Eine gebrauchte Eigentumswohnung für unter 2.000 €/m², und das nur ein paar Kilometer von Bochum, Herne und Gelsenkirchen entfernt. Recklinghausen am nördlichen Rand des Ruhrgebiets fällt Anlegern vor allem wegen der Preise auf.

Niedrige Preise haben aber Gründe. Die Mieten sind ebenfalls niedrig, und die Prognose sieht für die Stadt bis 2040 weniger Einwohner als heute. Wer hier kauft, sollte wissen, worauf er sich einlässt.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, vom Gutachterausschuss bis zum Zensus, und rechnen am Ende eine vermietete Wohnung durch.

01Recklinghausen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten amtlich 114.851 Menschen in Recklinghausen, etwas weniger als ein Jahr zuvor (115.344). Die längere Reihe des Wegweisers Kommune zeigt den Trend deutlicher: von 115.320 Einwohnern 2013 auf 111.693 im Jahr 2023, ein Minus von 3,1 %. Dass die amtliche Zahl heute höher liegt, liegt an der neuen Zählbasis nach dem Zensus 2022, nicht an Wachstum.

Für die Zukunft ist die Prognose der Bertelsmann Stiftung die wichtigste Zahl dieser Seite. Sie erwartet bis 2040 einen Rückgang um 7,3 % gegenüber 2020, auf rund 102.700 Einwohner. Die Bevölkerung ist schon heute älter als in vielen anderen Städten, das Durchschnittsalter lag 2023 bei 45,4 Jahren.

Beim Zensus 2022 lebten 45,5 % der Haushalte allein. 64,4 % der Wohnungen waren vermietet, 31,7 % von Eigentümern bewohnt. Recklinghausen ist also eine Mieterstadt, aber mit vielen älteren Mietern und weniger Studierenden als etwa Bochum oder Münster.

Für Vermieter bedeutet das: Die Nachfrage ist da, aber sie wächst nicht. Eine gut gepflegte Wohnung in einem gefragten Stadtteil wird sich weiter vermieten lassen. Eine Wohnung in schlechtem Zustand konkurriert mit vielen anderen.

03Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Pendler

Recklinghausen ist Kreisstadt und Sitz der Kreisverwaltung. Am 30.06.2025 arbeiteten 44.451 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, fast genauso viele, wie dort wohnen (44.559). Ein- und Auspendler halten sich mit jeweils gut 28.600 die Waage.

Die Pendlerziele zeigen, wie eng Recklinghausen mit dem Ruhrgebiet verflochten ist. Laut Pendleratlas der Statistischen Ämter (Berichtsjahr 2024) fahren die meisten Erwerbstätigen nach Herne (3.430), Bochum (3.047), Gelsenkirchen (2.780), Herten (2.686) und Dortmund (2.610). Umgekehrt kommen viele aus Marl (3.921), Herten (3.835) und Oer-Erkenschwick (2.790).

Die Arbeitslosenquote im Geschäftsstellenbezirk Recklinghausen lag im September 2026 bei 8,3 %, nach 8,2 % ein Jahr zuvor. Im Bezirk der Agentur reichte die Spanne von 7,2 % in Dorsten bis 11,6 % in Gladbeck. Für Vermieter heißt das: Ein Teil der Mieterschaft hat ein knappes Budget, und die Miete, die der Markt trägt, ist begrenzt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für die Mieten nutzen wir zwei amtliche Werte. Der Zensus 2022 zeigt das Niveau aller laufenden Mietverträge: 5,85 €/m² netto kalt im Schnitt. Der Gutachterausschuss ermittelt für verkaufte Eigentumswohnungen eine marktübliche Miete von 7,00 €/m², bei durchschnittlich 79 m². Den städtischen Mietspiegel haben wir online nicht als Dokument gefunden. Fragen Sie ihn vor einem Kauf bei der Stadt an.

Die Kaufpreise kommen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses. 2025 kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen im Schnitt 1.912 €/m², 1,8 % mehr als 2024. Je nach Baujahr lagen die Preise zwischen 1.215 €/m² (1961 bis 1970) und 3.284 €/m² (ab 2001). Wohnungen aus den 1970er-Jahren, die häufigste Klasse, kosteten im Schnitt 1.824 €/m², solche aus den 1980ern 2.185 €/m². Neubauten wurden 2025 nur fünfmal verkauft.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Der Gutachterausschuss hat für Eigentumswohnungen einen Rohertragsfaktor von 23,3 ermittelt, das entspricht rund 4,3 %.

