Kapitalanlage-Immobilien in Leverkusen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Leverkusen liegt direkt neben Köln, und genau so denken viele Anleger über die Stadt: als günstigere Ausweichadresse für jemanden, der in Köln keine bezahlbare Wohnung mehr findet. Der Gedanke ist nicht falsch. Ein großer Teil der Zuzüge kommt tatsächlich aus Köln, und eine gebrauchte Wohnung kostet hier gut ein Drittel weniger.

Für eine Kapitalanlage reicht das aber nicht als Begründung. In Leverkusen gilt die Mietpreisbremse, die Bestandsmieten liegen niedrig, und die Stadt hängt stärker an der Chemie als fast jede andere in Nordrhein-Westfalen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine vermietete Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Leverkusen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Amtlich hatte Leverkusen Ende 2025 rund 168.300 Einwohner. Die Stadt selbst zählte im Melderegister Ende 2024 erstmals mehr als 170.000. Über zehn Jahre lässt sich nur diese Reihe vergleichen, weil der Zensus 2022 die amtliche Zahl neu berechnet hat. Von Ende 2014 bis Ende 2024 wuchs Leverkusen danach um 4,0 %.

Getragen wird das Wachstum vom Zuzug. Es sterben mehr Menschen, als geboren werden, aber es ziehen mehr Menschen zu als weg. Der Wohnungsmarktbericht der Stadt führt den positiven Wanderungssaldo von 2024 vor allem auf Zuzüge aus Köln zurück. Für die Zukunft ist das Landesamt IT.NRW vorsichtig: Bis 2035 bleibt die Einwohnerzahl fast gleich, bis 2050 rechnet es mit einem Minus von 2,0 %. Das ist etwas besser als für Nordrhein-Westfalen insgesamt.

Für Vermieter zählt, wie die Menschen wohnen. Beim Zensus 2022 lebten 43,2 % der Haushalte allein. In Wiesdorf und Opladen ist es laut Stadt rund die Hälfte. Nur 65,7 % der Wohnungen waren vermietet, weniger als in vielen Großstädten, weil Leverkusen viele Ein- und Zweifamilienhäuser hat.

Gebaut wird wenig. 2024 wurden 195 Wohnungen fertig, bei rund 85.700 Wohnungen im Bestand. Die Experten, die die Stadt für ihren Wohnungsmarktbericht befragt, sehen keine Entspannung und das Klima für Neubau-Investitionen weiter negativ. Knappes Angebot und steigende Haushaltszahlen sprechen für stabile Nachfrage nach Mietwohnungen. Wie viel Miete Sie davon tatsächlich verlangen dürfen, regelt in Leverkusen allerdings die Mietpreisbremse.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Leverkusen ist eine Industriestadt. Am 31.12.2024 arbeiteten 67.587 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 27,3 % davon im produzierenden Gewerbe. Im Landesschnitt sind es 24,7 %. Allein die Chemie beschäftigte laut IT.NRW im September 2024 in 13 Betrieben 9.614 Menschen. Prägend sind der Chempark mit vielen Chemieunternehmen und der Konzernsitz von Bayer.

Interessant ist die Pendlerbilanz. Mitte 2024 kamen 38.276 Beschäftigte von außerhalb zur Arbeit nach Leverkusen, fast genauso viele Leverkusener (37.901) arbeiteten auswärts. Die Stadt ist also Arbeitsort und Wohnort für die Rheinschiene zugleich. Wer hier vermietet, hat Mieter, die in Leverkusen arbeiten, und Mieter, die von hier aus pendeln.

Die Schattenseite der Industrie zeigt sich am Arbeitsmarkt. Im September 2026 waren nach Angaben der Arbeitsagentur mehr als 7.000 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 8,1 % und damit über dem NRW-Schnitt von 7,9 %. Im Jahresschnitt 2024 waren es noch 7,4 %. Für Vermieter heißt das: Die Mieterschaft ist gemischt, und wer auf eine bestimmte Branche setzt, trägt deren Risiko mit.

Die TH Köln betreibt in der neuen bahnstadt opladen den Campus Leverkusen mit Schwerpunkt Chemie und Pharmatechnik. Eine Universitätsstadt mit großem Studentenmarkt ist Leverkusen aber nicht. Kleine Wohnungen fragen hier eher Berufseinsteiger, Pendler und ältere Alleinstehende nach.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Leverkusen hat einen qualifizierten Mietspiegel, der seit 01.12.2025 als Fortschreibung des Mietspiegels 2023 gilt. Er beginnt mit einer Basismiete nach Wohnfläche, zwischen 7,60 €/m² für 20 m² und 6,75 €/m² für 130 m². Dazu kommen Zuschläge, etwa 13,6 % für eine Einbauküche, bis 23,1 % für Baujahre 2017 bis 2023 und bis 3,9 % für die besseren Wohnlagen. Für eine 70-m²-Wohnung aus den 1970er-Jahren mit Einbauküche in Zone II ergibt das 8,17 €/m².

Die Angebotsmieten liegen deutlich höher. 2024 lag der Median der Inserate bei 10,56 €/m², 7 % mehr als im Vorjahr. Für eine vermietete Wohnung ist diese Zahl nur begrenzt brauchbar, denn bei einer Neuvermietung erlaubt die Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei 8,17 €/m² wären das 8,99 €/m².

