Wer in Düsseldorf oder Köln eine Wohnung als Kapitalanlage sucht, landet schnell bei Kaufpreisen, bei denen sich kaum noch etwas rechnet. Solingen liegt 25 Kilometer entfernt und kostet einen Bruchteil. Das haben auch andere bemerkt: 2025 kam fast jeder dritte Käufer einer Solinger Immobilie von außerhalb der Stadt.

Ob Solingen deshalb eine gute Wahl ist, hängt an mehr als dem Quadratmeterpreis. Die Stadt ist ein Wohnort für Pendler, ihre Industrie steht unter Druck, und die Bevölkerung wird laut Landesprognose langfristig leicht schrumpfen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch, inklusive der monatlichen Zuzahlung.

01Solingen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Solingen 164.621 Einwohner, rund 1.000 weniger als ein Jahr zuvor. Über zehn Jahre ist die Zahl aber gewachsen: Ende 2015 waren es 158.726, ein Plus von 3,7 %. Ein kleiner Teil des Vergleichs ist unsauber, weil die ältere Zahl noch auf dem Zensus 2011 beruht.

Für die Zukunft rechnet das Statistische Landesamt IT.NRW mit einem leichten Rückgang. Bis 2050 soll Solingen auf rund 157.600 Einwohner schrumpfen, 5,1 % weniger als 2023. Ohne Zuzug wäre das Minus deutlich größer: Die Zahl der Sterbefälle übersteigt die der Geburten um 14,5 % der Bevölkerung, Wanderungsgewinne gleichen davon 9,4 Prozentpunkte aus.

Ein Teil dieses Zuzugs kommt von der Rheinschiene. Laut Gutachterausschuss hatten 2025 rund 30 % der Immobilienkäufer ihren Wohnsitz außerhalb Solingens, fast zwei Drittel von ihnen in Köln oder Düsseldorf. Solingen profitiert also davon, dass Wohnen in den großen Nachbarstädten teurer wird.

Die Haushalte sind etwas größer als in Großstädten. 42,7 % sind Einpersonenhaushalte, fast genau der Bundesschnitt. Solingen ist eher eine Stadt für Paare und Familien als für Studierende, eine eigene Hochschule gibt es nicht.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Solingen ist seit Jahrhunderten die Stadt der Klingen. Schneidwaren, Metallverarbeitung und Zulieferer für die Autoindustrie prägen bis heute die Wirtschaft. Dazu kommen Handel, Dienstleistungen und das Städtische Klinikum.

Am 30.06.2025 arbeiteten 51.870 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Solingen. Gleichzeitig waren 64.382 Solinger so beschäftigt, also deutlich mehr. 32.214 Menschen pendelten zur Arbeit aus der Stadt, nur 19.680 kamen herein. Solingen ist damit vor allem ein Wohnort. Viele arbeiten in Düsseldorf, Köln, Wuppertal oder Leverkusen.

Die Arbeitslosenquote lag im August 2026 laut Bergischer IHK bei 9,0 %, im Landesschnitt bei 8,0 %. Im Jahresschnitt 2025 waren es 8,5 %. Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage hängt weniger an Solinger Arbeitsplätzen als an der Erreichbarkeit der Nachbarstädte. Ein Teil der Mieter hat aber ein knappes Budget.

Die Industrie steht unter Druck, wie in vielen Städten mit Automobilzulieferern. Wer in Solingen vermietet, setzt deshalb eher auf Pendler als auf das Wachstum der lokalen Wirtschaft.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Solingen hat einen Mietspiegel von 2024, auf den sich auch der Gutachterausschuss stützt. Als Anhaltspunkt für Bestandsmieten nennt der Grundstücksmarktbericht die durchschnittliche Nettokaltmiete der 2025 verkauften Mehrfamilienhäuser: 7,20 €/m². Beim Zensus 2022 lag die Durchschnittsmiete aller Mietwohnungen bei 6,38 €/m². Neue Inserate kosteten 2025 im Mittel 9,03 €/m².

Bei den Kaufpreisen ist die Datenlage gut. Der Gutachterausschuss hat 2025 genau 517 gebrauchte Eigentumswohnungen ausgewertet, deutlich mehr als im Jahr zuvor. Die Preise steigen mit dem Baujahr: 1.870 €/m² bis Baujahr 1969, 2.110 €/m² für die 1970er-Jahre, 2.590 €/m² für die 1990er-Jahre und 3.720 €/m² ab 2010. Neubauwohnungen im Erstbezug kosteten im Mittel 4.430 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine Wohnung der 1970er-Jahre mit drei Mietannahmen gerechnet.

