Sie haben sich für Kiel entschieden. Die nächste Frage ist, wo: Ravensberg oder Wik, Gaarden oder Elmschenhagen, Mettenhof oder Holtenau? Kiel hat 30 Stadtteile, und die Förde teilt sie. Am Westufer liegen Innenstadt, Universität, Klinikum und die Gründerzeitviertel. Am Ostufer liegen die früheren Werftarbeiterviertel und Stadtteile mit viel Nachkriegsbau.

Für Vermieter ist ein zweiter Punkt wichtig. In Kiel gibt es keine Mietpreisbremse, Schleswig-Holstein hat sie 2019 abgeschafft. Für laufende Mietverträge gilt aber eine Kappungsgrenze von 15 %, und der Mietspiegel 2025 unterscheidet vier Wohnlagen: von minus 12 % für eine einfache bis plus 16 % für eine sehr gute Lage.

Wir vergleichen alle 30 Stadtteile mit amtlichen Zahlen von Stadt und Gutachterausschuss. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.

01Kiel in 30 Stadtteilen: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Stadtteil zusammen. Einwohner, Haushalte und Arbeitslose stammen aus den offenen Daten der Stadt Kiel, Stand Ende 2023. Die Kaufpreise sind die Durchschnittspreise weiterverkaufter Wohnungen 2025 laut Gutachterausschuss.

Einwohner am 31.12.2023, Veränderung gegenüber 31.12.2015, Altersanteile an allen Einwohnern des Stadtteils. Arbeitslose am 31.12.2023 als Anteil an den Einwohnern von 15 bis 64 Jahren, eigene Rechnung, nicht mit der Quote der Agentur für Arbeit vergleichbar. Kaufpreise: Durchschnitt der auswertbaren Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen 2025 je m² Wohnfläche, alle Baujahre, in Klammern die Zahl der Kauffälle; „–“ = kein Wert veröffentlicht.

Zwei Dinge fallen auf. In Ravensberg, Brunswik, Damperhof und Exerzierplatz rund um Universität und Innenstadt sind fast drei von vier Haushalten Alleinlebende, und rund jeder dritte Einwohner ist zwischen 18 und 29 Jahre alt. Und die meisten Einwohner haben nicht die Innenstadtviertel, sondern Wik, Mettenhof und Gaarden-Ost mit jeweils rund 20.000 Menschen.

02Kaufpreise je Stadtteil

Der Gutachterausschuss wertet jedes Jahr die notariellen Kaufverträge aus und veröffentlicht für gebrauchte Eigentumswohnungen Durchschnittspreise je Stadtteil. Anders als ein Richtwert ist das ein Mittelwert der tatsächlichen Verkäufe: Baujahr, Größe und Zustand der verkauften Wohnungen mischen sich.

Die Spanne folgt der Förde. Westlich der Innenstadt, in Blücherplatz, Ravensberg, Brunswik und Damperhof, lagen die Preise bei rund 3.800 bis 4.000 €/m². Am Ostufer, in Gaarden-Ost und Ellerbek, waren es rund 2.200 €/m², ebenso in Mettenhof im Westen. Düsternbrook an der Förde liegt mit 5.750 €/m² am höchsten, beruht aber auf nur sechs Verkäufen großer Wohnungen mit durchschnittlich 130 m².

Achten Sie auf das Baujahr: In Blücherplatz und Schreventeich stammen die verkauften Wohnungen im Schnitt aus den 1930er Jahren, in Mettenhof und Elmschenhagen aus der Zeit um 1970, in Neumühlen-Dietrichsdorf und Russee aus den Jahren um 1990. Stadtweit sind die Preise nach dem Rückgang 2023 wieder leicht gestiegen, der Index des Gutachterausschusses lag 2025 aber noch rund 11 % unter dem Höchststand von 2022.

03Mieten: Wohnlagen im Mietspiegel

Kiel hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig seit 01.04.2025, Stichtag der Erhebung war der 01.10.2024. Die Basismiete richtet sich nach der Wohnfläche: 9,98 €/m² bei 30 m², 8,36 €/m² bei 45 m², 8,10 €/m² bei 55 m². Hinzu kommen Zu- und Abschläge für Baujahr, Modernisierung, Ausstattung und Wohnlage.

