Kapitalanlage-Immobilien in Ludwigshafen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Ludwigshafen liegt gegenüber von Mannheim, eine Brücke entfernt. Trotzdem kostet eine Eigentumswohnung hier rund ein Viertel weniger als auf der anderen Rheinseite. Für Anleger, die in der Metropolregion Rhein-Neckar kaufen wollen, ist das der erste Grund, sich Ludwigshafen genauer anzusehen.

Der zweite Blick fällt nüchterner aus. Die Stadt ist so eng mit der BASF verbunden wie kaum eine andere mit einem einzelnen Unternehmen. Die Arbeitslosenquote ist eine der höchsten in Rheinland-Pfalz, und seit 2025 gilt eine neue Mietpreisbremse.

Wir haben die Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine vermietete Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Ludwigshafen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Ludwigshafen amtlich 177.355 Einwohner und ist damit die zweitgrößte Stadt in Rheinland-Pfalz nach Mainz. Laut Statistischem Landesamt wuchs die Einwohnerzahl zwischen 2014 und 2024 um 8,2 %, wobei der Wert die Umstellung auf den Zensus 2022 enthält. Für die Zukunft rechnet das Bundesinstitut BBSR bis 2045 mit einem Plus von 4 %, das Land sogar mit 7 % bis 2040. Beide Prognosen gehören zu den höheren im Land.

Die Stadt ist jung. Ein Fünftel der Einwohner ist jünger als 20, mehr als im Landesschnitt. Beim Zensus 2022 lebten 45,7 % der Haushalte allein, 63,9 % der Wohnungen waren vermietet. Die durchschnittliche Miete aller vermieteten Wohnungen lag bei 7,31 €/m².

Gebaut wird wenig, aber mehr als zuletzt. 2024 wurden 498 neue Wohnungen fertig, gemessen am Bestand mehr als in Mannheim oder Heidelberg. Genehmigt wurden dagegen kaum neue. Für die nächsten Jahre heißt das: wenig Entlastung für den engen Markt, aber auch wenig neue Konkurrenz für Bestandswohnungen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Ludwigshafen ist ein Industriestandort von europäischem Rang. Mitte 2024 arbeiteten 103.939 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 41,2 % davon in Hochtechnologiebranchen. Im Landesschnitt sind es 13,7 %. Größter Arbeitgeber ist die BASF mit ihrem Stammwerk, in dem über 30.000 Menschen arbeiten.

Die Stadt zieht Pendler an. 71.203 Beschäftigte kamen 2024 von außerhalb, 38.485 Ludwigshafener arbeiteten auswärts. Der Pendlersaldo von gut 32.700 zeigt, wie viele Menschen hier arbeiten, ohne hier zu wohnen. Ludwigshafen ist Teil der Metropolregion Rhein-Neckar mit rund 2,4 Millionen Einwohnern.

Die Kehrseite ist der Arbeitsmarkt. Im September 2026 waren in der Stadt 9.522 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 9,9 % und damit fast doppelt so hoch wie im Landesschnitt. Gegenüber dem Vorjahr waren es 222 Arbeitslose mehr. Hohe Industrielöhne und hohe Arbeitslosigkeit liegen in Ludwigshafen nebeneinander.

Die BASF hat in den letzten Jahren am Standort Anlagen geschlossen und Stellen abgebaut. Im Dezember 2025 hat sie mit den Arbeitnehmervertretern vereinbart, bis Ende 2028 auf betriebsbedingte Kündigungen am Standort zu verzichten. Für Vermieter ist das zugleich Stütze und Risiko: Die Nachfrage hängt an einem Unternehmen, dessen Entscheidungen den Markt bewegen. Die Hochschule für Wirtschaft und Gesellschaft bringt zusätzlich Studierende in die Stadt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Ludwigshafen hat einen qualifizierten Mietspiegel. Die Ausgabe 2025 gilt vom 01.08.2025 bis 31.07.2027 und schreibt den Mietspiegel 2023 um 8,61 % fort. Die durchschnittliche Vergleichsmiete liegt danach bei 8,25 €/m². Das ist der niedrigste Wert unter den größeren Städten der Region, in Mannheim sind es 9,19 €/m².

Neu inserierte Wohnungen kosten deutlich mehr. Das BBSR nennt für 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 11,27 €/m², die Stadt Mannheim für 2024 rund 10,98 €/m² bei durchschnittlich 71 m². Bei älteren Wohnungen begrenzt die Mietpreisbremse eine Neuvermietung aber auf 10 % über der Vergleichsmiete.

Den Grundstücksmarktbericht des Ludwigshafener Gutachterausschusses gibt es nur gegen Gebühr. Wir stützen uns deshalb auf zwei andere Quellen. Die Gutachterausschüsse ordnen Ludwigshafen für 2024 bei gebrauchten Eigentumswohnungen in die Preisklasse 2.750 bis unter 3.250 €/m² ein, bei neuen in die Klasse 5.021 bis unter 5.683 €/m². Die Stadt Mannheim hat in ihrem Wohnungsmarkt-Monitoring die Inserate 2024 ausgewertet. Danach wurden Eigentumswohnungen in Ludwigshafen für durchschnittlich 206.900 € oder rund 2.800 €/m² angeboten, die günstigsten der Region.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir rechnen mit dem Angebotspreis von rund 2.800 €/m².