Mit einer typischen Bestandsmiete liegt die Bruttorendite bei rund 4 %. Erst eine Miete auf Angebotsniveau bringt sie über 5 %. Bei einer Neuvermietung ist das in Solingen erlaubt, bei einem laufenden Vertrag dauert der Weg dorthin Jahre. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtbezirke im Überblick

Solingen ist in fünf Stadtbezirke geteilt, die aus früher eigenständigen Städten entstanden sind. Preise je Bezirk veröffentlicht der Gutachterausschuss als Immobilienrichtwerte auf BORIS.NRW, nicht im Bericht. Wir beschreiben deshalb den Charakter.

Die Bahnanbindung ist in Solingen ein echtes Lagekriterium. Wohnungen mit kurzem Weg zum Hauptbahnhof oder zu den S-Bahn-Halten lassen sich an Pendler leichter vermieten als Lagen am Stadtrand.

06Regeln für Vermieter in Solingen

In Solingen gilt keine Mietpreisbremse. Die Mieterschutzverordnung NRW erfasst seit 2025 57 Gemeinden, darunter Düsseldorf, Köln, Leverkusen und Langenfeld, Solingen aber nicht. Auch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt hier nicht.

Daraus folgen zwei Regeln. Bei einer neuen Vermietung ist die Miete frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung und den Mietwucher. Bei einem laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Solingen

Nehmen wir Thomas, 42, ledig, angestellt in Düsseldorf mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1975, in Ohligs. Der Kaufpreis von 126.600 € entspricht dem Durchschnitt, den der Gutachterausschuss 2025 für Wohnungen der 1970er-Jahre ermittelt hat. Die Miete von 7,20 €/m² entspricht der durchschnittlichen Bestandsmiete der 2025 verkauften Mehrfamilienhäuser. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Thomas zahlt in diesem Beispiel nach Steuern rund 132 € im Monat zu. Davon fließen 158 € in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt ein kleiner Überschuss von rund 27 € im Monat. Die Miete trägt Zinsen und laufende Kosten also knapp.

Warum lohnt sich der Blick auf die Kaufnebenkosten? Mit 6,5 % Grunderwerbsteuer zahlt Thomas in NRW rund 1.900 € mehr Steuer als ein Käufer in Thüringen oder Sachsen-Anhalt bei gleichem Preis. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Miete und Zins bewegen die Rechnung etwa gleich stark. Eine Wohnung, die bereits nahe am Angebotsniveau vermietet ist, kann in Solingen einen positiven Cashflow vor Tilgung erreichen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Solingen

Was ändert sich, wenn Thomas eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Gutachterausschuss hat für Erstbezüge 2025 einen Durchschnitt von 4.430 €/m² ermittelt, aus 36 Verkäufen in acht Projekten. Das ergibt 199.350 €. Grunderwerbsteuer (12.958 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt Thomas aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 12,72 €/m² an, den Durchschnitt neuer Inserate für Wohnungen ab Baujahr 2016 laut dem Portal immoportal.com vom Oktober 2026. Einen amtlichen Neubau-Mietwert gibt es für Solingen nicht.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (8.586 € statt 2.186 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 3,4 % statt 4,1 %, obwohl wir hier mit einer Angebotsmiete rechnen. Vor Steuern zahlt Thomas rund 362 € im Monat zu, nach Steuern rund 57 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird. Ob sich 12,72 €/m² tatsächlich erzielen lassen, sollten Sie für die konkrete Wohnung prüfen. Eine Mietpreisbremse gilt in Solingen nicht; für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin dauerhaft nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Solingen

Für Solingen sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise liegen weit unter denen von Düsseldorf und Köln, der Leerstand ist mit 3,8 % ausgeglichen, und die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um 3,7 % gestiegen. Die Nachfrage aus der Rheinschiene zeigt sich bei den Käufern. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht, und mit über 500 Wohnungsverkäufen im Jahr ist der Markt groß genug für einen späteren Verkauf.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: Rund 9 % Arbeitslosigkeit, höher als im Landesschnitt; die Industrie mit Automobilzulieferern ist unter Druck.
• Pendlerstadt: Die Nachfrage hängt an guten Verbindungen nach Düsseldorf und Köln, nicht an eigenen Arbeitsplätzen.
• Langfristige Prognose: IT.NRW erwartet bis 2050 rund 5 % weniger Einwohner.
• Hohe Kaufnebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer machen den Einstieg teurer als in vielen anderen Ländern.
• Alter Bestand: Viele Wohnungen stammen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.