Kapitalanlage-Immobilien in Schleswig-Holstein: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung und schauen nach Norden. Schleswig-Holstein bietet zwei Großstädte, Kiel und Lübeck, ein Umland um Hamburg mit Pendlerstädten wie Norderstedt und Elmshorn, und dazu die Küsten mit Sylt, Fehmarn und der Lübecker Bucht.

Für Vermieter ist das Land in einem Punkt ungewöhnlich. Beim Zensus 2022 standen nur 2,7 % aller Wohnungen leer, deutlich weniger als im Bund mit 4,3 %. Eine Mietpreisbremse gibt es trotzdem nicht. Dafür zahlen Sie beim Kauf 6,5 % Grunderwerbsteuer, so viel wie sonst nur in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und im Saarland.

Wie diese Faktoren zusammenspielen und wo sich die Teilmärkte unterscheiden, zeigt diese Seite mit amtlichen Zahlen.

01Schleswig-Holstein in Zahlen

Auffällig ist der Leerstand. Weniger als die Hälfte der leeren Wohnungen stand länger als ein Jahr leer, im Bund waren es mehr als die Hälfte. In Schleswig-Holstein ist Leerstand also eher ein Mieterwechsel oder eine Sanierung als ein dauerhafter Überhang.

02Bevölkerung: Wachstum im Hamburger Umland

Zwischen den Zensuszählungen 2011 und 2022 wuchs Schleswig-Holstein von 2.800.119 auf 2.927.542 Einwohner, ein Plus von 4,6 %. Ende 2025 meldete das Statistikamt Nord 2.958.519 Menschen. Das Land gehört damit zu den wachsenden Flächenländern.

Das Wachstum ist ungleich verteilt. Die Raumordnungsprognose des BBSR erwartet bis 2045 für die Hamburger Randkreise Pinneberg und Stormarn je 4 % mehr Einwohner als 2022, für Herzogtum Lauenburg und Segeberg je 3 %. Kiel, Lübeck und Flensburg bleiben laut Prognose stabil. Für Steinburg (−5 %), Dithmarschen und Plön (je −3 %) rechnet das BBSR mit einem Rückgang.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Schleswig-Holstein

¹ Wert des Kreises (Segeberg, Pinneberg), keine Stadtangabe. Einwohner: Statistikamt Nord. Leerstand und Bestandsmiete: Zensus 2022. Angebotsmieten: BBSR über Deutschlandatlas, Stand 25.09.2026.

Die höchsten Angebotsmieten verlangen Vermieter nicht in Kiel, sondern im Hamburger Umland. In den Kreisen Pinneberg, Stormarn und Segeberg lagen sie 2025 über 12 € pro m².

Kiel und Lübeck: stabile Nachfrage

Kiel ist Landeshauptstadt, Universitäts- und Marinestandort, Lübeck Hansestadt mit Universität, Hafen und Tourismus. Beide hatten beim Zensus wenig Leerstand. Die Arbeitslosenquote lag 2025 in Kiel bei 8,1 %, in Lübeck bei 8,4 % und damit über dem Landeswert.

Hamburger Umland: Pendlerstädte mit wenig Leerstand

Norderstedt, Elmshorn, Pinneberg, Wedel oder Ahrensburg leben von ihrer Nähe zu Hamburg. Norderstedt und Elmshorn hatten beim Zensus einen Leerstand von nur rund 2 %, in Norderstedt lag die Bestandsmiete mit 8,98 € pro m² höher als in Kiel oder Lübeck. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2023 im Kreis Pinneberg im Mittel 2.954 € pro m², im Kreis Stormarn 3.109 €. Die Arbeitslosenquote lag 2025 in Stormarn bei 4,5 %, in Pinneberg bei 5,6 %. Für Anleger heißt das: wenig Leerstandsrisiko, aber auch kein günstiger Einstieg, und in allen genannten Städten gilt die 15-%-Kappungsgrenze.

