Kapitalanlage-Immobilien in Hamm: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Hamm liegt am Ostrand des Ruhrgebiets, dort wo es ins Münsterland und in die Soester Börde übergeht. Für Anleger ist die Stadt aus einem Grund interessant, der selten genannt wird: Beim Zensus 2022 standen nur 2,8 % der Wohnungen leer, weniger als im Landesschnitt und deutlich weniger als in den meisten Ruhrgebietsstädten.

Gleichzeitig sind die Preise niedrig. Eine gebrauchte Eigentumswohnung aus den 1970er-Jahren kostete 2025 im Schnitt 1.765 €/m². Der Haken liegt bei den Mieten: Im Bestand sind sie niedrig, und das drückt die Rendite.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende zwei Wohnungen durch, eine gebrauchte und eine neue.

01Hamm in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Hamm hat 179.108 Einwohner. Ende 2014 zählte IT.NRW 176.580. Die Zahlen beruhen auf verschiedenen Volkszählungen und sind nur eingeschränkt vergleichbar. Klar ist: Die Einwohnerzahl ist seit Jahren stabil, mit leichten Schwankungen.

Für die Zukunft rechnet das Land mit einem leichten Rückgang. Laut IT.NRW sinkt die Einwohnerzahl von 179.400 im Jahr 2023 auf rund 173.100 im Jahr 2050, ein Minus von 3,5 %. Bis 2030 bleibt sie laut Prognose praktisch gleich, für 2040 liegt der Wert bei 98,7 % des heutigen Stands.

Hamm ist weniger Mieterstadt als die Städte im westlichen Ruhrgebiet. 59,2 % der Wohnungen waren beim Zensus vermietet, 39,4 % wurden von den Eigentümern selbst bewohnt. Auch der Anteil der Einpersonenhaushalte liegt mit 42,0 % unter dem Landesschnitt. Viele Haushalte sind Familien, und viele wohnen im eigenen Haus.

Gebaut wird in Hamm mehr als in vielen Nachbarstädten. 2024 wurden 410 Wohnungen fertig, ungefähr so viele wie im Schnitt der zehn Jahre davor. Der Bestand ist in zehn Jahren um 3,3 % gewachsen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Hamm war lange Bergbaustadt. Heute nutzt die Stadt ihre Lage im Schnittpunkt von Schiene, Kanal und Autobahn: Logistik ist ein Schwerpunkt, mit dem Gewerbegebiet InlogParc und dem Hafen am Datteln-Hamm-Kanal. Hamm ist außerdem Sitz des Oberlandesgerichts Hamm und Bahnknoten im Fernverkehr. Im produzierenden Gewerbe arbeiten 23,3 % der Beschäftigten.

Am 31.12.2024 arbeiteten 63.325 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. Das sind wenige für 179.000 Einwohner. 30.689 Einwohner pendelten zur Arbeit hinaus, nur 23.179 kamen herein.

Im September 2026 waren 8.416 Menschen arbeitslos gemeldet, die Quote lag bei 8,6 %, so hoch wie ein Jahr zuvor. Das ist weniger als in Krefeld (10,8 %) oder Oberhausen (11,6 %) im selben Monat. 11,5 % der Einwohner bezogen 2024 Leistungen der Mindestsicherung.

Die Hochschule Hamm-Lippstadt hat rund 4.500 Studierende, etwa 2.500 davon am Campus Hamm. Zum Wintersemester 2025/26 begannen 532 Erstsemester in Hamm. Für kleine Wohnungen in Bahnhofsnähe ist das eine zusätzliche, wenn auch überschaubare Nachfrage.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Gutachterausschuss Hamm hat 2025 237 Verkäufe von Eigentumswohnungen ausgewertet, davon 220 gebrauchte und 13 neue. Das ist ein kleiner Markt. Der Durchschnitt aller Wohnungen stieg um 5,2 % auf 2.016 €/m². Gebrauchte Wohnungen kosteten im Schnitt 1.927 €/m², aus den 1970er-Jahren 1.765 €/m², aus den 1960er-Jahren 1.584 €/m². Neue Wohnungen lagen im Erstverkauf bei 3.663 €/m², bei durchschnittlich 104 m².

Kleine Wohnungen sind teurer. Wohnungen unter 50 m² kosteten im Weiterverkauf 2.340 €/m², solche mit 70 bis 89 m² 1.853 €/m².

Für vermietete Wohnungen nennt der Ausschuss eigene Kennzahlen aus 73 Verkäufen der Jahre 2024 und 2025: Kaufpreis 1.826 €/m², Miete 6,2 €/m², Rohertragsfaktor 24. Die Miete ist die tatsächliche Miete, wo sie bekannt und marktüblich war, sonst ein Ansatz nach dem Mietspiegel 2023.

