Kapitalanlage-Immobilien in Bonn: was die Zahlen 2026 sagen

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung am Rhein zu kaufen, aber Köln ist Ihnen zu teuer. Bonn liegt eine halbe Stunde weiter südlich und wird oft unterschätzt: Bundesministerien, Vereinte Nationen, Telekom und Post, eine große Universität.

Die Zahlen zeigen eine Stadt, die seit Jahren wächst. Seit dem Berlin/Bonn-Beschluss von 1991 hat die Einwohnerzahl laut Gutachterausschuss um rund 15 % zugelegt, und das Land erwartet bis 2050 ein weiteres Plus. Unter den Großstädten Bochum, Bielefeld, Münster und Bonn hat Bonn damit die positivste Prognose.

Billig ist Bonn deshalb nicht. Vermietete Bestandswohnungen kosteten 2024 und 2025 je nach Alter das 24- bis 28-Fache ihrer Jahresmiete. Hier finden Sie die amtlichen Zahlen, Richtwerte für ausgewählte Lagen und eine ehrliche Rechnung für eine gebrauchte und eine neue Wohnung.

01Bonn in Zahlen

Die Tabelle fasst die Daten zusammen, auf die sich diese Seite stützt. Jede Zeile nennt Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Bonn wächst seit Jahrzehnten, und das, obwohl Parlament und Regierung 1999 nach Berlin gezogen sind. Ende 2025 lebten laut Gutachterausschuss rund 342.000 Menschen in der Stadt. Das Statistische Landesamt zählt auf Basis des Zensus weniger, 323.336 Ende 2024, aber auch diese Reihe zeigt seit 2014 ein Plus von 3,0 %.

Die Einwohner verteilen sich auf vier Stadtbezirke. Im Bezirk Bonn mit Zentrum, Südstadt, Poppelsdorf und Bundesviertel leben rund 159.400 Menschen, in Bad Godesberg rund 79.200, in Beuel rechts des Rheins rund 68.000 und in Hardtberg rund 35.500.

Langfristig sieht das Land Bonn klar im Plus. Die Vorausberechnung von IT.NRW erwartet bis 2035 einen Anstieg auf 334.087 und bis 2050 auf 334.376 Einwohner, +3,4 % gegenüber 2024. Zum Vergleich: Für Münster werden +2,0 % erwartet, für Bielefeld +0,7 %, für Bochum −2,5 %. Eine Prognose ist keine Gewissheit, aber sie stützt die langfristige Nachfrage.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bonn ist nach dem Umzug der Regierung nicht geschrumpft, sondern hat sich neu aufgestellt. Sechs Bundesministerien haben weiterhin ihren ersten Dienstsitz in Bonn, über 20 Bundesbehörden sind seit 1991 hinzugekommen, darunter Bundesrechnungshof und Bundeskartellamt. Dazu kommen 18 Einrichtungen der Vereinten Nationen. Bonn ist die einzige UN-Stadt Deutschlands. Mit Telekom und der Post-Gruppe sitzen zwei DAX-Konzerne in der Stadt.

Am Arbeitsort Bonn waren Ende 2024 genau 196.717 Menschen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, rund 79 % davon in sonstigen Dienstleistungen. 114.215 pendelten ein, 49.634 aus, der Pendlersaldo liegt bei +64.581. Bonn ist damit Arbeitsort für einen großen Teil des Rhein-Sieg-Kreises.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 7,5 %, im Agenturbezirk mit dem Rhein-Sieg-Kreis bei 6,5 %. Das ist weniger als in Köln, Bochum oder Bielefeld, aber mehr als in Münster.

Dazu kommt die Universität Bonn, eine der großen Universitäten in Nordrhein-Westfalen. Der Gutachterausschuss nennt rund 30.000 Studierende. Sie suchen vor allem in Poppelsdorf, Endenich, der Südstadt und im Zentrum.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Bonn hat seit 01.12.2024 einen qualifizierten Mietspiegel, der die Wohnlage über ein Punktesystem bewertet. Für Anleger besonders aufschlussreich ist aber eine Auswertung des Gutachterausschusses: Er hat für vermietete Eigentumswohnungen, die 2024 und 2025 verkauft wurden, Kaufpreis und tatsächliche Miete erfasst, getrennt nach Gebäudealter.

Je älter die Wohnung, desto mehr Miete bekommen Sie je eingesetztem Euro. Neuere Wohnungen sind teurer, ihre Mieten aber nicht im gleichen Maß höher. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht, die Bruttomietrendite ist der Kehrwert in Prozent.

