Kapitalanlage-Immobilien in Köln: was die Zahlen 2026 sagen

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung in Köln zu kaufen. Der Gedanke liegt nahe: eine Millionenstadt, Universität, Dom, Medien, Versicherungen. Und kaum eine Wohnung steht leer.

Die andere Seite sehen Sie, sobald Sie Kaufpreise und Mieten nebeneinanderlegen. Eine vermietete Bestandswohnung kostete 2025 im Schnitt das gut 28-Fache ihrer Jahresmiete. Dazu kommen 6,5 % Grunderwerbsteuer, eine Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 %.

Hier finden Sie die amtlichen Zahlen mit Quelle, acht Stadtteile im Vergleich, die Regeln für Vermieter und eine ehrliche Beispielrechnung.

01Köln in Zahlen

Die folgende Tabelle fasst die Daten zusammen, auf die sich diese Seite stützt. Jede Zeile nennt ihre Quelle und den Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Köln ist die größte Stadt in Nordrhein-Westfalen und die viertgrößte in Deutschland. Ende 2025 lebten hier 1.100.076 Menschen, 2.557 mehr als ein Jahr zuvor. Das Wachstum kommt aus Zuzug: 2025 zogen 3.041 Menschen mehr nach Köln als weg, bei den 18- bis 29-Jährigen waren es sogar 9.449. Gleichzeitig starben 1.064 Menschen mehr, als geboren wurden.

Für Vermieter ist die Haushaltsstruktur fast wichtiger als die Einwohnerzahl. Von 575.992 Kölner Haushalten bestehen 298.905 aus einer Person, das sind 51,9 %. Diese Haushalte suchen vor allem kleine und mittlere Wohnungen. Die Zahl der Einpersonenhaushalte ist seit 2021 jedes Jahr gestiegen.

Beim Neubau ist das Bild gemischt. 2025 wurden 4.623 Wohnungen fertiggestellt, so viele wie seit zehn Jahren nicht. Die Baugenehmigungen sanken dagegen um 21 % auf 2.323 Wohnungen, der Bauüberhang schrumpfte auf 7.821. Das spricht dafür, dass in den nächsten Jahren wieder weniger fertig wird.

Langfristig plant die Stadt mehrere neue Quartiere. Am Deutzer Hafen sollen mehr als 3.000 Wohnungen und rund 6.000 Arbeitsplätze entstehen, das Planungsrecht für den ersten Teil (A) gilt laut Projektseite seit Ende August 2026. In Kreuzfeld im Kölner Norden sind auf 80 Hektar mehr als 3.500 Wohnungen geplant, die Parkstadt Süd umfasst 115 Hektar. Diese Projekte erweitern das Angebot über Jahre und können die Konkurrenz für Bestandswohnungen erhöhen.

Eine Einschränkung gehört dazu. Die städtische Bevölkerungsprognose stammt aus dem Jahr 2018 und erwartete für 2030 rund 1.120.400 Einwohner mit Hauptwohnsitz. Ende 2025 waren es 1.092.607. Köln wächst also, aber langsamer als damals angenommen. Seit 2016 sind es 1,7 %, mit einem Knick in der Pandemie.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Am Arbeitsort Köln waren Mitte 2025 genau 631.907 Menschen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, so viele wie nie zuvor in einem Juni. 88 % arbeiten im Dienstleistungssektor. Die größten Bereiche sind das Gesundheits- und Sozialwesen mit 86.982 Beschäftigten, Information und Kommunikation mit 56.706, Verkehr und Logistik mit 47.059 sowie Banken und Versicherungen mit 39.858.

Köln ist zugleich Arbeitsort für das Umland. 322.224 Menschen pendelten Mitte 2025 nach Köln ein, 140.003 hinaus. Rund die Hälfte der Beschäftigten wohnt also außerhalb der Stadt.

