Kapitalanlage-Immobilien in Koblenz: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Am Deutschen Eck fließt die Mosel in den Rhein, und um diesen Punkt herum liegt eine Stadt mit mehr Arbeitsplätzen als man bei 113.000 Einwohnern erwarten würde. Koblenz ist Verwaltungssitz, Bundeswehrstandort, Hochschulstadt und Einkaufszentrum für ein weites Umland zwischen Eifel, Hunsrück und Westerwald.

Für Anleger hat Koblenz eine Besonderheit, die es in vielen vergleichbaren Städten nicht mehr gibt: Es gilt keine Mietpreisbremse. Dafür wächst die Stadt nur langsam, und kaum eine andere Stadt in Rheinland-Pfalz baut so wenige neue Wohnungen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine vermietete Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Koblenz in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Koblenz hatte Ende 2025 amtlich 113.020 Einwohner. In zehn Jahren ist die Zahl laut Statistischem Landesamt nur um 1,7 % gestiegen, einschließlich der Umstellung auf den Zensus 2022. Auch für die Zukunft erwarten Land und Bund wenig Bewegung: Das Land rechnet bis 2040 mit +0,7 %, das BBSR bis 2045 mit +1 %. Koblenz ist damit stabil, aber keine Wachstumsstadt.

Auffällig ist die Haushaltsstruktur. Beim Zensus 2022 lebte fast jeder zweite Haushalt allein, genau 49,5 %. Das ist mehr als in Ludwigshafen (45,7 %) und ein Zeichen für viele Studierende, Berufseinsteiger und ältere Alleinstehende. 67,0 % der Wohnungen waren vermietet, die durchschnittliche Miete lag bei 7,45 €/m².

Kaum eine Zahl ist für Koblenz so auffällig wie diese: 2024 wurden nur 33 neue Wohnungen fertig, 0,3 je 1.000 Einwohner und damit einer der niedrigsten Werte aller kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz. Wenig Neubau bedeutet wenig neue Konkurrenz für Bestandswohnungen, aber auch, dass zuziehende Haushalte vor allem im Bestand suchen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Koblenz ist ein Arbeitsort für die ganze Region. Mitte 2024 arbeiteten 78.359 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 52.428 pendelten ein, nur 18.535 pendelten aus. Der Pendlersaldo von 33.893 ist der höchste aller kreisfreien Städte in Rheinland-Pfalz, obwohl Koblenz nur die drittgrößte ist. Auf 1.000 Einwohner im Erwerbsalter kommen 1.057 Arbeitsplätze.

Prägend sind Verwaltung, Gesundheit, Handel und die Bundeswehr. Nach Angaben der Stadt arbeiten rund 7.500 zivile und militärische Beschäftigte der Bundeswehr in Koblenz, darunter im Bundesamt für Ausrüstung, Informationstechnik und Nutzung der Bundeswehr. Dazu kommen Kliniken, Landes- und Bundesbehörden sowie der Handel, der Kunden aus dem ganzen nördlichen Rheinland-Pfalz anzieht.

Die Arbeitslosenquote lag 2024 bei 6,5 %, über dem Landesschnitt von 5,3 %, aber deutlich unter Ludwigshafen. Viele Arbeitsplätze im öffentlichen Dienst machen die Nachfrage weniger konjunkturabhängig als in Industriestädten.

Koblenz hat zwei Hochschulen. Die Universität Koblenz mit ihrem Campus in Metternich begrüßte zum Wintersemester 2025/26 über 2.000 Erstsemester, die Hochschule Koblenz über alle Standorte über 1.700. Für Vermieter kleiner Wohnungen sind das jedes Jahr neue Mieter, mit den bekannten Nachteilen häufiger Wechsel.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Koblenz hat einen qualifizierten Mietspiegel, der vom 01.01.2025 bis 31.12.2026 gilt. Die Grundwerte wurden gegenüber der Vorgängerausgabe um 7,29 % angehoben. Im nach Fläche und Baualter gewichteten Durchschnitt liegt die Vergleichsmiete bei 8,09 €/m². Zuschläge für Lage oder Ausstattung blieben unverändert.

Neu angebotene Wohnungen kosten mehr. Das BBSR nennt für 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,65 €/m². Weil in Koblenz keine Mietpreisbremse gilt, können Sie bei einer Neuvermietung eine marktübliche Miete vereinbaren. Grenzen setzen nur die Regeln gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

Den Grundstücksmarktbericht des Koblenzer Gutachterausschusses konnten wir für diese Seite nicht im Original auswerten. Wir nutzen deshalb die Preisklassen, die die Gutachterausschüsse im Immobilienmarktbericht Deutschland für 2024 veröffentlicht haben. Gebrauchte Eigentumswohnungen lagen in Koblenz in der Klasse 2.750 bis unter 3.250 €/m², neue in der Klasse 4.546 bis unter 5.021 €/m². Für unsere Rechnung nehmen wir jeweils die Mitte, also 3.000 und rund 4.780 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir rechnen mit 3.000 €/m².

