Kapitalanlage-Immobilien in Paderborn: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Paderborn gehört zu den Großstädten in Nordrhein-Westfalen, die in den vergangenen zehn Jahren deutlich gewachsen sind. Die Universität zieht junge Menschen an, Unternehmen aus IT, Elektronik und Industrie bieten Arbeitsplätze, und auf ehemaligen Kasernengeländen entstehen neue Wohnquartiere. Das klingt nach einem guten Standort für eine vermietete Wohnung.

Die Mieten erzählen eine nüchternere Geschichte. Der qualifizierte Mietspiegel liegt für eine durchschnittliche Wohnung bei gut 6 bis 7 €/m², und seit März 2025 gilt auch in Paderborn die Mietpreisbremse. Wer hier kauft, muss genau rechnen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen eine Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Paderborn in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Paderborn amtlich 155.906 Menschen. In der Statistik des Landesamts IT.NRW stieg die Zahl von 145.176 Ende 2014 auf 156.378 Ende 2024, ein Plus von 7,7 %. Ganz exakt ist der Vergleich nicht, weil die Werte auf zwei verschiedenen Volkszählungen beruhen. An der Richtung ändert das nichts: Paderborn ist in diesem Jahrzehnt gewachsen, während viele Städte im Land stagnierten.

Für die Zukunft erwartet IT.NRW eine Seitwärtsbewegung, bis 2035 ein Plus von 1,0 %, bis 2050 ein Minus von 1,0 %. Das ist besser als der Landesschnitt. Auffällig ist die Altersstruktur: Die Zahl der über 65-Jährigen soll bis 2035 um 23 % steigen, die der 18- bis 25-Jährigen leicht sinken.

Beim Zensus 2022 waren 44,8 % der Haushalte Einpersonenhaushalte, 62,4 % der Wohnungen vermietet. Die Leerstandsquote lag mit 3,5 % etwas über dem NRW-Schnitt von 3,3 %, länger als ein Jahr standen 1,5 % leer. Die Durchschnittsmiete aller vermieteten Wohnungen betrug 6,69 €/m².

Neues Angebot entsteht vor allem auf früheren Militärflächen. Auf dem Gelände der Alanbrooke-Kaserne sind laut Stadt rund 800 Wohnungen geplant, ein erster Bauabschnitt wurde im Juni 2026 fertig. Die frühere Barker-Kaserne mit rund 54 Hektar gehört seit 2024 der Stadt und soll ein neues Stadtquartier werden. Mehr Wohnungen bedeuten mehr Wahl für Mieter, also auch mehr Konkurrenz für ältere Bestandswohnungen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Paderborn ist Arbeitsort für ein großes Umland. Ende 2024 arbeiteten 82.605 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. Mitte 2024 pendelten 41.075 ein und nur 23.702 aus, ein Saldo von gut 17.300. Viele der Einpendler leben im ländlichen Kreis, ein Teil sucht eine Wohnung in der Stadt.

Die Wirtschaft ist dienstleistungsgeprägt. 59,7 % der Beschäftigten arbeiten in Dienstleistungen außerhalb von Handel und Verkehr, mehr als im Landesschnitt mit 52,7 %. Universität, Kliniken, Verwaltung und IT-Unternehmen tragen dazu bei. In der Industrie haben Unternehmen wie Benteler und Diebold Nixdorf ihren Sitz in Paderborn. 20,2 % der Beschäftigten arbeiten im produzierenden Gewerbe.

Für den Kreis Paderborn lag die Arbeitslosenquote im September 2026 bei 5,9 %, rund 10.700 Menschen waren arbeitslos. Das ist weniger als im NRW-Schnitt von 7,9 %. Einen eigenen Monatswert nur für die Stadt veröffentlicht die Arbeitsagentur nicht regelmäßig. In ganz Ostwestfalen-Lippe stieg die Zahl der Arbeitslosen gegenüber dem Vorjahr leicht. Für Vermieter ist das ein solides Umfeld, aber kein Freibrief: Die Industrie in der Region ist exportabhängig und damit konjunkturanfällig.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Paderborn hat einen qualifizierten Mietspiegel, der seit 01.04.2025 gilt. Er beginnt mit einer Basismiete nach Wohnfläche: 8,74 €/m² für Wohnungen bis 35 m², 7,39 €/m² für 36 bis 50 m², 6,27 €/m² für 66 bis 80 m². Dazu kommen Zu- und Abschläge in Euro, etwa 0,34 €/m² für eine Einbauküche, 1,84 €/m² für Baujahre 2016 bis 2022 und je nach Mietpreiszone zwischen plus 0,53 und minus 1,05 €/m².

Für eine 70-m²-Wohnung aus den 1980er-Jahren im inneren Ring der Kernstadt, mit Einbauküche und Handtuchheizkörper, ergeben sich so 7,00 €/m². Das ist niedrig im Vergleich zu Städten ähnlicher Größe. Der Gutachterausschuss zeigt, dass in verkauften vermieteten Wohnungen dieses Alters im Schnitt 7,95 €/m² gezahlt werden, also etwas mehr.

