Sie haben sich für Mainz entschieden. Die nächste Frage ist, wo: Neustadt oder Oberstadt, Gonsenheim oder Bretzenheim, Weisenau oder Finthen? Mainz hat 15 Stadtteile. Vier davon bilden die Innenstadt: Altstadt, Neustadt, Oberstadt und Hartenberg-Münchfeld. Dort leben rund 40 % aller Einwohner. Die übrigen elf sind frühere Dörfer und neuere Siedlungen zwischen Rhein und Rheinhessen.

Für Vermieter ist ein zweiter Punkt wichtig. In Mainz gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2029, und der Mietspiegel unterscheidet die Wohnlagen nur wenig: Eine gute Lage bringt 1,13 €/m² mehr als eine mittlere, eine einfache 0,20 €/m² weniger. Die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen liegen zwischen den Stadtteilen dagegen um bis zu 50 % auseinander.

Wir vergleichen alle 15 Stadtteile mit amtlichen Zahlen von Statistikstelle und Gutachterausschuss. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.

01Mainz in 15 Stadtteilen: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Stadtteil zusammen. Alle Werte stammen von der Statistikstelle der Stadt Mainz.

Wohnberechtigte Bevölkerung (Haupt- und Nebenwohnsitz) am 31.12.2025, Veränderung gegenüber 31.12.2015; 2025 mit Registerbereinigung, daher nur bedingt vergleichbar. Einpersonenhaushalte: Anteil an den Wohnhaushalten am 01.01.2026 ohne Wohnheime. Altersanteile an allen Einwohnern. Arbeitslosendichte: Arbeitslose am 31.12.2024 je Einwohner von 21 bis unter 61 Jahren, nicht mit der Arbeitslosenquote vergleichbar.

Zwei Dinge fallen auf. Weisenau ist seit 2015 um mehr als ein Drittel gewachsen, so stark wie kein anderer Stadtteil, vor allem durch neue Wohnquartiere. Und in der Altstadt und in der Neustadt sind knapp zwei von drei Haushalten Alleinlebende, in Ebersheim nur jeder dritte.

02Kaufpreise und Liegenschaftszinsen je Stadtteil

Der Gutachterausschuss wertet die notariellen Kaufverträge aus und veröffentlicht für gebrauchte Eigentumswohnungen Durchschnittspreise je Gemarkung. Grundlage im aktuellen Marktbericht sind 957 Verkäufe der Jahre 2023 und 2024, ohne Toplagen, ohne Apartments und ohne Stellplatz. Die Gemarkung Mainz umfasst die vier Innenstadt-Stadtteile, für Lerchenberg gibt es keinen eigenen Wert.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Mainz, Grundstücksmarktbericht 2025: Weiterverkäufe von Wohnungseigentum 2023–2024, arithmetisches Mittel aller Baujahre; Liegenschaftszinssätze nach Stadtteilen ohne Apartments.

Der Liegenschaftszins zeigt, wie viel Käufer für einen Euro Miete zahlen. In der Innenstadt liegt er bei nur 0,65 %, Käufer bezahlen dort vor allem die Lage. In Marienborn, Laubenheim, Ebersheim und Finthen liegt er über 2 %, dort wird Miete günstiger eingekauft. Bretzenheim und Gonsenheim liegen dazwischen.

Auch das Baujahr zählt. Stadtweit kosteten Wohnungen der Jahre 1970 bis 1980 im Mittel 2.992 €/m², die günstigste Baualtersklasse, Wohnungen der Jahre 2003 bis 2015 rund 4.540 €/m². In den Toplagen der Innenstadt zahlten Käufer im Mittel 7.010 €/m², diese Verkäufe sind in den Werten oben nicht enthalten.

03Mieten: was der Mietspiegel 2025 vorgibt

Mainz hat einen qualifizierten Mietspiegel, in Kraft seit 09.04.2025. Er ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2023 über den Verbraucherpreisindex. Er nennt Mediane nach Baujahr und Wohnungsgröße für Wohnungen in mittlerer Lage mit guter Ausstattung, also mit Bad und Sammelheizung.

Landeshauptstadt Mainz, Qualifizierter Mietspiegel 2025, Mietspiegeltabelle. Für Wohnungen in guter Wohnlage kommen 1,13 €/m² hinzu, in einfacher Wohnlage 0,20 €/m² weg; bei mittlerer Ausstattung 0,90 €/m² weniger.

Welche Wohnlage für eine Adresse gilt, zeigt der Online-Stadtplan der Stadt Mainz mit der Ebene Mietspiegel. Die Einstufung beruht auf einer wissenschaftlichen Auswertung der Lagequalitäten in drei Kategorien.

04Bevölkerung, Haushalte und Arbeitsmarkt je Stadtteil

Für Vermieter zählt, wer in einem Stadtteil wohnt und wie. Mainz ist zwischen Ende 2015 und Ende 2025 von rund 212.300 auf rund 226.400 wohnberechtigte Einwohner gewachsen (+6,6 %). Neben Weisenau sind vor allem Hartenberg-Münchfeld (+11,9 %), die Neustadt (+11,0 %), Lerchenberg (+8,9 %) und die Oberstadt (+8,6 %) gewachsen. Leicht verloren haben Drais und Laubenheim.