Das ist mehr als in Städten im Süden. Der Preis dafür ist ein Markt, der nicht wächst. Eine höhere Bruttorendite ist hier zum Teil der Ausgleich für das höhere Risiko bei Leerstand und Wiederverkauf. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss weist Durchschnittspreise für gebrauchte Wohnungen je Stadtteil aus, zusammengefasst über die Jahre 2023 bis 2025. Die Unterschiede sind groß, und sie hängen stark vom Baujahr ab.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Recklinghausen, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 6.2, Zweitverkäufe 2023 bis 2025. Weitere Stadtteile mit wenigen Verkäufen: Hochlar 2.248 €/m², Röllinghausen 1.926 €/m², Hillerheide 1.818 €/m², Hochlarmark 1.596 €/m².

Süd/Grullbad ist mit 82 Verkäufen der aktivste Markt für gebrauchte Wohnungen und gleichzeitig der günstigste. Dort wohnen viele Mieter mit knappem Budget, die Gebäude sind im Schnitt älter. Wer dort kauft, bekommt eine höhere Bruttorendite, trägt aber ein höheres Risiko bei Leerstand und Mietausfall.

06Regeln für Vermieter in Recklinghausen

In Recklinghausen gilt keine Mietpreisbremse. Die nordrhein-westfälische Mieterschutzverordnung nennt 57 Gemeinden, Recklinghausen ist nicht dabei. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe deshalb frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. In einem Markt mit niedrigen Mieten ist die Vergleichsmiete meist die engere Grenze, nicht die Kappungsgrenze.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei kleinen Kaufpreisen fallen die festen Notarkosten stärker ins Gewicht. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Recklinghausen

Nehmen wir Petra, 52, ledig, Sachbearbeiterin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1975, für 118.560 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis des Gutachterausschusses für Wohnungen der 1970er-Jahre (1.824 €/m²). Die Miete liegt mit 7,00 €/m² auf der marktüblichen Miete laut Gutachterausschuss. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Petra zahlt rund 102 € im Monat zu, nach Steuern. Gleichzeitig tilgt sie 148 € im Monat. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein Überschuss von rund 46 € im Monat.

Im Vergleich zu teureren Städten ist die Zuzahlung niedrig, weil die Miete hier die Zinsen deckt. Die Steuerersparnis fällt dafür kleiner aus, weil Kaufpreis und Abschreibung niedriger sind. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

In Recklinghausen wiegen Miete und Leerstand fast so schwer wie der Zins. Eine Wohnung, die mit einer alten Miete von 5,85 €/m² vermietet ist, kostet Petra vor Steuern rund 75 € mehr im Monat. Zwei Monate Leerstand im Jahr kosten ähnlich viel.

08Chancen und Risiken in Recklinghausen

Für Recklinghausen sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise sind niedrig, der Gutachterausschuss ermittelt einen Rohertragsfaktor von 23,3. Die Stadt ist Kreisstadt und mit Herne, Bochum, Gelsenkirchen und Dortmund eng verflochten. Eine Mietpreisbremse gilt nicht. Mit überschaubarem Eigenkapital lässt sich eine Wohnung finanzieren, deren Miete die Zinsen deckt.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Schrumpfende Bevölkerung: −3,1 % von 2013 bis 2023, Prognose −7,3 % bis 2040.
• Niedrige Mieten: Laufende Verträge lagen beim Zensus im Schnitt bei 5,85 €/m².
• Langer Leerstand: Fast die Hälfte der leeren Wohnungen stand beim Zensus über ein Jahr leer.
• Arbeitsmarkt: Arbeitslosenquote von rund 8 %, in Nachbarstädten teils höher.
• Hohe Nebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer und feste Notarkosten machen bei kleinen Kaufpreisen über 8,5 % aus.
• Wiederverkauf: In einem schrumpfenden Markt kann ein späterer Verkauf länger dauern oder günstiger ausfallen.
• Zins: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.