Realistisch ist für eine gebrauchte Wohnung mit Mietspiegelmiete eine Bruttorendite von 3,5 bis knapp 4 %. Die 4,8 % mit der Angebotsmiete erreichen Sie bei einer älteren Wohnung nur, wenn schon der Vormieter so viel gezahlt hat. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Frei verfügbare Kaufpreise je Stadtteil gibt es nicht. Die Tabelle beschreibt deshalb den Charakter ohne Preisangaben. Die genaue Wohnlage einer Adresse zeigt der Mietspiegel-Rechner der Stadt.

Wer in Ludwigshafen kauft, sollte die Lage besonders genau prüfen. Nähe zum Werk, Verkehr und Bausubstanz unterscheiden sich innerhalb weniger Straßen stark.

06Regeln für Vermieter in Ludwigshafen

Ludwigshafen gehört zu den Gemeinden, in denen Rheinland-Pfalz die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze eingeführt hat. Für Sie als Vermieter heißt das:

• Mietpreisbremse: Seit 08.10.2025 darf die Miete bei einer neuen Vermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, gültig bis 31.12.2029. Ausgenommen sind eine höhere Vormiete, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Verträgen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete. Die Verordnung gilt seit 01.10.2024 bis 30.09.2029.
• Kündigungssperrfrist: Eine verlängerte Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentum hat Rheinland-Pfalz nicht eingeführt. Es gilt die gesetzliche Frist von drei Jahren.

Beim Kauf zahlen Sie in Rheinland-Pfalz 5,0 % Grunderwerbsteuer, weniger als in Nordrhein-Westfalen, Hessen oder dem Saarland. Baden-Württemberg verlangt auf der anderen Rheinseite ebenfalls 5,0 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 196.000 € ohne Makler sind das rund 13.200 € oder 6,8 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Notargebühren erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Ludwigshafen

Nehmen wir Daniel, 39, ledig, angestellt in Mannheim mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft in Ludwigshafen eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m² in mittlerer Lage. Der Kaufpreis von 196.000 € entspricht dem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.800 €/m². Die Miete liegt mit 8,25 €/m² auf dem Durchschnitt des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Daniel zahlt in diesem Beispiel rund 245 € im Monat zu, nach Steuern. Genau dieser Betrag fließt in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung ist die Wohnung nach Steuern ausgeglichen.

Warum ist die Steuerersparnis nicht höher? Mit 60.000 € Einkommen liegt Daniel in der Progressionszone, sein Verlust von gut 5.000 € spart ihm knapp 38 Cent je Euro. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins wirkt mehr als dreimal so stark wie die erlaubte Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel. Bei einer Arbeitslosenquote von fast 10 % lohnt außerdem der Blick auf die Bonität des Mieters und auf eine Reserve für Mietausfall.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Ludwigshafen

Was ändert sich, wenn Daniel eine neu gebaute Wohnung kauft? Für Neubauten liegt uns nur die Preisklasse der Gutachterausschüsse für 2024 vor. Wir rechnen vorsichtig mit dem unteren Wert von 5.021 €/m² für 45 m², ohne Stellplatz. Das ergibt 225.945 €. Grunderwerbsteuer (11.297 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 15.116 €. Als Miete setzen wir die durchschnittliche Angebotsmiete 2025 von 11,27 €/m² an. Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht, die tatsächliche Neubaumiete dürfte eher darüber liegen.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr rund dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.594 € statt 3.122 €), und in einem neuen Haus fällt anfangs meist wenig Instandhaltung an. Der Quadratmeter kostet aber fast doppelt so viel, die Bruttomietrendite liegt mit rund 2,7 % unter den 3,5 % der gebrauchten Wohnung. Vor Steuern zahlt Daniel rund 545 € im Monat zu, nach Steuern rund 159 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nach § 556f BGB dauerhaft nicht. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Ludwigshafen

Für Ludwigshafen sprechen belegbare Punkte. Der marktaktive Leerstand ist sehr niedrig, die Einwohnerzahl wächst, und die Prognosen von Land und Bund bleiben positiv. Über 100.000 Arbeitsplätze und ein Pendlerüberschuss von gut 32.000 halten die Nachfrage hoch. Die Kaufpreise liegen unter denen von Mannheim und Heidelberg, die Grunderwerbsteuer ist mit 5,0 % niedriger als in Nordrhein-Westfalen oder Hessen.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitslosigkeit: 9,9 % in der Stadt, fast doppelt so viel wie im Land; das erhöht das Risiko von Mietausfällen.
• Ein großer Arbeitgeber: Die Nachfrage hängt stark an der BASF und der Chemieindustrie.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Bei älteren Wohnungen liegt die erlaubte Miete bei rund 8 bis 9 €/m².
• Lagequalität: Nähe zum Werk, Verkehr und Bausubstanz unterscheiden sich auf engem Raum.
• Datenlage: Der Grundstücksmarktbericht ist kostenpflichtig, frei verfügbare Kaufpreise sind grob; prüfen Sie den Preis jeder Wohnung einzeln.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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