Wer in Hagen nach einer Wohnung sucht, findet Preise, die man aus Köln oder Düsseldorf seit Jahren nicht mehr kennt. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete 2025 im Schnitt rund 1.535 € pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis deutlich höher als in den meisten Großstädten.

Das ist die eine Hälfte. Die andere Hälfte steht im Zensus und in der Arbeitsmarktstatistik: viel Leerstand, viele alte Gebäude und eine Arbeitslosenquote von 12,3 %. Auf dieser Seite legen wir beides nebeneinander und rechnen eine vermietete Wohnung mit den Zahlen des Gutachterausschusses durch.

01Hagen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Hagen hatte Ende 2025 amtlich 189.983 Einwohner, fast genau so viele wie zehn Jahre zuvor (189.044). Im letzten Jahr ging die Zahl leicht zurück, um rund 400 Menschen. Die Stadt wächst nur durch Zuzug aus dem Ausland. Bei den Umzügen innerhalb Deutschlands verliert Hagen Einwohner, 2024 per Saldo rund 13 je 10.000 Einwohner.

IT.NRW rechnet für Hagen bis 2030 mit einer fast stabilen Bevölkerung und bis 2050 mit einem Rückgang um 2,6 %. Das ist kein Einbruch, aber auch kein Rückenwind. Wer in Hagen kauft, kauft in einen Markt, der in der Menge eher stagniert.

Für Vermieter zählt die Struktur. 67,5 % der Wohnungen waren beim Zensus 2022 vermietet, nur 28 % wurden von Eigentümern selbst bewohnt. Fast jeder zweite Haushalt (46,9 %) besteht aus einer Person. Kleine und mittlere Wohnungen haben damit eine breite Mieterschaft.

Der Bestand ist alt. Die meisten Wohnungen stammen aus den 1950er- und 1960er-Jahren, zusammen über 42.000. Gebaut wird wenig: Laut Gutachterausschuss gibt es seit 2023 praktisch keinen Neubau von Eigentumswohnungen mehr, weil die nötigen Mieten über dem Hagener Niveau liegen würden.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Hagen liegt am Südostrand des Ruhrgebiets, am Übergang ins Sauerland, und ist über die A1, die A45 und den Hauptbahnhof gut angebunden. Am 30.06.2025 arbeiteten 67.787 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 71.685 wohnten dort. Es pendeln mehr Menschen aus (33.369) als ein (29.471). Hagen ist damit Wohnort für viele, die in Dortmund, im Ennepe-Ruhr-Kreis oder im Märkischen Kreis arbeiten.

Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 12,3 %. Das ist deutlich mehr als im benachbarten Ennepe-Ruhr-Kreis mit 7,3 %. Für Vermieter bedeutet das zweierlei: Bei Mietern mit Sozialleistungen übernimmt das Jobcenter die Miete nur bis zu einer Angemessenheitsgrenze, das begrenzt die erzielbare Miete. Und Mietausfälle und Mieterwechsel sind wahrscheinlicher als in Städten mit niedriger Arbeitslosigkeit.

Die FernUniversität in Hagen ist bundesweit bekannt, ihre Studierenden lernen aber überwiegend von zu Hause aus und ziehen dafür nicht nach Hagen. Eine nennenswerte Nachfrage nach Studentenwohnungen wie in klassischen Universitätsstädten sollten Sie deshalb nicht einplanen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Hagen hat einen qualifizierten Mietspiegel, erstellt vom Gutachterausschuss auf Basis von rund 9.700 Antworten, gültig vom 01.10.2025 bis 30.09.2027. Für eine Standardwohnung zwischen 46 und 119 m² mit mittlerer Ausstattung gelten 5,85 €/m² bei Baujahr bis 1948, 6,10 €/m² bei Baujahr 1949 bis 1977 und 6,35 €/m² bei Baujahr 1978 bis 1994. Kleine Wohnungen bis 45 m² bekommen bis zu 8 % Zuschlag, einfache Wohnlagen bis zu 5 % Abschlag.