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss 2025 genau nach Baujahr ausgewertet. Gebrauchte Wohnungen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren kosteten im Schnitt rund 2.450 €/m², aus den 1990er-Jahren 3.079 €/m², ab Baujahr 2000 3.516 €/m². Für vermietete Wohnungen nennt er einen Durchschnitt von 2.713 €/m² bei 77 m² und einer tatsächlich gezahlten Miete von 8,92 €/m². Neubauwohnungen in mittlerer Lage lagen bei 5.235 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor. Er sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine vermietete Wohnung zum Durchschnittspreis von 2.713 €/m² gerechnet.

Realistisch ist für eine gebrauchte Wohnung eine Bruttorendite zwischen 3,1 und 4 %. Den Wert von 4,7 % erreichen Sie bei einer älteren Wohnung wegen der Mietpreisbremse kaum, es sei denn, schon der Vormieter hat mehr gezahlt. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Leverkusen besteht aus drei Stadtbezirken und 13 Stadtteilen. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Die Stadt nennt aber Leerstand und Haushaltsstruktur. Die Tabelle beschreibt deshalb den Charakter und nennt Zahlen nur, wo sie belegt sind.

Wie gut eine einzelne Adresse ist, zeigt die Wohnlagenkarte im Mietspiegel. Sie teilt die Stadt in drei Zonen. Die Unterschiede sind klein: Zone II bringt 3,4 %, Zone III 3,9 % Zuschlag. In Leverkusen entscheiden Baujahr und Ausstattung deshalb mehr über die Miete als der Stadtteil.

06Regeln für Vermieter in Leverkusen

Leverkusen gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen in der Mieterschutzverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Für Sie als Vermieter folgen daraus drei Regeln:

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Gilt bis 31.12.2029. Ausnahmen gibt es, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat, nach umfassender Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Verträgen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nie über die Vergleichsmiete. Gilt seit 01.03.2025 bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Wurde eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, so viel wie in keinem anderen Land. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 190.000 € Kaufpreis ohne Makler sind das rund 15.800 € oder 8,3 %. Ihre Kaufnebenkosten können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durchrechnen, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Leverkusen

Nehmen wir Sabine, 38, ledig, angestellt in Köln mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft in Leverkusen eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², Baujahr 1974, Zone II, mit Einbauküche. Der Kaufpreis von 190.000 € entspricht dem Durchschnitt vermieteter Wohnungen 2025. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sabine zahlt in diesem Beispiel rund 231 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. 238 € davon fließen in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet ist die Wohnung nach Steuern ungefähr ausgeglichen.

Warum spart sie nicht mehr Steuern? Mit 60.000 € Einkommen liegt Sabine in der Progressionszone. Ihr Verlust von rund 4.800 € spart ihr gut 37 Cent je Euro. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, steht in unserem Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung fast dreimal so stark wie jede realistische Mieterhöhung. Weil die Mietpreisbremse die Miete bei einem Wechsel deckelt, liegt der Hebel in Leverkusen vor allem beim Kaufpreis und bei der Finanzierung.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Leverkusen

Was ändert sich, wenn Sabine eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss 2025 für Erstverkäufe in mittlerer Lage ermittelt hat: 5.235 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 235.575 €. Grunderwerbsteuer (15.312 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt sie wieder aus Eigenkapital, zusammen 19.512 €. Als Miete setzen wir 9,65 €/m² an. Das ist der Mietspiegelwert für 45 m² in der jüngsten Baualtersklasse 2017 bis 2023 mit Einbauküche in Zone I. Neuere Wohnungen erfasst der Mietspiegel nicht. Barrierefreie Wohnungen, meist Neubauten, wurden 2024 im Median für 12,49 €/m² angeboten.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr gut dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (10.150 € statt 3.071 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus anfangs meist wenig an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt mit der Mietspiegelmiete auf 2,2 % statt 3,6 %. Vor Steuern zahlt Sabine rund 660 € im Monat zu, nach Steuern rund 223 €, also etwas weniger als beim Bestand. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nach § 556f BGB nicht, und zwar dauerhaft. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Leverkusen

Für Leverkusen sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist sehr niedrig, die Einwohnerzahl wächst durch Zuzug, und die Lage zwischen Köln und Düsseldorf hält die Nachfrage hoch. Gebrauchte Wohnungen kosten deutlich weniger als in Köln. Dazu kommen Infrastrukturprojekte: Die neue A1-Rheinbrücke soll laut Autobahn GmbH ab Anfang 2028 mit beiden Hälften befahrbar sein, und in Opladen entsteht auf dem früheren Bahngelände die neue bahnstadt mit Wohnungen und dem Hochschulcampus.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Die Miete steigt bei laufenden Verträgen höchstens 15 % in drei Jahren, bei Neuvermietung nur bis 10 % über Mietspiegel.
• Niedrige Bestandsmieten: Der Mietspiegel liegt für die meisten Wohnungen zwischen 7 und 8,50 €/m².
• Abhängigkeit von der Chemie: 27 % der Beschäftigten arbeiten im produzierenden Gewerbe, die Arbeitslosenquote ist auf 8,1 % gestiegen.
• Prognose: IT.NRW rechnet bis 2050 mit 2 % weniger Einwohnern.
• Großwohnanlagen: Niedrige Preise in Hochhausanlagen gehen oft mit Sanierungsstau und Sonderumlagen einher.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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