Sie haben sich für Köln entschieden. Die nächste Frage ist schwieriger: Innenstadt oder Porz, Lindenthal oder Mülheim? Zwischen den Bezirken liegen bei gebrauchten Wohnungen im Schnitt mehr als 2.600 € je Quadratmeter.

Die Mieten folgen diesem Abstand nur zum Teil. Köln hat eine Mietpreisbremse, und der Mietspiegel unterscheidet zwischen einfacher und sehr guter Wohnlage nur um rund einen Euro. Wer in der Innenstadt kauft, bezahlt deshalb vor allem die Lage, nicht die Miete.

Wir vergleichen hier alle neun Stadtbezirke mit amtlichen Zahlen von Stadt und Gutachterausschuss. Ein Ranking gibt es nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Bezirken vor und nach Steuern durch.

01Köln in neun Bezirken: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Bezirk zusammen. Einwohner, Haushalte, Wohnungen und Arbeitslosenquote stammen aus den Kölner Stadtteilinformationen 2025, die Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht 2026.

Einwohner einschließlich Nebenwohnsitz, Stand 31.12.2025, Veränderung gegenüber 31.12.2022. Die Arbeitslosenquote ist die kleinräumige Berechnung der Stadt Köln und nicht direkt mit der Quote der Agentur für Arbeit vergleichbar. Kaufpreise sind Durchschnitte über alle Baujahre und Größen. Neubau-Werte in Chorweiler, Porz, Kalk und Mülheim beruhen auf 5 bis 17 Verkäufen und schwanken entsprechend.

Zwei Dinge fallen auf. Die rechtsrheinischen Bezirke Mülheim, Kalk und Porz liegen beim Preis rund 1.000 bis 1.600 € unter den linksrheinischen Wohnbezirken. Und die Innenstadt ist ein eigener Markt, mit fast sieben von zehn Haushalten aus nur einer Person.

02Kaufpreise je Bezirk: Bestand und Neubau

Der Gutachterausschuss wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus. Je Stadtteil veröffentlicht er Durchschnittspreise für Neubau, Umwandlung und Weiterverkauf, getrennt nach Baujahren. Für die Bezirke haben wir diese Stadtteilwerte nach der Zahl der Verkäufe gewichtet.

Für Anleger ist eine Gruppe besonders interessant. Wohnungen der Baujahre 1941 bis 1990 machen mit 2.142 Verkäufen fast zwei Drittel des Bestandsmarkts aus. Hier reicht die Spanne von 2.789 €/m² in Chorweiler und 2.836 €/m² in Porz bis 5.302 €/m² in der Innenstadt. Lindenthal (4.235 €/m²) und Rodenkirchen (4.336 €/m²) liegen dazwischen, Mülheim bei 3.323 €/m².

Ein Bezirk ist dabei nie einheitlich. In Mülheim kostete eine gebrauchte Wohnung im Stadtteil Mülheim 3.747 €/m², in Flittard 2.661 €/m². In Ehrenfeld liegen Ehrenfeld selbst (5.078 €/m²) und Bocklemünd/Mengenich (3.569 €/m²) weit auseinander. Der Bezirksdurchschnitt ist ein Startpunkt, kein Preis für Ihre Wohnung.

Wie viel Rendite Käufer akzeptieren, zeigt der Liegenschaftszinssatz. Der Gutachterausschuss hat ihn 2025 für vermietete Eigentumswohnungen mit 60 m² berechnet: 1,6 % in zentralen und citynahen Lagen, 2,3 % linksrheinisch und 2,4 % rechtsrheinisch. Je niedriger der Wert, desto mehr zahlen Käufer für die Lage und desto weniger für die laufende Miete.

03Mieten: was belegt ist und was der Mietspiegel erlaubt

Hier wird es für Anleger unbequem. Die Stadt Köln veröffentlicht keine Mieten je Stadtbezirk. Belegt sind die mittlere Angebotsmiete der Stadt von 14,70 €/m² im Jahr 2025 und Werte für einzelne Stadtteile.

Diese Angebotsmieten sind keine Miete, die Sie bei einer älteren Wohnung verlangen dürfen. In Köln gilt bis 31.12.2029 die Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Neubauten ab Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen.

Der Kölner Mietspiegel zeigt, wie eng die Spielräume sind. Für eine Wohnung mit 50 bis 70 m² aus den Jahren 1961 bis 1975 mit Heizung und Bad nennt er 6,90 bis 9,50 €/m² in einfacher Lage, 7,10 bis 9,90 €/m² in mittlerer und 7,80 bis 10,30 €/m² in sehr guter Lage. Der Unterschied zwischen einfacher und sehr guter Lage beträgt am oberen Ende also 80 Cent.

Der Gutachterausschuss nennt für vermietete Eigentumswohnungen 2025 eine tatsächlich gezahlte Miete von durchschnittlich 12,40 €/m², bei einer Streuung von rund 2,70 €. Diese Zahl gilt für die ganze Stadt. Sie liegt über dem Mietspiegel, weil darin auch neuere und modernisierte Wohnungen und ältere Mietverträge mit hoher Ausgangsmiete stecken.

04Bevölkerung, Haushalte und Leerstand je Bezirk

Für Vermieter zählt, wer in einem Bezirk wohnt und wie. Einwohnerzahl und Haushaltsgröße sagen mehr als jedes Lageporträt.

Am stärksten gewachsen sind seit 2022 Porz (+2,4 %) und Ehrenfeld (+2,3 %). Die Innenstadt hat leicht verloren, Nippes und Mülheim blieben gleich. Das Wachstum Kölns von insgesamt 0,7 % in drei Jahren verteilt sich also ungleich.