Die Angebotsmieten liegen etwas höher. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) nennt für 2025 im Schnitt 7,19 €/m² für neu inserierte Wohnungen. Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in laufenden Verträgen im Schnitt nur 5,39 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, also aus echten Kaufverträgen. 2025 wurden 465 gebrauchte Wohnungen weiterverkauft, für zusammen 54,4 Mio. € bei 35.441 m² Wohnfläche. Das ergibt im Schnitt rund 1.535 €/m². Die Preise stiegen gegenüber 2024 im Mittel um rund 10 %. Wohnungen, die vermietet verkauft wurden, kosteten im Schnitt 1.333 €/m² bei einer tatsächlichen Miete von 5,96 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Renditen sind höher als in den meisten deutschen Großstädten. Ein Teil davon ist der Preis für die Risiken, die wir weiter unten beschreiben. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtbezirke im Überblick

Amtliche Mieten je Stadtbezirk gibt es für Hagen nicht. Der Mietspiegel arbeitet mit einer Wohnlagebewertung je Bodenrichtwertzone, die Sie über das Portal BORIS NRW abrufen können. Der Gutachterausschuss zeigt für eine Modellwohnung mit 85 m² und Baujahr 1966, wie stark die Lage den Preis bewegt: 1.370 €/m² in einfacher, 1.575 €/m² in mittlerer und 1.795 €/m² in guter Wohnlage.

Beim Kauf zählt in Hagen das einzelne Haus. Der Unterschied zwischen einfacher und guter Lage liegt im Preismodell bei rund 30 %, im Mietspiegel bei bis zu 20 Prozentpunkten. In Lagen mit viel Langzeitleerstand kann eine Wohnung trotz niedrigem Preis teuer werden.

06Regeln für Vermieter in Hagen

Hagen steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden. Eine Miete deutlich über dem Mietspiegel ist in Hagen aber am Markt kaum durchzusetzen.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
• Mietspiegel als Maßstab: Weil der Mietspiegel qualifiziert ist, müssen Sie seine Werte bei jeder Mieterhöhung nennen, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, einen der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei niedrigen Kaufpreisen fallen die festen Notargebühren stärker ins Gewicht: Bei 86.645 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,8 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Hagen

Nehmen wir Markus, 38, ledig, Elektroingenieur mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m² für 86.645 €. Preis und Miete entsprechen dem Durchschnitt der vermieteten Wohnungen, die 2025 in Hagen verkauft wurden: 1.333 €/m² und 5,96 €/m² Nettokaltmiete. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Markus zahlt nach Steuern rund 59 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 108 € im Monat, ohne sie bliebe ein Plus von rund 50 €. Die Miete deckt in Hagen also Zinsen und laufende Kosten, wenn die Wohnung vermietet ist und keine größeren Reparaturen anstehen.

Genau dort liegt der Haken. 110 € im Monat für Verwaltung und Rücklage sind bei einem Haus aus den 1960er-Jahren eher knapp. Steht eine Dach- oder Heizungssanierung an, kann eine Sonderumlage die Rechnung eines ganzen Jahres aufbrauchen. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zwei Monate Leerstand kosten fast so viel wie ein Prozentpunkt mehr Zins. In einer Stadt mit 5,8 % Leerstand ist das kein theoretisches Risiko. Planen Sie eine Reserve für Mieterwechsel ein und prüfen Sie, wie lange die Wohnung zuletzt leer stand.

Und eine Neubauwohnung in Hagen?

Ein Vergleich mit einer Neubauwohnung ist in Hagen kaum möglich. Der Gutachterausschuss hat 2024 und 2025 keinen einzigen Verkauf einer neu gebauten Eigentumswohnung registriert, 2023 nur einen. Der letzte belastbare Wert stammt aus 2019 und 2020, als vor allem seniorengerechte Wohnungen für im Mittel rund 3.100 bis 3.250 €/m² verkauft wurden. Für eine Rechnung mit der degressiven Abschreibung fehlt damit eine aktuelle, amtliche Grundlage.

08Chancen und Risiken in Hagen

Für Hagen sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise sind niedrig, die Miete deckt bei durchschnittlichen Werten Zinsen und Bewirtschaftung, und der qualifizierte Mietspiegel macht die Kalkulation nachprüfbar. Die Einwohnerzahl ist seit zehn Jahren stabil, die Prognose bis 2030 ebenfalls. Die Preise für gebrauchte Wohnungen zogen 2025 wieder an, was für eine funktionierende Nachfrage spricht.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leerstand 5,8 %: Mehr als die Hälfte davon stand beim Zensus ein Jahr oder länger leer.
• Arbeitslosenquote 12,3 %: Mietausfall und Mieterwechsel sind wahrscheinlicher.
• Alter Bestand: Viele Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren, mit entsprechendem Bedarf an Dach, Fassade und Heizung.
• Leicht sinkende Bevölkerung: IT.NRW erwartet bis 2050 ein Minus von 2,6 %.
• Hohe Nebenkosten beim Kauf: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, bei kleinen Kaufpreisen fast 9 %.
• Kaum Neubau: Moderne Wohnungen sind knapp, alte müssen mit Modernisierung mithalten.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.