Kapitalanlage-Immobilien in Nordrhein-Westfalen: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung und schauen auf Nordrhein-Westfalen, weil Sie hier leben oder weil die Preise im Ruhrgebiet niedriger wirken als im Süden. In keinem anderen Land liegen so viele Großstädte so nah beieinander. Zwischen Münster und Gelsenkirchen sind es keine 70 Kilometer, beim Leerstand trennt die beiden Städte aber fast das Dreifache.

Diese Seite ordnet das Land für Anleger ein. Sie finden die amtlichen Kennzahlen, 14 Städte im Vergleich, die Regeln der Mieterschutzverordnung und eine ehrliche Abwägung zwischen Rheinschiene, Ruhrgebiet und ländlichen Kreisen. Für die Städte gibt es eigene Seiten mit Beispielrechnung.

01Nordrhein-Westfalen in Zahlen

Die wichtigsten Landesdaten in einer Tabelle, jede Zeile mit Quelle und Stand.

Auffällig ist die Kombination aus niedrigem Leerstand und niedriger Miete. Mit 3,3 % liegt der Leerstand deutlich unter dem Bundesschnitt von 4,3 %, die Zensusmiete mit 6,82 €/m² aber ebenfalls darunter. Nur 40,6 % der Wohnungen bewohnen ihre Eigentümer selbst. Nordrhein-Westfalen ist also ein Mieterland, und der Mietmarkt ist groß.

02Bevölkerung: Wachstum am Rhein, Rückgang im Sauerland

Ende 2025 lebten 17.986.214 Menschen in Nordrhein-Westfalen, 48.240 weniger als ein Jahr zuvor. Zum ersten Mal seit 2022 liegt die Zahl wieder unter 18 Millionen. Es starben 70.762 Menschen mehr, als geboren wurden, Zuzüge glichen nur gut 22.600 davon aus.

Die Vorausberechnung von IT.NRW setzt diesen Trend fort. Bis 2050 soll die Einwohnerzahl auf 17,54 Millionen sinken, ein Minus von 2,6 %. Nur 10 der 53 Kreise und kreisfreien Städte sollen wachsen, am stärksten der Kreis Heinsberg (+4,7 %), Mönchengladbach (+4,3 %) und Bonn (+3,9 %). Am stärksten verlieren sollen der Märkische Kreis (−12,5 %), der Kreis Olpe (−12,3 %) und der Hochsauerlandkreis (−9,6 %).

Der Leerstand bestätigt das Bild. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 lag er in Münster bei 2,0 %, im Kreis Coesfeld bei 2,2 % und im Rhein-Erft-Kreis bei 2,4 %. In Hagen standen 5,8 % der Wohnungen leer, in Gelsenkirchen 5,3 % und im Märkischen Kreis 4,9 %. Knapp die Hälfte aller leeren Wohnungen im Land stand schon zwölf Monate oder länger leer.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Nordrhein-Westfalen

Die Tabelle zeigt die zwölf größten Städte des Landes ohne Mönchengladbach und Krefeld, dazu Siegen und Troisdorf, für die wir eigene Seiten vorbereiten. Leerstand und Miete stammen einheitlich aus dem Zensus 2022. Die Miete ist der Durchschnitt aller bestehenden Mietverträge im Mai 2022, kein heutiger Angebotspreis.

Einwohner: Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts, 31.12.2025. Mietpreisbremse laut Mieterschutzverordnung NRW, Stand 13.10.2026.

Die Gutachterausschüsse zeigen, wie weit die Preise auseinanderliegen. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 in Köln im Schnitt rund 4.320 €/m², in Münster 3.980 €/m², in Bielefeld 2.369 €/m², in Bochum rund 2.080 €/m² und in Siegen 1.940 €/m². In Düsseldorf lagen Wohnungen aus der Nachkriegszeit bei rund 4.500 €/m². Vermietete Bestandswohnungen wechselten in Münster zum rund 30,5-fachen der Jahresmiete den Besitzer, in Köln zum 28,5-fachen, in Bielefeld zum 23,2-fachen und in Bochum zum 20,9-fachen. Für die übrigen Städte ergänzen wir die Werte mit den Städteseiten.