Die meisten Alleinlebenden wohnen in der Innenstadt: 69,4 % der Haushalte in der Altstadt und 64,7 % in der Neustadt sind Einpersonenhaushalte. In Hartenberg-Münchfeld nahe der Universität ist fast jeder dritte Einwohner zwischen 18 und 29 Jahre alt. In den Stadtteilen am Rand wie Ebersheim, Finthen oder Hechtsheim ist es weniger als jeder sechste, und rund ein Viertel der Einwohner ist 65 oder älter.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Die Arbeitslosendichte der Statistikstelle lag Ende 2024 zwischen 2,5 % in Drais und 7,9 % auf dem Lerchenberg, in Marienborn bei 7,5 % und in Mombach bei 7,0 %. Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Stadtteile. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Lagetypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die Stadtteile vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: die Innenstadt

Altstadt, Neustadt, Oberstadt und Hartenberg-Münchfeld kosten im Mittel rund 4.070 €/m², bei einem Liegenschaftszins von nur 0,65 %. Hier wohnen rund 91.000 Menschen, die meisten Alleinlebenden und viele Studierende der Johannes Gutenberg-Universität und der Hochschule. Neustadt und Hartenberg-Münchfeld sind seit 2015 um rund 11 bis 12 % gewachsen.

Typ 2: die Stadtteile am Campus und im Nordwesten

Bretzenheim und Gonsenheim liegen bei rund 3.420 und 3.550 €/m², mit den meisten Verkäufen außerhalb der Innenstadt. Bretzenheim grenzt an den Universitätscampus, gut jeder fünfte Einwohner ist zwischen 18 und 29. Gonsenheim ist mit rund 25.000 Einwohnern der zweitgrößte Stadtteil und eher von Familien und Älteren geprägt. Der Liegenschaftszins liegt bei rund 1,3 %.

Typ 3: die Rheinlagen im Süden

Weisenau, Laubenheim, Hechtsheim und Ebersheim liegen zwischen rund 3.590 und 3.940 €/m². Weisenau hat mit neuen Wohnquartieren stark zugelegt, Hechtsheim hat ein großes Gewerbegebiet. Der Liegenschaftszins liegt zwischen 1,75 und 2,16 %, also deutlich über der Innenstadt. In Laubenheim und Ebersheim mit wenigen Verkäufen ist jeder Einzelfall genau zu prüfen.

Typ 4: der Westen und Norden

Finthen, Mombach, Marienborn und Lerchenberg liegen zwischen rund 2.710 und 3.290 €/m², Lerchenberg ohne eigenen Wert. Mombach am Rhein hat Industrie, der Lerchenberg ist eine Siedlung der 1960er und 1970er Jahre. Die Arbeitslosendichte liegt zwischen 5,5 und 7,9 %, auf dem Lerchenberg und in Marienborn am höchsten in der Stadt. Auch der Liegenschaftszins ist in Marienborn mit 2,47 % der höchste. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet hier nicht automatisch mehr Ertrag.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Lagen

Nehmen wir Sarah. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den Jahren 1961 bis 1977 und vergleicht drei Lagen: die Innenstadt, Bretzenheim und Marienborn. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Durchschnittspreis der Gemarkung 2023 und 2024 laut Gutachterausschuss. Als Miete setzen wir den Mietspiegel an: 10,78 €/m² für 40 bis 60 m² und Baujahr 1961 bis 1977, mittlere Wohnlage, in allen drei Lagen gleich. Bei einer Neuvermietung wären bis zu 10 % mehr erlaubt.

Sarah legt in allen drei Lagen jeden Monat Geld dazu. In der Innenstadt sind es nach Steuern rund 395 €, davon sind rund 375 € Tilgung, die ihre Restschuld senkt. In Marienborn sind es rund 160 € bei rund 250 € Tilgung, ohne Tilgung bliebe dort ein kleines Plus.

Warum ist die Innenstadt so viel teurer im Unterhalt? Der Kaufpreis liegt dort rund 50 % höher als in Marienborn, die Vergleichsmiete ist bei gleicher Wohnlage gleich. Läge die Wohnung in der Innenstadt in guter Wohnlage, kämen 1,13 €/m² hinzu. Der Zuschuss sänke dann auf rund 355 € im Monat und bliebe damit deutlich über Bretzenheim.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für eine Lage. Sie zeigt, wie stark der Kaufpreis das Ergebnis bestimmt, wenn der Mietspiegel die Miete eng begrenzt. Die Durchschnittspreise mischen Baujahre: Eine Wohnung der 1970er Jahre kostet stadtweit eher rund 3.000 €/m², in der Innenstadt kann sie also günstiger sein als der Mittelwert. In Marienborn ist der Zuschuss am kleinsten, dafür tragen Sie mehr Vermietungsrisiko. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Lagewahl in Mainz

Jede Lage hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Die Werte je Gemarkung mischen Baujahre und Größen, in Drais, Ebersheim und Weisenau beruhen sie auf weniger als 30 Verkäufen. Der Mittelwert ist ein Startpunkt, kein Preis für Ihre Wohnung.
• Ältere Marktdaten: Die Preise stammen aus den Jahren 2023 und 2024, der Marktbericht 2026 ist noch nicht erschienen.
• Mietpreisbremse und Mietspiegel: Die Verordnung gilt bis 31.12.2029, die Kappungsgrenze von 15 % bis 30.09.2029. Der Mietspiegel ist eine Fortschreibung, die nächste Ausgabe soll auf einer neuen Befragung beruhen.
• Studentische Nachfrage: Kleine Wohnungen in der Innenstadt und in Bretzenheim hängen an Universität und Hochschule. Häufigere Mieterwechsel kosten Zeit und Geld.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 3,2 und 4,8 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Alter Bestand: Viele günstige Wohnungen stammen aus den 1960er und 1970er Jahren. Neue Fenster, Leitungen oder Heizungen treffen Rücklage und Hausgeld.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Mainz, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Mainz. Die Stadtteile der Nachbarstadt vergleichen wir in Wiesbaden für Kapitalanleger: Ortsbezirke im Vergleich, die von Frankfurt am Main ebenfalls. Weitere Städte im Land stehen im Überblick Rheinland-Pfalz, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 16.10.2026.