Das Gegenargument steht in denselben Zahlen. Im Verarbeitenden Gewerbe fielen bis Mitte 2025 rund 1.900 Arbeitsplätze weg (−3,8 %). Ende September 2025 lag die Beschäftigung erstmals seit 2020 unter dem Vorjahr. Die Regionalprognose des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung erwartet für 2026 ein Minus von 1,0 %. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 9,0 %, ein Jahr zuvor bei 9,1 %.

Köln ist ein großer Hochschulstandort. Die Stadt nennt etwa 100.000 Studierende an 30 Hochschulen. Allein die Universität zu Köln hatte im Wintersemester 2025/26 rund 43.250 Studierende, die TH Köln nennt über 21.000. Studierende und Berufseinsteiger fragen vor allem kleine Wohnungen nach. Genau dort sind die Mieten je Quadratmeter am höchsten.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für Kapitalanleger gibt es in Köln drei Mietzahlen, und sie unterscheiden sich deutlich. Wer sie verwechselt, rechnet sich die Rendite schön.

Der Mietspiegel in Köln ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, kein qualifizierter. Er wird von der Rheinischen Immobilienbörse mit Mieter- und Eigentümerverbänden erstellt und liegt deutlich unter den Inseraten. Die Angebotsmiete ist 2025 um rund 5 % gestiegen, kleine Wohnungen unter 30 m² wurden für 23,60 € je m² angeboten, Wohnungen mit 60 bis 79 m² für 13,30 €.

Bei den Kaufpreisen ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses die beste Quelle, weil er alle notariellen Kaufverträge auswertet. Über alle Eigentumswohnungen lag der Mittelwert 2025 bei 4.709 €/m², ein Plus von 4,2 % zum Vorjahr. Neubauwohnungen kosteten im Mittel rund 7.100 €/m², gebrauchte Wohnungen rund 4.320 €/m². Die letzten beiden Werte haben wir aus den Stadtteiltabellen des Berichts nach Zahl der Verkäufe gewichtet.

Daraus lassen sich zwei Kennzahlen ableiten. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert in Prozent, also Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, noch ohne Kosten.

Die Zahl, auf die es ankommt, ist die vorletzte. Wer eine bereits vermietete Wohnung kauft, bekommt die Miete, die im Vertrag steht, nicht die aus dem Inserat. Bei 12,40 € Miete und 4.239 €/m² Kaufpreis ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 28,5 und eine Bruttomietrendite von 3,5 %. Der hohe Wert in Neuehrenfeld ist mit Vorsicht zu lesen, denn dort prägen kleine und möblierte Wohnungen die Inserate.

Wie hoch ist die Mietrendite bei Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Kosten eingeben: Der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

Dass Käufer in Köln so niedrige Renditen akzeptieren, zeigt auch der Liegenschaftszinssatz. Der Gutachterausschuss hat ihn für vermietete Eigentumswohnungen 2025 mit 1,9 % ermittelt. Anleger zahlen in Köln also vor allem für Lage und Nachfrage, weniger für die laufende Rendite. Ob sich der Wert einer Wohnung hält, ist damit nicht gesagt.

05Stadtteile im Überblick

Köln hat 86 Stadtteile in neun Stadtbezirken, und die Preise unterscheiden sich um mehr als das Doppelte. Die Tabelle zeigt acht Stadtteile mit vielen Verkäufen. Die Kaufpreise sind Durchschnittswerte für gebrauchte Eigentumswohnungen aus dem Grundstücksmarktbericht, über alle Baujahre und Größen. Ein einzelnes Objekt kann deutlich abweichen.

Die Tabelle zeigt ein Muster. Günstige Stadtteile haben in Köln nicht automatisch die höhere Rendite. In Chorweiler ist die Wohnung billig, die Miete aber so niedrig, dass der Kaufpreisfaktor bei rund 32 liegt. In Neustadt/Süd ist die Wohnung teuer, die Miete aber auch.

