Kapitalanlage-Immobilien in Siegen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Eine Eigentumswohnung für 120.000 €, vermietet, in einer Universitätsstadt. Solche Angebote finden Sie in Siegen, und sie klingen nach einer Rechnung, die aufgeht. Der Preis je Quadratmeter liegt bei weniger als der Hälfte dessen, was Wohnungen in Köln oder Düsseldorf kosten.

Ein niedriger Preis ist aber noch kein Argument. Entscheidend ist, wer in zehn Jahren in Siegen eine Wohnung mietet und zu welcher Miete. Siegen hat eine Universität, viel Industrie und Kliniken. Gleichzeitig verliert die Region laut Landesstatistik in den nächsten Jahrzehnten Einwohner.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine Wohnung durch, inklusive der monatlichen Zuzahlung.

01Siegen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Siegen hatte Ende 2025 amtlich 102.450 Einwohner, ein Jahr zuvor 102.685. Ende 2014 waren es 100.325. Die beiden Zahlen beruhen auf unterschiedlichen Volkszählungen und sind deshalb nur grob vergleichbar. Klar ist: Die Stadt ist in den letzten zehn Jahren nicht geschrumpft. Gewachsen ist vor allem die Zahl der Einwohner ohne deutschen Pass, von rund 10.000 auf gut 18.000.

Für die Zukunft rechnet IT.NRW mit weniger Menschen. In der Modellrechnung für die Gemeinden sinkt Siegen von 102.399 Einwohnern Ende 2024 auf 96.190 im Jahr 2050, ein Minus von 6,1 %. Für den gesamten Kreis Siegen-Wittgenstein erwartet das Land sogar 8,7 % weniger. Die Stadt hält sich also besser als ihr Umland, verliert aber trotzdem.

Für Vermieter zählt neben der Einwohnerzahl, wie die Menschen wohnen. Beim Zensus 2022 lebten in 47,3 % der Siegener Haushalte Menschen allein, 2011 waren es noch 41,4 %. Und nur 41,2 % der bewohnten Wohnungen wurden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, der Rest überwiegend von Mietern. Gerade kleine Wohnungen sind deshalb gefragt.

Der Markt ist heute also eng. Ob er es bleibt, hängt davon ab, wie schnell die Bevölkerung tatsächlich schrumpft und wie viel neu gebaut wird. Gebaut wird derzeit wenig: 2025 wurden in Siegen nur 12 neue Eigentumswohnungen verkauft, 2019 waren es noch 47.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Siegen ist das Zentrum des Siegerlands und ein Industriestandort. Prägend sind Metallverarbeitung, Anlagen- und Maschinenbau sowie Walzen- und Stahlindustrie. Dazu kommen große Arbeitgeber im Gesundheitswesen wie die Diakonie in Südwestfalen mit dem Diakonie Klinikum Jung-Stilling, die Universität und die Verwaltung von Stadt und Kreis.

Am 30.06.2025 arbeiteten 52.290 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Siegen. 29.307 davon pendelten von außerhalb ein, nur 19.374 Siegener arbeiteten außerhalb. Unter dem Strich kommen jeden Tag rund 9.900 Menschen mehr zur Arbeit in die Stadt, als hinausfahren. Für Vermieter ist das ein mögliches Mieterpotenzial, denn wer täglich pendelt, zieht manchmal näher an den Arbeitsplatz.

Die Arbeitslosenquote im Kreis Siegen-Wittgenstein lag im September 2026 bei 6,2 %, ein Jahr zuvor bei 6,1 %. Das ist niedriger als in vielen Ruhrgebietsstädten. Eine eigene Quote für die Stadt Siegen veröffentlicht sie in ihrem Bericht nicht.

Die Universität Siegen hat 2025 die Trendwende geschafft: Zum Wintersemester 2025/26 schrieben sich 2.515 Studierende neu ein, 11,4 % mehr als im Vorjahr. Insgesamt erwartete die Hochschule etwa 14.000 Studierende. Mit dem Projekt „Siegen. Wissen verbindet“ verlagert sie Teile ihres Betriebs in die Innenstadt. Laut Stand vom Juni 2026 dauert das länger als geplant und wird kleiner ausfallen, weil weniger Fläche gebraucht wird.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für Siegen gibt es drei Mietzahlen, und sie erzählen eine ähnliche Geschichte. Beim Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete aller Mietwohnungen bei 6,60 €/m². Wer 2025 eine vermietete Eigentumswohnung kaufte, übernahm laut Gutachterausschuss im Schnitt 8,20 €/m². Und der Mietspiegel 2026 für den Altkreis Siegen nennt für eine 60 m² große Wohnung aus den Jahren 1977 bis 1994 mit mittlerer Ausstattung 6,98 bis 7,72 €/m².

Wichtig dabei: Der Siegener Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel, herausgegeben vom Mieterbund und den Haus- und Grundbesitzervereinen. Er ist ausdrücklich nicht qualifiziert. Im Streit um eine Mieterhöhung hat er deshalb weniger Gewicht als etwa der Mietspiegel einer Großstadt.