Die Haushaltsstruktur unterscheidet sich stärker. In der Innenstadt leben in 67,8 % der Haushalte Menschen allein, in Chorweiler in 36,4 %. Ehrenfeld, Lindenthal und Nippes liegen um 53 %. Wer kleine Wohnungen vermieten will, findet die meisten Einpersonenhaushalte also in den innenstadtnahen Bezirken links des Rheins.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Die kleinräumige Arbeitslosenquote reichte im Dezember 2025 von 4,6 % in Lindenthal bis 13,2 % in Kalk. Der Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen lag zwischen 1,2 % in Lindenthal und 18,2 % in Chorweiler. Beides beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Bezirke. Für Ihre Vermietung zählt das Einkommen des einzelnen Haushalts, das Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Bezirkstypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die neun Bezirke vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: die Innenstadt

Altstadt, Neustadt und Deutz bilden den teuersten Markt der Stadt, mit vielen Einpersonenhaushalten und der höchsten Zahl an Mietinseraten. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt 5.672 €/m². Der Liegenschaftszinssatz von 1,6 % zeigt, dass Käufer hier sehr niedrige laufende Renditen akzeptieren.

Typ 2: linksrheinische Wohnbezirke

Lindenthal, Rodenkirchen, Ehrenfeld und Nippes liegen zwischen 4.100 und 4.800 €/m². Lindenthal hat mit 4,6 % die niedrigste Arbeitslosenquote der Stadt, hier liegt auch die Universität zu Köln. Ehrenfeld wächst am zweitstärksten, Nippes ist der günstigste dieser vier.

Typ 3: rechtsrheinische Bezirke

Mülheim, Kalk und Porz liegen zwischen rund 3.000 und 3.500 €/m². Porz wächst am stärksten und hat durchweg wenig Leerstand. Mülheim und Kalk haben höhere Arbeitslosenquoten und mehr geförderte Wohnungen. Der Liegenschaftszinssatz liegt rechtsrheinisch bei 2,4 %, die Preise stiegen hier seit 2020 etwas stärker als links des Rheins.

Typ 4: Chorweiler

Der Bezirk im Norden verbindet die Großwohnsiedlung Chorweiler mit dörflichen Stadtteilen wie Worringen und Esch. Mit 89 Verkäufen ist der Markt klein. Die Angebotsmieten sind die niedrigsten der Stadt, der Anteil geförderter Wohnungen ist der höchste. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet hier nicht automatisch mehr Rendite.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Bezirken

Nehmen wir Jonas. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m², gebaut zwischen 1941 und 1990, und vergleicht drei Bezirke. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Kaufpreise sind die Bezirksdurchschnitte für diese Baujahre. Bei der Miete rechnen wir mit dem, was Mietspiegel und Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung zulassen: in der Innenstadt 11,30 €/m² (sehr gute Lage), in Mülheim 10,90 €/m² (mittlere Lage). In Chorweiler setzen wir 8,00 €/m² an, weil die Angebotsmieten dort mit 7,00 bis 9,00 €/m² unter dem Mietspiegel liegen.

Jonas legt in allen drei Bezirken jeden Monat Geld dazu. In der Innenstadt sind es nach Steuern rund 590 €, davon sind 486 € Tilgung, die seine Restschuld senkt. In Mülheim und Chorweiler sind es jeweils rund 260 bis 270 € bei 256 bis 305 € Tilgung.

Warum ist die Innenstadt so viel teurer im Unterhalt? Der Kaufpreis ist um 60 % höher als in Mülheim, die erlaubte Miete nur um 4 %. Die höhere Abschreibung und die höheren Zinsen senken zwar die Steuer stärker. Den Abstand gleicht das aber nicht aus.

Und warum schneidet Chorweiler trotz des niedrigsten Preises nicht besser ab als Mülheim? Die Miete ist so viel niedriger, dass der Vorteil beim Kaufpreis fast verschwindet. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für einen Bezirk. Sie zeigt, wie stark der Kaufpreis je Quadratmeter das Ergebnis bestimmt, wenn die Miete gedeckelt ist. Wer in der Innenstadt kauft, setzt auf Lage und Nachfrage über viele Jahre. Wer rechts des Rheins kauft, braucht weniger Zuschuss, muss aber Haus und Mieter genauer prüfen.

07Risiken bei der Bezirkswahl in Köln

Jeder Bezirk hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Bezirksmittelwerte mischen Altbau, Nachkriegsbau und Neubau. Die Spanne innerhalb eines Stadtteils reicht oft von unter 2.000 bis über 7.000 €/m².
• Mietspiegel und Mietpreisbremse: Die erlaubte Miete bei Neuvermietung liegt in vielen Lagen deutlich unter den Inseraten. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029, die Kappungsgrenze von 15 % bis 28.02.2030.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 2,6 und 3,9 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Instandhaltung: Viele Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1980 brauchen in den nächsten Jahren neue Fenster, Leitungen oder Heizungen. Das trifft die Erhaltungsrücklage.
• Leerstand und Mieterwechsel: In Bezirken mit niedrigen Mieten dauert eine Neuvermietung teils länger. Planen Sie einen Puffer ein.
• Neue Quartiere: Große Projekte wie der Deutzer Hafen (über 3.000 Wohnungen geplant) oder Kreuzfeld im Bezirk Chorweiler (über 3.500 Wohnungen geplant) bringen über Jahre zusätzliches Angebot.
• Wohnraumschutz: Kurzzeitvermietung und Leerstand über sechs Monate unterliegen in ganz Köln der Wohnraumschutzsatzung.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Köln, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Köln. Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen stehen im Überblick Nordrhein-Westfalen, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 14.10.2026.