Die Bruttomietrendite hängt in Hamm stark davon ab, welche Miete Sie ansetzen. Mit der Miete bestehender Verträge liegen Sie bei gut 4 %, mit der Angebotsmiete neuer Inserate bei gut 5 %. Den Abstand von rund 1,45 €/m² holen Sie bei einem laufenden Mietvertrag nur langsam auf. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Hamm ist flächenmäßig groß und in sieben Stadtbezirke gegliedert. Viele davon waren bis 1975 eigene Gemeinden und haben eigene Ortskerne. Preise oder Verkaufszahlen je Bezirk veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht, deshalb beschreiben wir den Charakter ohne Zahlen.

Wichtiger als der Bezirk ist in Hamm die Lage innerhalb des Bezirks. Wohnungen in der Nähe des Hauptbahnhofs und der Innenstadt sprechen Pendler und Studierende an, Wohnungen in den äußeren Bezirken eher Familien.

06Regeln für Vermieter in Hamm

Nordrhein-Westfalen hat Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in 57 Gemeinden eingeführt. Hamm gehört nicht dazu. Für Sie bedeutet das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundlage ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadt.

Wer eine Wohnung mit 6,20 €/m² kauft, kann die Miete also in drei Jahren rechnerisch auf höchstens 7,44 €/m² anheben, wenn der Mietspiegel das hergibt. Ein Mieterwechsel ist der schnellere Weg zur Marktmiete.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Hamm

Nehmen wir Stefan, 39, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², Baujahr 1974, in Hamm-Mitte. Der Kaufpreis von 123.550 € entspricht dem Durchschnitt des Gutachterausschusses für diese Baujahre. Die Miete liegt mit 6,20 €/m² auf dem Niveau, das der Ausschuss für vermietete Wohnungen ermittelt hat. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Stefan zahlt in diesem Beispiel rund 128 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 154 € in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 26 € im Monat.

Warum fällt die Rechnung schwächer aus als in manchen Nachbarstädten? Der Kaufpreis ist niedrig, aber die Miete ist es auch. Die nicht umlagefähigen Kosten fressen bei 434 € Monatsmiete einen großen Teil auf. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

In Hamm bewegt die Miete die Rechnung so stark wie der Zins. Eine Wohnung, die heute deutlich unter Marktniveau vermietet ist, hat Potenzial, aber erst bei Mieterwechsel oder über mehrere Mieterhöhungen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Hamm

Was ändert sich, wenn Stefan statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis der Erstverkäufe 2025: 3.663 €/m². Das ergibt 164.835 €. Grunderwerbsteuer (10.714 €) sowie Notar und Grundbuch (3.027 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 13.741 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen. Als Miete setzen wir die Angebotsmiete für Neubauten an, die die NRW.BANK für 2024 ausweist: 12,00 €/m².

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (7.105 € statt 2.132 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter gut doppelt so viel, die Bruttomietrendite sinkt leicht auf rund 3,9 % statt 4,2 %. Vor Steuern zahlt Stefan hier rund 242 € im Monat zu, nach Steuern rund 8 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Und die Miete von 12,00 €/m² ist eine Angebotsmiete, kein Mietspiegelwert. Eine Mietpreisbremse gilt in Hamm nicht. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Hamm

Für Hamm sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist mit 2,8 % niedrig, die Arbeitslosigkeit für die Region moderat, die Einwohnerzahl stabil. Gebrauchte Wohnungen kosten um 1.800 €/m², und es gibt keine Mietpreisbremse. Mit Hochschule, Logistik und Verwaltung hat die Stadt mehrere Standbeine.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bestandsmieten: Vermietete Wohnungen bringen laut Gutachterausschuss im Schnitt 6,2 €/m².
• Kleiner Markt: Nur rund 240 Wohnungsverkäufe im Jahr. Ein späterer Verkauf kann länger dauern.
• Prognose: IT.NRW erwartet bis 2050 3,5 % weniger Einwohner.
• Pendlerstadt: Mehr Einwohner arbeiten auswärts, als Beschäftigte hereinkommen.
• Schwankende Preise: Der Preisindex für gebrauchte Wohnungen ist 2024 gefallen und 2025 wieder gestiegen. Ein Jahr ist kein Trend.
• Zins und Instandhaltung: Bei niedriger Miete wiegen ein höherer Anschlusszins oder eine Sonderumlage besonders schwer.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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