Kapitalanlage-Immobilien in Bielefeld: was die Zahlen 2026 sagen

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie wollen eine vermietete Wohnung kaufen, aber nicht zu den Preisen von Köln, Düsseldorf oder Münster. Bielefeld taucht dann oft auf der Liste auf: Großstadt, Universität, viele Familienunternehmen, Preise deutlich unter den Rheinstädten.

Die Mietentwicklung der letzten Jahre spricht tatsächlich für die Stadt. Inserierte Bestandswohnungen kosteten 2014 im Mittel 6,09 €/m², 2025 waren es 9,70 €/m². Vermietete Eigentumswohnungen wechselten 2025 für rund das 23-Fache ihrer Jahresmiete den Besitzer.

Gleichzeitig gilt in Bielefeld die Mietpreisbremse, die Arbeitslosenquote ist die höchste in Ostwestfalen-Lippe, und die Einwohnerzahl wächst kaum. Hier finden Sie die amtlichen Zahlen, die zehn Stadtbezirke und eine ehrliche Rechnung für eine gebrauchte und eine neue Wohnung.

01Bielefeld in Zahlen

Die Tabelle fasst die Daten zusammen, auf die sich diese Seite stützt. Jede Zeile nennt Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Im Melderegister der Stadt standen Ende 2025 genau 343.507 Menschen mit Hauptwohnsitz. Das Statistische Landesamt zählt auf Basis des Zensus 2022 weniger, nämlich 331.605 (Ende 2024). Beide Reihen zeigen dasselbe Bild: Bielefeld ist in den letzten zehn Jahren kaum gewachsen, aber auch nicht geschrumpft.

Für Vermieter wichtiger ist die Zahl der Haushalte. 173.107 gibt es in Bielefeld, 83.651 davon sind Einpersonenhaushalte. Das sind 48,3 %, etwas weniger als in Köln oder Bochum. In Mitte liegt der Anteil bei fast 60 %, in Jöllenbeck oder Heepen unter 40 %. Bielefeld ist also beides: Studenten- und Singlestadt im Zentrum, Familienstadt am Rand.

Für die Zukunft rechnet das Land mit Stabilität. Die Vorausberechnung von IT.NRW erwartet bis 2035 einen leichten Anstieg auf knapp 338.000 Einwohner, bis 2050 dann wieder etwas weniger, insgesamt +0,7 % gegenüber 2024. Für Ihre Rechnung heißt das: Rückenwind durch starkes Wachstum gibt es nicht, ein Einbruch der Nachfrage ist nach der Prognose aber auch nicht angelegt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bielefeld ist das wirtschaftliche Zentrum von Ostwestfalen-Lippe. Ende 2024 arbeiteten in der Stadt 168.857 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. 76.481 pendelten aus dem Umland ein, der Pendlersaldo lag bei +31.674. Viele Menschen arbeiten also in Bielefeld, wohnen aber außerhalb.

Die Wirtschaft ist von Familienunternehmen und Stiftungen geprägt. Zu den bekannten Namen gehören die Oetker-Gruppe, der Fassadenhersteller Schüco und der Baukonzern Goldbeck. Größter Arbeitgeber in der Stadt sind laut Radio Bielefeld die von Bodelschwinghschen Stiftungen Bethel mit Kliniken, Pflege- und Behinderteneinrichtungen. Gesundheit und Soziales sind damit ein stabiler Block, der wenig von Konjunktur abhängt.

Die Kehrseite zeigt die Arbeitslosenstatistik. Im September 2026 waren in Bielefeld 17.440 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 9,2 % (ein Jahr zuvor 9,1 %). Das war die höchste Quote in ganz Ostwestfalen-Lippe, wo sie im Schnitt bei 6,4 % lag. Gut zwei Drittel der Arbeitslosen beziehen Grundsicherung. Im Kreis Gütersloh nebenan waren es 5,0 %.

Ein wichtiger Nachfrageblock sind die Hochschulen. Die Universität Bielefeld zählt im Wintersemester 2025/26 nach vorläufigen Zahlen rund 23.500 Studierende, rund 4.400 haben neu angefangen. Dazu kommt die Hochschule Bielefeld (HSBI) mit mehreren Standorten. Seit einigen Jahren baut die Universität außerdem eine Medizinische Fakultät auf. Studierende und Berufseinsteiger fragen vor allem kleine Wohnungen in Mitte, Schildesche und Gadderbaum nach.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Bielefeld hat in den letzten zehn Jahren einen deutlichen Mietanstieg erlebt. Die Stadt wertet dafür jedes Jahr die Inserate der VALUE-Marktdatenbank aus.

Ein Plus von fast 60 % in elf Jahren. Für Ihre Rechnung zählt aber nicht nur die Angebotsmiete, sondern auch, was Mieter tatsächlich zahlen und was der Mietspiegel erlaubt.

Der Mietspiegel in Bielefeld ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Für Kleinwohnungen von 20 bis unter 40 m² gibt es einen Zuschlag von 1,64 €/m², für gute Wohnlage 0,34 €/m².

