Kapitalanlage-Immobilien in Mainz: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Mainz steht bei vielen Anlegern weit oben auf der Liste, und das aus nachvollziehbaren Gründen. Die Stadt ist in zehn Jahren deutlich gewachsen, die Universität bringt jedes Jahr Tausende junge Menschen, und laut eigenem Wohnungsmarktbericht fehlen rund 7.100 Wohnungen. Der marktaktive Leerstand lag beim Zensus bei nur 1,4 %.

Genau das hat die Landesregierung veranlasst, die Mietpreisbremse in Mainz bis Ende 2029 zu verlängern. Und genau das spiegelt sich in den Kaufpreisen. Wer hier vermietet, findet in der Regel schnell Bewerber, aber die Miete ist gedeckelt.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neu gebaute Wohnung durch.

01Mainz in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 waren in Mainz 223.215 Menschen mit Hauptwohnsitz gemeldet. Zehn Jahre zuvor waren es 209.660, ein Plus von 6,5 %. Die Stadt wächst vor allem durch Zuzüge junger Erwachsener aus anderen Bundesländern und aus dem Ausland. 2025 ging die Zahl allerdings um rund 800 Personen zurück, das Wachstum ist also nicht gleichmäßig.

Die Stadt selbst erwartet in ihrem Wohnungsmarktbericht von 2026 weiteres, aber gedämpftes Wachstum. Bis 2035 rechnet sie mit 120.900 bis 122.700 Haushalten, gegenüber rund 118.700 im Jahr 2024. Zugleich ist der Wohnungsbau seit 2022 deutlich eingebrochen, weil Baukosten und Zinsen gestiegen sind.

Die Folge ist ein Defizit. Nach der Rechnung der Stadt fehlten 2024 rund 7.100 Wohnungen, um alle Haushalte zu versorgen. Selbst wenn alle bekannten Bauflächen für rund 9.150 Wohnungen genutzt werden, bleibt bis 2035 ein Defizit von rund 4.400 Wohnungen.

Für Vermieter heißt das: Leerstand zwischen zwei Mietern ist in Mainz selten lang. Die Nachfrage richtet sich vor allem auf kleine Wohnungen, weil die Zahl der Haushalte mit einer oder zwei Personen am stärksten gestiegen ist.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Mainz ist Landeshauptstadt, Universitätsstadt und Medienstandort. Am 30.06.2024 arbeiteten 127.755 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 16,7 % mehr als 2015. Die meisten offenen Stellen meldet die Agentur für Arbeit in wirtschaftlichen Dienstleistungen, öffentlicher Verwaltung, Gesundheits- und Sozialwesen, Handel und Baugewerbe. Bekannte Arbeitgeber sind die Universität und die Universitätsmedizin, die Landesverwaltung, das ZDF und Biotechnologieunternehmen wie BioNTech.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 5,8 %, nach 6,0 % im August. Die Agentur für Arbeit beschreibt die Herbstbelebung als kaum spürbar. Gleichzeitig wurden im September deutlich mehr offene Stellen gemeldet als ein Jahr zuvor.

Die Johannes Gutenberg-Universität hatte im Wintersemester 2024/25 28.628 Studierende, die Hochschule Mainz 5.407, dazu kommen kleinere Hochschulen in freier Trägerschaft. Insgesamt sind es 36.206. Die Zahl ist seit 2012 leicht gesunken, liegt aber hoch genug, um die Nachfrage nach kleinen Wohnungen zu prägen.

Mainz hat einen Vorteil, den viele Städte nicht haben: Frankfurt, der Flughafen und Wiesbaden sind schnell erreichbar. Wer in Mainz wohnt, kann in der ganzen Rhein-Main-Region arbeiten. Das stützt die Nachfrage, macht die Stadt aber auch abhängig von der Region.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der qualifizierte Mietspiegel 2025 gilt seit dem 09.04.2025 und bildet die Mieten zum Stand 01.11.2024 ab. Für eine 60 bis 80 m² große Wohnung aus den Jahren 1961 bis 1977 mit guter Ausstattung in mittlerer Wohnlage nennt er 9,27 €/m². In guter Wohnlage kommen 1,13 €/m² dazu. Wohnungen, die ab 2016 gebaut wurden, liegen bei 13,89 bis 14,37 €/m².

Neue Inserate liegen weit darüber. 2024 lag die Angebotsmiete im Median bei 14,00 €/m², 40 % mehr als 2015. Im Bestand waren es 13,81 €/m², im Neubau 17,49 €/m². Der Abstand zwischen der Miete in laufenden Verträgen und neuen Inseraten betrug laut Stadt schon 2022 knapp 3 €/m².

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss 957 Weiterverkäufe der Jahre 2023 und 2024 ausgewertet. Im Mittel kosteten gebrauchte Wohnungen 3.623 €/m², ohne Stellplatz. Wohnungen aus den Jahren 1970 bis 1980 waren mit 2.992 €/m² die günstigste Baualtersklasse. Neubauwohnungen kosteten 2024 im Erstverkauf 7.943 €/m², kleine Wohnungen bis 60 m² sogar 8.219 €/m², jeweils mit Stellplatz.

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor ausrechnen. Er sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine Wohnung aus den 1970er-Jahren zu 2.992 €/m² mit drei Mietannahmen gerechnet.