Bei den Kaufpreisen veröffentlicht der Gutachterausschuss Durchschnittswerte nach Baujahr für die Kernstadt, jeweils einschließlich Stellplatz: 2.370 €/m² für Baujahre 1950 bis 1974, 2.630 €/m² für 1975 bis 1994, 2.980 €/m² für 1995 bis 2009, 3.830 €/m² für 2010 bis 2023. Neubauwohnungen kosteten in der Kernstadt 2025 erstmals im Mittel über 5.000 €/m², genau 5.025 €/m². In Schloß Neuhaus, Elsen und Sande liegt das Preisniveau rund 400 €/m² niedriger.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine vermietete Wohnung der Baujahre 1975 bis 1994 zum Durchschnittspreis von 2.602 €/m² gerechnet.

Bei Baujahren der 1950er- bis 70er-Jahre liegt die Bruttorendite laut Gutachterausschuss bei rund 4 %, bei jüngeren Wohnungen sinkt sie deutlich. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Der Mietspiegel teilt Paderborn in sechs Mietpreiszonen. Das ist die beste belegte Grundlage für einen Lagevergleich, denn die Zu- und Abschläge stammen aus der Auswertung tatsächlicher Mieten.

Die Spanne zwischen bester und schwächster Zone beträgt knapp 1,60 €/m². Für eine 70-m²-Wohnung sind das gut 110 € Miete im Monat. Die Zone der Adresse finden Sie in der Karte des Mietspiegels und im Mietpreiskalkulator der Stadt.

06Regeln für Vermieter in Paderborn

Paderborn gehört seit 01.03.2025 zu den 57 Gemeinden der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Für Sie als Vermieter folgen daraus drei Regeln:

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, gültig bis 31.12.2029. Ausgenommen sind eine höhere Vormiete, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Verträgen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete. Gilt bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Eigentum kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,8 % des Kaufpreises, ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Bei 182.000 € Kaufpreis ohne Makler sind das rund 15.100 € oder 8,3 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Gebühren beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Paderborn

Nehmen wir Lena, 36, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², Baujahr 1984, im inneren Ring der Kernstadt, mit Einbauküche. Der Kaufpreis von 182.000 € entspricht dem Durchschnitt vermieteter Wohnungen dieses Alters laut Gutachterausschuss, einschließlich Stellplatz. Die Miete liegt mit 7,00 €/m² auf dem Mittelwert des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lena zahlt in diesem Beispiel rund 252 € im Monat zu, nach Steuern. 228 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung bleibt eine kleine Zuzahlung von rund 24 € im Monat. Die niedrige Mietspiegelmiete ist der Hauptgrund.

Warum ist die Steuerersparnis nicht höher? Mit 60.000 € Einkommen liegt Lena in der Progressionszone, ihr Verlust von knapp 5.500 € spart ihr knapp 38 Cent je Euro. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung dreimal so stark wie die erlaubte Mieterhöhung beim nächsten Mieterwechsel. Wer in Paderborn eine ältere Wohnung kauft, sollte deshalb vor allem auf den Kaufpreis achten.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Paderborn

Was ändert sich, wenn Lena eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis für Neubauwohnungen in der Kernstadt 2025 von 5.025 €/m², einschließlich Stellplatz. Das ergibt 226.125 €. Grunderwerbsteuer (14.698 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 18.517 €. Als Miete setzen wir 9,79 €/m² an: den Mietspiegelwert für 45 m² mit Baujahr 2016 bis 2022, Einbauküche und gutem Energiekennwert. Neuere Baujahre erfasst der Mietspiegel nicht. Der Gutachterausschuss nennt für verkaufte vermietete Neubauwohnungen eine durchschnittliche Miete von 9,33 €/m².

Die Abschreibung ist im ersten Jahr rund dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.737 € statt 3.137 €), und in einem neuen Haus fällt anfangs meist wenig Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,3 % statt 3,2 %. Vor Steuern zahlt Lena rund 612 € im Monat zu, nach Steuern rund 199 €, also etwas weniger als beim Bestand. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nach § 556f BGB dauerhaft nicht. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Paderborn

Für Paderborn sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist im letzten Jahrzehnt deutlich gewachsen, die Prognose bleibt bis 2035 leicht positiv. Fast 17.000 Studierende und ein Einpendlerüberschuss von über 17.000 Beschäftigten sorgen für Nachfrage. Die Arbeitslosigkeit im Kreis liegt unter dem Landesschnitt, und die Wirtschaft verteilt sich auf Dienstleistungen, Universität und Industrie.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Mietspiegelmieten: Für eine durchschnittliche ältere Wohnung oft nur 6,50 bis 7,50 €/m².
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Höchstens 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung, 15 % in drei Jahren im laufenden Vertrag.
• Neue Quartiere: Auf den früheren Kasernenflächen entstehen hunderte neue Wohnungen, die mit älteren Beständen um Mieter konkurrieren.
• Neubaupreise: Mit einem Rohertragsfaktor von 43 liegt die Bruttorendite im Neubau bei rund 2,3 %.
• Studentische Mieter: Häufigere Wechsel bedeuten mehr Aufwand und Leerstandsrisiko zwischen den Semestern.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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