Bei den Kaufpreisen ist die Lage klarer. 2025 wurden 249 gebrauchte Eigentumswohnungen verkauft, so viele wie seit zehn Jahren nicht. Der Durchschnittspreis sank leicht von 2.000 auf 1.940 €/m², eine Wohnung kostete im Schnitt 128.600 €. Neubauwohnungen lagen bei 4.230 €/m², bei nur 12 Verkäufen.

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor ausrechnen, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine durchschnittliche gebrauchte Wohnung (1.940 €/m²) mit drei Mietannahmen gerechnet.

Im Vergleich zu Großstädten sind das ordentliche Werte. Der Grund liegt aber in den niedrigen Preisen, nicht in hohen Mieten. Und niedrige Preise haben in Siegen eine Ursache: eine Region, die langfristig Einwohner verliert. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Siegen besteht aus vielen Ortsteilen entlang der Täler von Sieg, Weiß und Ferndorf. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Der Mietspiegel ordnet aber jedem Ortsteil einen Lagefaktor zu, mit dem die Vergleichsmiete multipliziert wird. Das ist die einzige belegte Zahl je Stadtteil.

Die Faktoren mit „bis“ gelten nur in besonders guten Lagen und bei passender Ausstattung, mindestens aber 1,00. Für eine Kapitalanlage heißt das: Die Unterschiede innerhalb Siegens sind bei den Mieten eher gering. Mehr als die Lage entscheidet oft der Zustand von Haus und Wohnung.

Wir bieten in Siegen derzeit Bestandswohnungen an. Ob eine davon zu Ihnen passt, klären wir gern im Gespräch, die Zahlen auf dieser Seite gelten aber unabhängig davon für jede Wohnung in der Stadt.

06Regeln für Vermieter in Siegen

In Siegen gilt keine Mietpreisbremse. Die Mieterschutzverordnung NRW nennt 57 Gemeinden, Siegen ist nicht dabei. Die Verordnung gilt für die Mietpreisbremse bis 31.12.2029, im Übrigen bis 28.02.2030.

Daraus folgen zwei Regeln. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher. Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Weil der Mietspiegel nicht qualifiziert ist, müssen Sie eine Erhöhung gut begründen, etwa mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, bei kleinen Kaufpreisen eher etwas mehr. Ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Ihre Kaufnebenkosten können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durchrechnen, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Siegen

Nehmen wir Julia, 38, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1988, in mittlerer Lage. Der Kaufpreis von 116.400 € entspricht dem Durchschnitt von 1.940 €/m². Die Miete liegt mit 7,35 €/m² auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Julia zahlt in diesem Beispiel rund 99 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 146 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 47 € im Monat.

Warum ist die Zuzahlung kleiner als in vielen Großstädten? Weil der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist. Die Kehrseite: Bei einem Haus aus den 1980er-Jahren stehen in den nächsten Jahren oft Dach, Fenster oder Heizung an. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Leerstand bewegen die Rechnung stärker als die Miete. Eine Sonderumlage für eine Sanierung ist in dieser Rechnung nicht enthalten.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Siegen

Was ändert sich, wenn Julia statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe 2025 ermittelt hat: 4.230 €/m². Das ergibt 190.350 €. Grunderwerbsteuer (12.373 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt Julia aus Eigenkapital, zusammen 15.811 €. Als Miete setzen wir 10,60 €/m² an, die Durchschnittsmiete der 2025 verkauften Neubauwohnungen laut Gutachterausschuss. Der Mietspiegel 2026 nennt für Wohnungen ab Baujahr 2023 je nach Ausstattung 9,35 bis 11,50 €/m², für kleine Wohnungen bis 45 m² mit 10 % Aufschlag.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr rund viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (8.203 € statt 2.010 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel wenig Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 3,0 % statt 4,5 %. Vor Steuern zahlt Julia hier rund 418 € im Monat zu, nach Steuern rund 100 €, fast genauso viel wie bei der gebrauchten Wohnung. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Eine Mietpreisbremse gilt in Siegen nicht; für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin dauerhaft nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Siegen

Für Siegen sprechen belegbare Punkte. Der marktaktive Leerstand ist niedrig, fast jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt, und die Stadt zieht täglich mehr Pendler an, als sie abgibt. Universität und Kliniken sorgen für Nachfrage, die nicht allein von der Industrie abhängt. Und die Kaufpreise sind so niedrig, dass die Bruttomietrendite höher liegt als in den meisten Großstädten.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Schrumpfende Region: IT.NRW rechnet für die Stadt bis 2050 mit 6,1 % weniger Einwohnern, für den Kreis mit 8,7 %.
• Niedrige Mieten: im Bestand oft 7 bis 8 €/m²; der Mietspiegel ist nicht qualifiziert, Mieterhöhungen sind dadurch schwerer durchzusetzen.
• Industrieabhängigkeit: Metall, Maschinen- und Anlagenbau reagieren stark auf Konjunktur und Energiepreise.
• Älterer Bestand: Viele günstige Wohnungen stammen aus den 1950er- bis 80er-Jahren; Sanierungsstau kann Sonderumlagen auslösen.
• Verkehrslage: Die A45 war wegen der gesperrten Talbrücke Rahmede jahrelang unterbrochen; seit 22.12.2025 rollt der Verkehr wieder über die erste Brückenhälfte.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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