Landeshauptstadt Kiel, Kieler Mietspiegel 2025, Tabellen 3 und 7. Die Zu- und Abschläge werden addiert und auf die Basismiete aus Tabelle 2 angewendet.

Welche Wohnlage gilt, steht im Straßenverzeichnis des Mietspiegels, teils nach Hausnummern getrennt. Sehr gut sind zum Beispiel die Goethestraße und Teile der Esmarchstraße, gut die Holtenauer Straße zwischen den Hausnummern 16 und 234 und die Feldstraße zwischen 143 und 177. Einfach sind etwa der Skandinaviendamm und der Göteborgring in Mettenhof, die Iltisstraße und der Vinetaplatz in Gaarden.

Neue Angebote liegen höher: Laut Wohnungsmarktprofil der Investitionsbank Schleswig-Holstein lag die mittlere Angebotsmiete für Bestandswohnungen 2024 bei 10,05 €/m². Mit welcher Miete sich eine bestimmte Wohnung rechnet, zeigt unser Rechner.

04Bevölkerung, Haushalte und Arbeitsmarkt je Stadtteil

Für Vermieter zählt, wer in einem Stadtteil wohnt und wie. Kiel ist zwischen Ende 2015 und Ende 2023 von rund 246.300 auf rund 250.400 Einwohner gewachsen (+1,7 %). Am stärksten gewachsen sind die kleinen Innenstadtteile Altstadt und Vorstadt mit neuen Wohnungen, dazu Moorsee, Neumühlen-Dietrichsdorf und Gaarden-Ost. Leicht verloren haben unter anderem Suchsdorf, Hasseldieksdamm und Schilksee.

Die meisten Alleinlebenden wohnen rund um Universität und Innenstadt: 75,4 % der Haushalte in Ravensberg, 73,6 % in Brunswik, 73,4 % in Damperhof sind Einpersonenhaushalte. In den Stadtteilen am Rand wie Meimersdorf, Moorsee oder Russee sind es weniger als 40 %. Schilksee an der Außenförde ist ein Sonderfall: 45 % der Einwohner sind 65 Jahre oder älter.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Der Anteil Arbeitsloser an den Einwohnern zwischen 15 und 64 Jahren lag Ende 2023 zwischen 1,8 % in der Altstadt und 13,8 % in Gaarden-Ost, in Mettenhof bei 10,9 %, in Exerzierplatz bei 10,6 %. Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Stadtteile. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Lagetypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die Stadtteile vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Innenstadt und Universitätsviertel am Westufer

Ravensberg, Brunswik, Damperhof, Schreventeich, Exerzierplatz, Blücherplatz und Südfriedhof liegen zwischen rund 2.750 und 4.000 €/m². Hier sind Christian-Albrechts-Universität, Universitätsklinikum und Innenstadt nah, viele Häuser stammen aus Gründerzeit und Zwischenkriegszeit. Fast drei von vier Haushalten sind Alleinlebende, rund jeder dritte Einwohner ist zwischen 18 und 29.

Typ 2: Förde-Lagen im Norden

Düsternbrook, Wik und Holtenau liegen zwischen rund 3.150 und 5.750 €/m². Düsternbrook mit Villen und großen Wohnungen hat sehr wenige Verkäufe. Die Wik ist mit rund 20.000 Einwohnern einer der größten Stadtteile, mit Marinestützpunkt und Nähe zur Universität. Holtenau am Nord-Ostsee-Kanal ist ruhiger und älter.

Typ 3: das Ostufer

Gaarden-Ost, Gaarden-Süd/Kronsburg, Ellerbek, Wellingdorf, Neumühlen-Dietrichsdorf und Elmschenhagen liegen zwischen rund 2.150 und 3.050 €/m². Das Ostufer ist von Werften, Gründerzeit in Gaarden und Siedlungen der Nachkriegszeit geprägt. Gaarden-Ost hat den höchsten Anteil Arbeitsloser der Stadt und ist Sanierungsgebiet. Die geplante erste Stadtbahnlinie soll von Wellingdorf zur Universität führen, Bau ab 2030, Betrieb ab 2034 laut Stadt.