Die dritte Zeile zeigt, warum Inserate in Mainz in die Irre führen. Eine Miete von 13,81 €/m² ist für eine gebrauchte Wohnung aus den 1970er-Jahren in der Regel nicht zulässig, weil die Mietpreisbremse eine neue Miete auf rund 10,20 €/m² begrenzt. Realistisch liegt die Bruttorendite also bei 3,7 bis 4,1 %. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss weist die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen nach Gemarkungen aus. Die Gemarkung Mainz umfasst die innerstädtischen Stadtteile Altstadt, Neustadt, Oberstadt und Hartenberg-Münchfeld. Die Tabelle zeigt die Mittelwerte der Jahre 2023 und 2024 ohne Toplagen und Apartments.

In guten Innenstadtlagen zahlten Käufer im Mittel 7.010 €/m², weit mehr als die Tabelle zeigt. Die Lage einer Adresse beeinflusst auch die Miete: Der Mietspiegel unterscheidet einfache, mittlere und gute Wohnlage, gute Lagen liegen 1,13 €/m² über der mittleren. Die Einstufung jeder Adresse können Sie im Straßenverzeichnis der Stadt nachschlagen.

06Regeln für Vermieter in Mainz

In Mainz gilt die Mietpreisbremse. Die Landesregierung hat sie mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 16.09.2025 bis zum 31.12.2029 verlängert, für Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer, Worms und zwei Landkreise. In der Begründung nennt das Land für Mainz ein Mietniveau von 135 % des Bundesmittels. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat, nach einer umfassenden Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenzenverordnung gilt seit 01.10.2024 bis 30.09.2029. Wer eine Wohnung kauft, die für 8,00 €/m² vermietet ist, kommt also nur schrittweise an die 9,27 €/m² des Mietspiegels heran.

Beim Kauf zahlen Sie in Rheinland-Pfalz 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Ihre Kaufnebenkosten können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durchrechnen, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Mainz

Nehmen wir Julia, 36, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1974, in mittlerer Wohnlage. Der Kaufpreis entspricht dem Mittelwert des Gutachterausschusses für die Baujahre 1970 bis 1980, die Miete genau dem Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Julia zahlt in diesem Beispiel rund 216 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. 243 € davon fließen in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 27 € im Monat.

Warum fällt die Rechnung besser aus als in manchen teureren Städten? Wohnungen aus den 1970er-Jahren sind in Mainz vergleichsweise günstig, und die Mietspiegelmiete liegt mit 9,27 €/m² nicht weit unter dem Zins. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung fast dreimal so stark wie eine Miete an der Grenze der Mietpreisbremse. Prüfen Sie bei einer Wohnung aus dieser Zeit genau, welche Sanierungen anstehen. Ein Haus aus den 1970er-Jahren braucht oft neue Fenster, Leitungen oder eine Dämmung, und das zahlt die Eigentümergemeinschaft.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Mainz

Was ändert sich, wenn Julia statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Preis, den der Gutachterausschuss 2024 für neue Wohnungen bis 60 m² ermittelt hat: 8.219 €/m², einschließlich Stellplatz. Das ergibt 369.855 €. Grunderwerbsteuer (18.493 €) sowie Notar und Grundbuch (5.697 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 24.190 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen. Als Miete setzen wir 14,07 €/m² an, den Mietspiegelwert für Wohnungen mit 40 bis 60 m² aus den Baujahren 2016 bis Oktober 2022. Neubauten in Inseraten lagen 2024 bei 17,49 €/m².

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast fünfmal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (15.690 € statt 3.305 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter fast das Dreifache, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,1 % statt 3,7 %. Auch mit der Inseratsmiete von 17,49 €/m² läge sie erst bei rund 2,6 %. Vor Steuern zahlt Julia hier rund 1.054 € im Monat zu, nach Steuern rund 396 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Die Mietpreisbremse gilt für diese Wohnung nicht: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB dauerhaft ausgenommen. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt dagegen auch hier.

08Chancen und Risiken in Mainz

Für Mainz sprechen belegbare Punkte. Der Wohnungsmarkt ist sehr knapp, die Stadt selbst rechnet bis 2035 mit einem anhaltenden Defizit. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren gewachsen, die Beschäftigung noch stärker. Universität und Hochschulen sorgen für eine stetige Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Gebrauchte Wohnungen aus den 1970er-Jahren sind im Verhältnis zur Miete vergleichsweise günstig.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Gedeckelte Mieten: Mietpreisbremse bis Ende 2029 und 15 % Kappungsgrenze; die Inseratsmiete von 14 €/m² ist für gebrauchte Wohnungen meist nicht zulässig.
• Sehr teurer Neubau: rund 8.000 €/m² im Erstverkauf, die Bruttorendite liegt dort nur bei rund 2 %.
• Schwankendes Wachstum: 2025 sank die Einwohnerzahl um rund 800 Personen.
• Alter Bestand: Wohnungen aus den 1960er- und 70er-Jahren sind günstig, aber oft sanierungsbedürftig; Sonderumlagen sind möglich.
• Abhängigkeit von der Region: Ein Teil der Nachfrage hängt an Arbeitsplätzen in Frankfurt und Wiesbaden.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Rheinland-Pfalz: Überblick Rheinland-Pfalz · Koblenz · Ludwigshafen am Rhein · Trier

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich