Kapitalanlage-Immobilien in Rheine: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Rheine ist die größte Stadt im Kreis Steinfurt und nach Münster die zweitgrößte im Münsterland. Die Stadt liegt an der Ems, am Kreuz von A30 und mehreren Bahnstrecken Richtung Niederlande, Osnabrück und Münster. In zehn Jahren ist sie um rund 2.700 Einwohner gewachsen, und beim Zensus 2022 stand kaum eine Wohnung leer.

Für Kapitalanleger hat Rheine einen Vorteil, den viele Städte nicht bieten: Der Gutachterausschuss hat nicht nur Kaufpreise ausgewertet, sondern auch die Mieten von 143 vermieteten Eigentumswohnungen, die 2024 und 2025 verkauft wurden. So lässt sich die Rendite mit echten Zahlen rechnen statt mit Inseraten. Das Ergebnis ist ehrlich gesagt knapp.

01Rheine in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Rheine 77.552 Einwohner, rund 2.700 mehr als Ende 2015. Die ältere Zahl beruht noch auf dem Zensus 2011, die Richtung ist trotzdem klar: Rheine wächst, im letzten Jahr um gut 340 Menschen. Der Kreis Steinfurt gewinnt sowohl bei Umzügen innerhalb Deutschlands als auch aus dem Ausland.

Eine eigene Vorausberechnung für die Stadt gibt es nicht. Für den Kreis Steinfurt erwartet IT.NRW bis etwa 2035 ein Plus von rund 2 % und bis 2050 eine Bevölkerung leicht über dem heutigen Stand (+0,5 %). Das ist im Vergleich zu vielen Städten in Westfalen eine stabile Aussicht.

Der Mietmarkt ist etwa so groß wie der Eigentümermarkt. Beim Zensus 2022 waren 49,6 % der Wohnungen vermietet, 49,7 % wurden von den Eigentümern selbst bewohnt. 39,2 % der Haushalte bestehen aus einer Person. Die Nachfrage nach Mietwohnungen kommt vor allem von Berufstätigen, Paaren und Älteren.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Rheine ist Arbeitsort und Wohnort zugleich. Am 30.06.2025 arbeiteten 33.771 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 33.145 wohnten dort. Ein- und Auspendler halten sich fast die Waage (17.044 zu 16.429). Die Stadt ist ein Verkehrsknoten: Über die Bahn sind Münster, Osnabrück und die Niederlande direkt erreichbar, über die A30 Osnabrück und Hengelo.

Die Arbeitslosenquote im Kreis Steinfurt lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 5,2 %. Eine große Hochschule gibt es in Rheine nicht, die Nachfrage nach kleinen Wohnungen kommt deshalb weniger von Studierenden als von Berufstätigen und Älteren.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Rheine hat seit dem 01.07.2024 einen neu aufgestellten qualifizierten Mietspiegel. Für die Rendite nutzen wir hier aber eine andere, sehr direkte Quelle: Der Gutachterausschuss hat für 143 vermietete Eigentumswohnungen, die 2024 und 2025 verkauft wurden, Kaufpreis und Miete ausgewertet. Im Schnitt hatten diese Wohnungen 71 m², kosteten 2.434 €/m² und brachten 7,24 €/m² Nettokaltmiete. Der Gutachterausschuss selbst errechnet daraus einen Rohertragsfaktor von 27,7.

Die Angebotsmiete für neu inserierte Wohnungen im Kreis Steinfurt lag 2025 laut BBSR bei 9,41 €/m², einen Stadtwert gibt es nicht. In laufenden Verträgen zahlten Mieter in Rheine beim Zensus 2022 im Schnitt 5,97 €/m².

2025 wurden 176 Eigentumswohnungen verkauft, 18 % mehr als im Vorjahr. Die Preise blieben fast stabil (+0,4 % laut Preisindex des Gutachterausschusses). Wie stark das Baujahr den Preis bestimmt, zeigt die Übersicht:

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die oberen beiden Balken sind eine Obergrenze: Wohnungen aus den 1970er- und 1980er-Jahren erreichen nicht automatisch die durchschnittliche Miete aller vermieteten Wohnungen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Rheine im Überblick

Amtliche Kaufpreise oder Mieten je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Er rechnet Eigentumswohnungen über Baujahr, Wohnfläche und den Bodenrichtwert der Lage. Ein höherer Bodenrichtwert bedeutet bei sonst gleicher Wohnung einen höheren Preis. Die Bodenrichtwerte jeder Adresse zeigt das Portal BORIS NRW.

