.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Mülheim

Nehmen wir Claudia, 42, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², Baujahr 1968, in mittlerer Lage in Speldorf. Der Kaufpreis von 135.800 € entspricht dem Durchschnitt des Gutachterausschusses für diese Baujahre und Lagen. Die Miete liegt mit 7,20 €/m² auf dem Niveau, das vermietete Wohnungen laut Gutachterausschuss im Schnitt bringen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Claudia zahlt in diesem Beispiel rund 118 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 170 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 52 € im Monat.

Warum spart Claudia nur rund 88 € Steuern im Monat? Der Verlust aus der Vermietung liegt bei knapp 2.800 €, und bei 60.000 € Einkommen kommen davon rund 38 % zurück. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Miete bewegen die Rechnung fast gleich stark. Eine Wohnung, die heute deutlich unter Angebotsniveau vermietet ist, kann sich über die Jahre verbessern, aber nur so schnell, wie Mietspiegel und Kappungsgrenze es zulassen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Mülheim

Was ändert sich, wenn Claudia statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe 2024 und 2025 in mittleren Lagen ermittelt hat: 4.890 €/m². Das ergibt 220.050 €. Grunderwerbsteuer (14.303 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 18.122 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen. Als Miete setzen wir die Angebotsmiete für Neubauten an, die die NRW.BANK für 2024 ausweist: 11,33 €/m².

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr rund viermal so hoch (9.479 € statt 2.343 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter das Zweieinhalbfache, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,8 % statt 4,5 %. Vor Steuern zahlt Claudia hier rund 516 € im Monat zu, nach Steuern rund 140 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Eine Mietpreisbremse gilt in Mülheim nicht. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Mülheim an der Ruhr

Für Mülheim sprechen belegbare Punkte. Die Arbeitslosigkeit ist mit 8,0 % niedriger als in vielen Nachbarstädten und sinkt im Vorjahresvergleich. Große Arbeitgeber aus Industrie, Handel und Energietechnik sitzen in der Stadt. Ältere Wohnungen in mittleren Lagen kosten um 1.940 €/m², und eine Mietpreisbremse gibt es nicht.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leicht sinkende Einwohnerzahl: 2025 knapp 1.400 Einwohner weniger als im Vorjahr, bis 2050 laut Prognose 2,1 % weniger.
• Niedrige Bestandsmieten: Vermietete Wohnungen bringen im Schnitt 7,2 €/m², die Bruttorendite liegt um 4,5 %.
• Große Lageunterschiede: Wer die Wohnlage falsch einschätzt, zahlt schnell zu viel.
• Schwankende Preise: Der Preisindex ist nach 2022 zwei Jahre gefallen und 2025 wieder gestiegen. Ein Jahr ist kein Trend.
• Branchenrisiko: Energietechnik und Stahlröhren hängen an Industriekonjunktur und Investitionen.
• Zins und Instandhaltung: Viele Häuser stammen aus den 1950er- bis 70er-Jahren; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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