Die Städte teilen sich in zwei Gruppen. Am Rhein und in Münster sind Wohnungen knapp und die Mieten hoch, dort gilt auch die Mieterschutzverordnung. Im Ruhrgebiet und im Bergischen Land sind Mieten und Kaufpreise niedriger, der Leerstand höher, und Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten nicht. Dortmund ist die Ausnahme: Ruhrgebiet, aber in der Verordnung. Niedrige Preise allein machen eine Stadt nicht günstiger, wenn Mieter fehlen oder Häuser saniert werden müssen.

04Regeln für Vermieter in Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen regelt die wichtigsten Mietregeln in einer Mieterschutzverordnung. Sie gilt seit 01.03.2025 und wurde im Oktober 2025 geändert. Erfasst sind 57 Gemeinden, vor allem an der Rheinschiene, im Großraum Köln/Bonn und im Münsterland.

Eine Landesförderung speziell für den Kauf einer einzelnen vermieteten Wohnung gibt es nicht. Die öffentliche Wohnraumförderung über die NRW.BANK richtet sich an Bauherren und Eigentümer, die Mietwohnungen bauen oder modernisieren und dafür Miet- und Belegungsbindungen eingehen.

05Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen

Mit 6,5 % hat Nordrhein-Westfalen den höchsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland, gemeinsam mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Gegenüber Bayern zahlen Sie fast doppelt so viel. Details und Sonderfälle stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.

Knapp 29.000 € Nebenkosten bei 250.000 € Kaufpreis entsprechen 11,6 %. Banken finanzieren diesen Betrag ungern mit, Sie bringen ihn also meist aus Eigenkapital auf. Gerade bei günstigen Wohnungen im Ruhrgebiet frisst die Grunderwerbsteuer einen spürbaren Teil des Preisvorteils. Wie Notar und Grundbuch abrechnen, erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf, Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

06Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Nordrhein-Westfalen

Der Arbeitsmarkt ist das schwächste Glied. Im September 2026 lag die Arbeitslosenquote bei 7,9 %, mit rund 792.700 Arbeitslosen, ein Jahr zuvor bei 7,8 %. In Köln lag die Quote im selben Monat bei 9,0 %, die Werte weiterer Städte stehen auf den Städteseiten. Wo viele Mieter ihre Arbeit verlieren, steigen das Risiko von Mietrückständen und die Dauer bis zur nächsten Vermietung.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) kommt in seiner Raumordnungsprognose bis 2045 zu einem ähnlichen Bild wie IT.NRW. Der Märkische Kreis hat nach dem BBSR die schwächste Entwicklung aller sehr zentral gelegenen Kreise in Deutschland (−5,9 %), der Kreis Olpe verliert 8,3 %. In Bottrop soll die Zahl der 20- bis 66-Jährigen um 9,1 % sinken. Münster dagegen hat bundesweit das stärkste Plus bei Kindern und Jugendlichen (+23,5 %).

Dazu kommen die Risiken jeder vermieteten Wohnung. Ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung belastet die Rechnung. In älteren Häusern stehen oft Sanierungen von Heizung, Fassade oder Leitungen an, die über Sonderumlagen bezahlt werden, wenn die Rücklage nicht reicht. Und in Städten mit höherem Leerstand dauert ein Mieterwechsel länger und kostet mehr.

07Weitere Standorte

Städte in Nordrhein-Westfalen: Aachen · Bielefeld · Bochum · Bonn · Dortmund · Duisburg · Düsseldorf · Essen · Gelsenkirchen · Hamm · Krefeld · Köln · Leverkusen · Mönchengladbach · Mülheim an der Ruhr · Münster · Neuss · Oberhausen · Paderborn · Siegen · Troisdorf · Wuppertal

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