Der Abstand zwischen Mietspiegel und Angebotsmiete ist in Koblenz groß, und anders als in Städten mit Mietpreisbremse dürfen Sie ihn bei einer Neuvermietung nutzen. Bei einem laufenden Vertrag kommen Sie aber nur über Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete voran. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Koblenz hat 30 Stadtteile beiderseits von Rhein und Mosel. Frei verfügbare Kaufpreise je Stadtteil gibt es nicht, deshalb beschreiben wir den Charakter ohne Preisangaben.

Die Wohnlage beeinflusst auch den Mietspiegel. Welche Lage für eine Adresse gilt, steht in den Unterlagen des Mietspiegels der Stadt.

06Regeln für Vermieter in Koblenz

In Koblenz gilt keine Mietpreisbremse. Die neue Verordnung des Landes vom September 2025 umfasst Mainz, Ludwigshafen, Landau, Speyer, Worms und zwei Landkreise, Koblenz nicht. Auch in der Kappungsgrenzenverordnung von 2024 fehlt Koblenz.

Daraus folgen zwei Regeln. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und den Mietwucher. Bei einem laufenden Vertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze: höchstens 20 % in drei Jahren und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Eine verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentum gibt es in Rheinland-Pfalz nicht.

Beim Kauf zahlen Sie in Rheinland-Pfalz 5,0 % Grunderwerbsteuer, weniger als im benachbarten Nordrhein-Westfalen (6,5 %) oder Hessen (6,0 %). Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 210.000 € ohne Makler sind das rund 14.300 € oder 6,8 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Notargebühren erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Koblenz

Nehmen wir Thomas, 47, ledig, Beamter mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m² in mittlerer Lage. Der Kaufpreis von 210.000 € entspricht der Mitte der Preisklasse, in der die Gutachterausschüsse Koblenz für 2024 sehen. Die Miete liegt mit 8,09 €/m² auf dem Durchschnitt des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Thomas zahlt in diesem Beispiel rund 291 € im Monat zu, nach Steuern. 263 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung bleibt eine kleine Zuzahlung von knapp 30 € im Monat. Mit einer Miete auf Mietspiegelniveau trägt sich die Wohnung bei diesem Kaufpreis nicht.

Warum ist die Steuerersparnis nicht höher? Mit 60.000 € Einkommen liegt Thomas in der Progressionszone, sein Verlust von knapp 5.900 € spart ihm knapp 38 Cent je Euro. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Hier zeigt sich der Unterschied zu Städten mit Mietpreisbremse. Gelingt nach einem Mieterwechsel eine Miete auf Angebotsniveau, verbessert sich die Rechnung so stark wie durch einen Prozentpunkt weniger Zins. Planbar ist das aber nicht, denn wann ein Mieter auszieht, entscheiden Sie nicht.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Koblenz

Was ändert sich, wenn Thomas eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zur Mitte der Preisklasse für neue Eigentumswohnungen 2024, also rund 4.783 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 215.235 €. Grunderwerbsteuer (10.762 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 14.581 €. Als Miete setzen wir die Angebotsmiete 2025 von 10,65 €/m² an. Eine eigene Neubaumiete liegt uns nicht vor, sie dürfte eher darüber liegen.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.144 € statt 3.347 €), und in einem neuen Haus fällt anfangs meist wenig Instandhaltung an. Der Quadratmeter kostet rund 60 % mehr, die Bruttomietrendite liegt mit rund 2,7 % unter den 3,2 % der gebrauchten Wohnung mit Mietspiegelmiete. Vor Steuern zahlt Thomas rund 525 € im Monat zu, nach Steuern rund 154 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird. Weil in Koblenz 2024 nur 33 Wohnungen fertig wurden, ist das Angebot an Neubauwohnungen klein, und wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Koblenz

Für Koblenz sprechen belegbare Punkte. Die Stadt hat mehr Arbeitsplätze, als ihre Größe erwarten lässt, und einen hohen Anteil öffentlicher Arbeitgeber, der die Nachfrage stabilisiert. Fast jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt, zwei Hochschulen bringen jedes Jahr neue Mieter. Neubau gibt es kaum, und ohne Mietpreisbremse sind Sie bei einer Neuvermietung in der Miethöhe weitgehend frei. Die Grunderwerbsteuer liegt mit 5,0 % unter der in Nordrhein-Westfalen und Hessen.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Langsames Wachstum: +1,7 % in zehn Jahren und nur rund +1 % bis 2045 laut Prognose.
• Leerstand: 4,2 % beim Zensus 2022, ein Teil davon in schlechtem Zustand und dauerhaft.
• Niedrige Bestandsmieten: Der Mietspiegel liegt im Schnitt bei 8,09 €/m².
• Grobe Preisbasis: Frei verfügbar sind nur Preisklassen; den Preis jeder Wohnung sollten Sie einzeln prüfen.
• Studentische Mieter: Häufigere Wechsel bedeuten mehr Aufwand und Leerstandsrisiko.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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