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss 2025 genau 1.117 Verkäufe von Eigentumswohnungen erfasst, 17 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf 219,4 Mio. €. Gebrauchte Wohnungen kosteten bereinigt im Mittel 2.369 €/m², rund 7 % mehr als 2024. Neubauwohnungen mit 60 bis 100 m² kosteten im Erstverkauf 4.410 €/m².

Für Anleger ist die Auswertung vermieteter Wohnungen am aussagekräftigsten: 98 Verkäufe, Ø 72 m², Ø 2.594 €/m², Ø Miete 9,30 €/m². Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 23,2 und eine Bruttomietrendite von 4,3 %. Unvermietete Wohnungen waren mit 3.056 €/m² deutlich teurer, weil Selbstnutzer mitbieten.

Der Liegenschaftszinssatz für vermietete Eigentumswohnungen liegt laut Gutachterausschuss bei 2,9 %. Das ist deutlich mehr als in Köln (1,9 %). Käufer in Bielefeld verlangen also mehr laufenden Ertrag für ihr Geld.

Wie hoch ist die Mietrendite bei Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Kosten eingeben: Der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtbezirke im Überblick

Bielefeld hat zehn Stadtbezirke. Der Gutachterausschuss weist keine Kaufpreise je Bezirk aus, deshalb zeigt die Tabelle die Angebotsmiete der Stadt, die Einwohnerzahl und den Anteil der Einpersonenhaushalte. Für den Kaufpreis gilt laut Gutachterausschuss: In guter Lage liegt er im Mittel rund 180 €/m² höher, in sehr guter Lage rund 600 €/m².

Die Spanne bei den Angebotsmieten ist in Bielefeld klein: zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bezirk liegen nur rund 1,10 €/m². Die Unterschiede liegen eher in der Haushaltsstruktur. Wer kleine Wohnungen vermieten will, findet die Nachfrage vor allem in Mitte, Schildesche und Gadderbaum.

06Regeln für Vermieter in Bielefeld

Bielefeld gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft hat. Für Sie als Vermieter hat das drei Folgen.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Gilt bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Wurde eine Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen knapp 2 % für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, in der Regel 3,57 %. Bei einer Wohnung für 160.000 € sind das rund 19.000 €. Die Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und im Kaufnebenkosten-Rechner.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bielefeld

Nehmen wir Sandra, 44, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 68.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 62 m², Baujahr 1990, für 160.000 €. Das sind rund 2.580 €/m² und damit nahe am Durchschnitt vermieteter Wohnungen laut Gutachterausschuss. Der Mieter zahlt 9,30 €/m², also 576,60 € im Monat. Die Kaufnebenkosten zahlt Sandra aus Eigenkapital, den Kaufpreis finanziert die Bank. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Gut 19.000 € fließen also in Kosten, die beim Verkauf nicht zurückkommen. Jetzt die laufende Rechnung für ein volles Jahr.

Sandra zahlt also rund 130 € im Monat zu, nach Steuern. Gleichzeitig tilgt sie 200 € im Monat. Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 70 € im Monat. Das funktioniert aber nur, solange die Miete von 9,30 €/m² Bestand hat.

Der vierte Balken ist der Bielefeld-spezifische. Die Vertragsmiete der meisten vermieteten Wohnungen liegt über dem Mietspiegel-Median. Zieht der Mieter aus, darf Sandra die bisherige Miete als Vormiete weiter verlangen. Liegt die Vormiete aber niedriger, begrenzt die Mietpreisbremse die neue Miete. Prüfen Sie deshalb den Mietvertrag und die Mietentwicklung genau. Wie die Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber zu Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bielefeld

Was ändert sich, wenn Sandra eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe 2025 ermittelt hat: 4.410 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 198.450 €. Grunderwerbsteuer (12.899 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt Sandra aus Eigenkapital, einen Makler gibt es beim Bauträger in der Regel nicht. Als Miete setzen wir die mittlere Angebotsmiete für Neubauwohnungen an, die die Stadt für 2025 ermittelt hat: 12,86 €/m².

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (8.548 € statt 2.673 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel wenig an. Der Quadratmeter kostet dafür rund 70 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf 3,5 % statt 4,3 %. Vor Steuern zahlt Sandra hier rund 363 € im Monat zu, nach Steuern rund 40 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. In Bielefeld kommt ein Punkt hinzu: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt für laufende Mietverhältnisse aber auch hier.

08Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Bielefeld

Bielefeld hat Eigenschaften, die für eine Vermietung sprechen. Jede davon hat eine Kehrseite.

Dazu kommen Risiken, die nicht von Bielefeld abhängen: höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Sonderumlagen in älteren Häusern und Mietausfall bis zur nächsten Vermietung. Fast 44 % der Gebäude stammen laut Zensus aus den Jahren 1949 bis 1978, 68,5 % der Wohnungen werden mit Gas beheizt. Ein Heizungstausch kann in den nächsten Jahren viele Eigentümergemeinschaften betreffen. Wie sich der Wert einer Wohnung entwickelt, kann niemand vorhersagen.

Mehr zu den allgemeinen Vor- und Nachteilen lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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