Neumünster und Flensburg: günstiger, aber mit Abstrichen

Neumünster liegt verkehrsgünstig in der Landesmitte und ist die einzige der sechs Städte ohne abgesenkte Kappungsgrenze. Gebrauchte Wohnungen kosteten hier 2023 im Mittel 1.798 € pro m², die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 8,5 %. Flensburg an der dänischen Grenze ist Hochschulstadt mit 8,6 % Arbeitslosigkeit.

04Kaufpreise und Mieten in Schleswig-Holstein

Die Gutachterausschüsse der Kreise und kreisfreien Städte werten alle Kaufverträge aus. Ihre Zentrale Geschäftsstelle fasst sie im Immobilienmarktbericht Schleswig-Holstein zusammen. Die aktuelle Ausgabe 2024 enthält die Werte für 2023.

Die Spanne ist groß. Auf den nordfriesischen Inseln kosteten gebrauchte Wohnungen 2023 im Mittel 9.339 € pro m², im Kreis Steinburg 1.642 €. Im Landesdurchschnitt kostete eine verkaufte Eigentumswohnung 2024 laut Immobilienmarktbericht Deutschland 232.000 €.

Was die Mieten hergeben: unsere Rechnung

Teilt man die Jahresmiete durch den Kaufpreis, erhält man die Bruttomietrendite. In Kiel sind das 10,40 € × 12 geteilt durch 3.044 €, also rund 4,1 % und ein Kaufpreisfaktor von etwa 24. In Lübeck kommen wir auf rund 4,5 % (Faktor 22), in Neumünster auf rund 6,1 % (Faktor 16).

Eine konkrete Rechnung mit Steuer und Finanzierung finden Sie auf unserer Seite zu Kiel.

05Regeln für Vermieter in Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein hat keine Verordnung zur Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung gilt also keine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grenzen setzen das allgemeine Mietrecht und der Markt.

Die Kappungsgrenze ist dagegen in 62 Gemeinden auf 15 % in drei Jahren abgesenkt, vom 01.05.2024 bis 30.04.2029. Dazu gehören Kiel, Lübeck, Flensburg, Norderstedt, Elmshorn, Pinneberg, Wedel, Ahrensburg und viele Tourismusorte wie Sylt, Fehmarn, Timmendorfer Strand und Scharbeutz. In den übrigen Gemeinden, zum Beispiel Neumünster, sind es 20 %. Maßstab ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel.

Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB hat Schleswig-Holstein nicht erlassen.

06Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein

Die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein beträgt 6,5 %. Hamburg verlangt 5,5 %, Niedersachsen 5,0 %, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %.

Gegenüber einem Kauf direkt hinter der Landesgrenze in Hamburg zahlen Sie bei 200.000 € also 2.000 € mehr Grunderwerbsteuer. Details zu Notar und Grundbuch lesen Sie im Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf, Ihren Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

07Chancen und Risiken in Schleswig-Holstein

Was für Schleswig-Holstein spricht: Der Leerstand gehört mit 2,7 % zu den niedrigsten in Deutschland. Die Bevölkerung wächst, vor allem im Hamburger Umland, und die Prognose bleibt dort positiv. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 mit 5,7 % unter dem Bundesschnitt.

Was dagegen spricht: 6,5 % Grunderwerbsteuer erhöhen die Kaufnebenkosten deutlich. In Kiel und Lübeck liegt die Bruttomietrendite bei rund 4 bis 4,5 %, im Hamburger Umland sind die Preise ähnlich hoch. In 62 Gemeinden begrenzt die Kappungsgrenze Mieterhöhungen auf 15 %. An der Westküste und in Steinburg rechnet das BBSR mit sinkender Bevölkerung, und auf den Inseln haben Ferienwohnungen mit Dauervermietung wenig zu tun. Bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko.

08Weitere Standorte

Städte in Schleswig-Holstein: Kiel · Lübeck

Nachbarländer: Hamburg · Niedersachsen · Mecklenburg-Vorpommern

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