Typ 4: der Westen und Norden mit Mettenhof

Mettenhof, Hassee, Russee, Suchsdorf, Wellsee, Pries und Schilksee liegen zwischen rund 2.100 und 3.100 €/m². Mettenhof ist eine Großwohnsiedlung der 1960er und 1970er Jahre mit rund 20.000 Einwohnern, dem niedrigsten Durchschnittspreis der Stadt und mehreren großen Straßen in einfacher Wohnlage, etwa Skandinaviendamm, Göteborgring und Stockholmstraße. In Suchsdorf, Russee und Schilksee wohnen viele Ältere und Familien, der Anteil Alleinlebender ist niedrig.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Lagen

Nehmen wir Jan. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den Jahren 1961 bis 1977 und vergleicht drei Lagen: die Wik (gute Wohnlage, etwa Feldstraße 143 bis 177), Elmschenhagen am Ostufer (normale Wohnlage, etwa Elmschenhagener Allee) und Mettenhof (einfache Wohnlage, etwa Skandinaviendamm). In allen drei Stadtteilen stammen die verkauften Wohnungen im Schnitt aus den Jahren um 1960 bis 1970. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Durchschnittspreis des Stadtteils 2025 laut Gutachterausschuss. Als Miete setzen wir den Mietspiegel 2025 an: 8,10 €/m² Basismiete für 55 m², minus 9 % für das Baujahr. In der Wik kommen 5 % für die gute Lage hinzu (7,78 €), in Elmschenhagen bleibt es bei 7,37 €, in Mettenhof gehen 12 % für die einfache Lage ab (6,40 €). Weil Kiel keine Mietpreisbremse hat, wäre bei einer Neuvermietung auch eine höhere Miete möglich.

Jan legt in allen drei Lagen jeden Monat Geld dazu. In der Wik sind es nach Steuern rund 340 €, davon sind rund 290 € Tilgung, die seine Restschuld senkt. In Elmschenhagen und Mettenhof sind es rund 215 € und 205 €, ohne Tilgung läge der Saldo dort nahe null.

Bemerkenswert ist der Vergleich von Elmschenhagen und Mettenhof. Mettenhof ist zwar rund 250 €/m² günstiger, die einfache Wohnlage kostet aber 12 % Miete. Unterm Strich liegen beide fast gleichauf, die Bruttomietrendite ist in Elmschenhagen sogar etwas höher. Der niedrigste Kaufpreis ist also nicht automatisch die beste Rechnung.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für eine Lage. Sie zeigt, wie Kaufpreis und Wohnlage zusammenwirken. Eine kleinere Wohnung hätte je Quadratmeter eine höhere Vergleichsmiete, ein Apartment mit 30 m² käme laut Mietspiegel auf 9,98 €/m² Basismiete. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Lagewahl in Kiel

Jede Lage hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Die Stadtteilpreise mischen Baujahre und Größen, in kleinen Stadtteilen beruhen sie auf weniger als zehn Verkäufen. Der Durchschnitt ist ein Startpunkt, kein Preis für Ihre Wohnung.
• Wohnlage und Kappungsgrenze: Die Wohnlage der Adresse entscheidet über bis zu 12 % Abschlag oder 16 % Zuschlag. In laufenden Verträgen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
• Regeln können sich ändern: Kiel hat derzeit keine Mietpreisbremse. Ob das Land sie wieder einführt, ist politisch offen. Rechnen Sie nicht mit Neuvermietungsmieten weit über dem Mietspiegel.
• Studentische Nachfrage: Kleine Wohnungen am Westufer hängen an Universität und Fachhochschule. Häufigere Mieterwechsel kosten Zeit und Geld.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 3,0 und 3,8 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Alter Bestand und große Anlagen: In Mettenhof, Elmschenhagen und auf dem Ostufer stehen viele Häuser der 1950er bis 1970er Jahre, am Westufer viel Altbau. Neue Fenster, Leitungen oder Heizungen treffen Rücklage und Hausgeld.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Kiel, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Kiel. Die Bezirke im Norden vergleichen wir auch für Hamburg und Bremen. Weitere Städte im Land stehen im Überblick Schleswig-Holstein, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 16.10.2026.