06Regeln für Vermieter in Köln

Köln gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft hat. Für Sie als Vermieter hat das vier Folgen.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nicht um 20 %. Gilt bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Wurde eine Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.
• Wohnraumschutz: Die Kölner Wohnraumschutzsatzung gilt in der Fassung ab 01.07.2026. Kurzzeitvermietung ist bis 90 Tage im Jahr ohne Genehmigung erlaubt, aber nur mit Wohnraum-Identitätsnummer. Leerstand über sechs Monate müssen Sie der Stadt anzeigen. Verstöße können mit bis zu 500.000 € Bußgeld geahndet werden.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, gemeinsam mit drei anderen Ländern der höchste Satz in Deutschland. Hinzu kommen rund 1,5 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, in der Regel 3,57 % Käuferprovision. Zusammen sind das bei einer Wohnung für 260.000 € schnell über 30.000 €. Die Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und im Kaufnebenkosten-Rechner.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Köln

Nehmen wir Lena. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 62 m², Baujahr 1972, für 260.000 €, das sind rund 4.190 €/m² und damit nahe am Kölner Durchschnitt für vermietete Wohnungen. Der Mieter zahlt 12,40 €/m², also 768,80 € im Monat. Die Nebenkosten zahlt Lena aus Eigenkapital, den Kaufpreis finanziert die Bank. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Gut 30.000 € fließen also in Kosten, die Sie beim Verkauf nicht zurückbekommen. Jetzt die laufende Rechnung für ein volles Jahr.

Lena zahlt also jeden Monat rund 272 € aus ihrem Gehalt dazu, nach Steuern. Davon sind 325 € Tilgung, die ihren Kredit senken. Rein rechnerisch baut sie damit Vermögen auf, solange Miete, Zins und Kosten so bleiben. Ein Gewinn im engeren Sinn ist das nicht.

Warum fällt die Rechnung so knapp aus? Der Kaufpreisfaktor von gut 28 lässt bei 3,8 % Zins keinen Spielraum. Drei Stellschrauben verändern das Bild: mehr Eigenkapital, ein niedrigerer Kaufpreis oder eine höhere Miete. Die Miete ist wegen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze die schwächste der drei. Wie die Mieteinnahmen genau versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber zu Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Köln

Wie sähe Lenas Rechnung mit einer neu gebauten Wohnung aus? Nehmen wir eine Wohnung mit 45 m² im Erstbezug für 319.680 €, also 7.104 €/m² ohne Stellplatz. Das ist der Mittelwert der Neubau-Erstverkäufe 2025 aus dem Grundstücksmarktbericht 2026, von uns nach Zahl der Verkäufe aus den Stadtteiltabellen gewichtet. Als Miete setzen wir 18,00 €/m² an, den Median der Angebotsmieten für Neubauwohnungen in Köln im Jahr 2024 laut NRW.BANK. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 25.740 €, eine Maklerprovision setzen wir beim Kauf vom Bauträger nicht an. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Was sich ändert: Die Abschreibung ist mit 13.754 € gut dreimal so hoch wie bei der Bestandswohnung, und für Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist weniger an. Dafür kostet jeder Quadratmeter rund 70 % mehr, die Bruttomietrendite liegt mit 3,0 % unter den 3,5 % der Bestandswohnung, und die Steuerersparnis hängt stark vom eigenen Steuersatz ab. Bei der ersten Vermietung gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB), spätere Mieterhöhungen begrenzt aber auch hier die Kappungsgrenze.

08Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Köln

Köln hat Eigenschaften, die für eine Vermietung sprechen. Jede davon hat aber eine Kehrseite, die Sie kennen sollten.

Dazu kommen Risiken, die nicht von Köln abhängen: höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Sonderumlagen in älteren Gebäuden und Mietausfall bis zur nächsten Vermietung. Wie stark der Wert einer Kölner Wohnung sich entwickelt, kann niemand vorhersagen. Zwischen 2022 und 2023 sanken die Preise für gebrauchte Wohnungen laut Gutachterausschuss um rund 8 %.

Mehr zu den allgemeinen Vor- und Nachteilen einer vermieteten Wohnung lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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