Die Lage bewegt den Preis in Rheine spürbar. In der Regressionsformel des Gutachterausschusses steigt der Preis je m² Wohnfläche mit jedem Euro Bodenrichtwert um rund 1,17 €. Zwischen einer Lage mit 200 und einer mit 400 €/m² Bodenrichtwert liegen so bei gleicher Wohnung rund 234 €/m².

06Regeln für Vermieter in Rheine

Rheine steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Seit 01.07.2024 gilt ein neu aufgestellter qualifizierter Mietspiegel. Bei jeder Mieterhöhung müssen Sie seine Werte nennen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 172.814 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,4 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Rheine

Nehmen wir Thomas, 44, ledig, Fachinformatiker mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 71 m² für 172.814 €. Fläche, Preis (2.434 €/m²) und Miete (7,24 €/m²) entsprechen genau dem Durchschnitt der vermieteten Eigentumswohnungen, die 2024 und 2025 in Rheine verkauft wurden. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Thomas zahlt nach Steuern rund 214 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 216 € im Monat, ohne sie wäre die Rechnung fast genau ausgeglichen. Nach Steuern deckt die Miete in Rheine bei Durchschnittswerten also nahezu Zinsen und Kosten, aber nicht die Tilgung. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Die Angebotsmiete des Kreises würde die Rechnung deutlich verbessern. Sie ist aber ein Durchschnitt aller inserierten Wohnungen im ganzen Kreis, einschließlich Neubau, und bei einer gebrauchten Wohnung nicht ohne Weiteres zu erzielen. Rechnen Sie im Zweifel mit dem Mietspiegel.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Rheine

In Rheine wird gebaut: 46 der 2025 verkauften Wohnungen stammten aus Baujahren ab 2021, im Schnitt für 4.022 €/m². Für Thomas rechnen wir eine 45-m²-Neubauwohnung zu diesem Preis. Eine amtliche Neubau-Angebotsmiete gibt es für Rheine nicht. Wir setzen deshalb die Angebotsmiete aller Baujahre im Kreis Steinfurt an (9,41 €/m²). Für Neubau ist das eher ein vorsichtiger Wert. Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, wären ohnehin dauerhaft von einer Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).

Vor Steuern ist der Neubau mit −430 € im Monat teurer als die Bestandswohnung (−364 €), nach Steuern mit −116 € deutlich günstiger (−214 €). Das liegt an der höheren Abschreibung. Die Bruttorendite des Neubaus ist mit 2,8 % niedriger als die 3,6 % der Bestandswohnung; liegt die tatsächliche Neubaumiete höher als unser vorsichtiger Wert, verbessert sich das Bild. In den ersten Jahren fallen beim Neubau meist weniger Reparaturen an, und der Steuervorteil sinkt mit jedem Jahr.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen, wenn unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel vorliegt, die Baukosten höchstens 5.200 € je m² betragen und höchstens 4.000 € je m² als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. In unserer Rechnung ist sie nicht enthalten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnet der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken in Rheine

Für Rheine sprechen belegbare Punkte: Wachstum, sehr wenig Leerstand, eine stabile Kreisprognose, ein ausgeglichener Arbeitsmarkt und gute Verkehrsanbindung. Die Preise für Eigentumswohnungen waren 2025 stabil, die Zahl der Verkäufe stieg.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bruttorendite: rund 3,6 % bei der durchschnittlichen vermieteten Wohnung, die Tilgung muss aus eigener Tasche kommen.
• Großer Abstand zwischen Alt und Neu: Neubau kostet je m² mehr als doppelt so viel wie Wohnungen aus den 1970er-Jahren.
• Ältere Wohnungen: günstiger, aber mit mehr Instandhaltungsbedarf und eher niedrigeren Mieten.
• Kleiner Mietmarkt: Die Hälfte der Wohnungen wird von Eigentümern bewohnt.
• Hohe Kaufnebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.