Insgesamt wurden 2025 in Bonn 1.189 Eigentumswohnungen verkauft: 991 Weiterverkäufe, 107 Erstverkäufe aus Neubau und 91 Umwandlungen. Für typische Wohnungen mit 60 bis 100 m² in mittlerer und guter Lage nennt der Gutachterausschuss für Baujahre der 1960er- bis 1980er-Jahre Durchschnittspreise von 2.960 bis 3.100 €/m², für Baujahre ab 2000 rund 4.590 €/m².

Der Liegenschaftszinssatz für vermietete Wohnungen über 35 Jahre lag 2025 bei 2,0 %, für 11 bis 35 Jahre alte bei 2,5 % und für junge Wohnungen bei 2,7 %. Bei jungen Wohnungen ist er in den letzten Jahren gestiegen, von 1,8 % im Jahr 2022. Käufer verlangen dort heute also wieder mehr laufenden Ertrag als vor der Zinswende.

Wie hoch ist die Mietrendite bei Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Kosten eingeben: Der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss veröffentlicht Immobilienrichtwerte für rund 40 Lagen. Sie gelten für ein einheitliches Normobjekt: vermietete Wohnung, 46 bis 100 Jahre alt, 61 bis 110 m², gute Ausstattung, einfache bis mittlere Wohnlage im Sinne des Mietspiegels. Dadurch lassen sich die Lagen direkt vergleichen. Ein einzelnes Objekt kann deutlich abweichen, jüngere Wohnungen kosten nach dem Modell bis zu 56 % mehr.

Die Spanne ist groß. Zwischen der Südstadt und Tannenbusch liegt fast der Faktor 1,8. Günstige Lagen sind in Bonn nicht automatisch rentabler, weil auch die Mieten dort niedriger sind. Prüfen Sie die Wohnlage im Mietspiegel, denn sie bestimmt die zulässige Miete mit.

06Regeln für Vermieter in Bonn

Bonn gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft hat. Für Sie als Vermieter heißt das:

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Gilt bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Wurde eine Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen rund 1,8 % für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, in der Regel 3,57 %. Bei einer Wohnung für 211.000 € sind das rund 25.000 €. Die Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und im Kaufnebenkosten-Rechner.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bonn

Nehmen wir Claudia und Stefan, verheiratet, beide angestellt, mit einem gemeinsamen zu versteuernden Einkommen von 110.000 €. Sie kaufen eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 63 m², Baujahr 1975, für 211.000 €. Das sind rund 3.350 €/m², genau der Durchschnitt vermieteter Wohnungen dieses Alters laut Gutachterausschuss. Der Mieter zahlt 11,61 €/m², also 731,43 € im Monat. Die Kaufnebenkosten zahlen die beiden aus Eigenkapital, den Kaufpreis finanziert die Bank. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Rund 25.000 € fließen in Kosten, die beim Verkauf nicht zurückkommen. Jetzt die laufende Rechnung für ein volles Jahr.

Claudia und Stefan zahlen also rund 191 € im Monat zu, nach Steuern. Gleichzeitig tilgen sie 264 € im Monat. Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 73 € im Monat. Der Grund für die vergleichsweise moderate Zuzahlung ist die Kombination aus älterem Haus und solider Miete. Dafür müssen sie bei einem Haus von 1975 mit Instandhaltung rechnen.

Zins und Leerstand bewegen die Rechnung am stärksten. Eine Sonderumlage für Dach, Fassade oder Heizung ist bei Häusern aus den 1970er-Jahren keine Seltenheit. Prüfen Sie deshalb Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Rücklage. Wie die Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber zu Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bonn

Was ändert sich, wenn die beiden eine neu gebaute Wohnung kaufen? Wir nehmen 45 m² zu dem Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für den Erstverkauf neuer Wohnungen in mittlerer und guter Lage ausweist: 5.890 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 265.050 €. Grunderwerbsteuer (17.228 €) sowie Notar und Grundbuch (4.581 €) zahlen sie aus Eigenkapital, einen Makler gibt es beim Bauträger in der Regel nicht. Als Miete setzen wir 14,19 €/m² an, die durchschnittliche tatsächliche Miete vermieteter Wohnungen, die höchstens zehn Jahre alt sind.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (11.416 € statt 3.523 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel wenig an. Nach Steuern liegt die monatliche Zuzahlung mit rund 170 € sogar etwas unter der Bestandswohnung. Vor Steuern sind es aber rund 599 € statt 310 €, der Quadratmeter kostet rund 75 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,9 % statt 4,2 %. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen.

08Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Bonn

Bonn hat Eigenschaften, die für eine Vermietung sprechen. Jede davon hat eine Kehrseite.

Dazu kommen Risiken, die nicht von Bonn abhängen: höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Sonderumlagen in älteren Gebäuden und Mietausfall bis zur nächsten Vermietung. Wie sich der Wert einer Wohnung entwickelt, kann niemand vorhersagen.

Mehr zu den allgemeinen Vor- und Nachteilen lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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