Kapitalanlage-Immobilien in Niedersachsen: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung in Niedersachsen zu kaufen. Vielleicht, weil die Preise hier niedriger sind als in Hamburg oder im Süden. Vielleicht, weil Sie Hannover, Oldenburg oder Göttingen kennen. Im Landesschnitt kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 rund 2.130 €/m². Das ist weniger als die Hälfte dessen, was in München bezahlt wird.

Ein niedriger Preis allein sagt aber wenig. Niedersachsen ist ein Flächenland mit großen Unterschieden: Im Oldenburger Münsterland stand 2022 kaum eine Wohnung leer, im Harz fast jede elfte. Diese Seite zeigt die amtlichen Zahlen, vergleicht die wichtigsten Städte und ordnet die Regeln für Vermieter ein.

01Niedersachsen in Zahlen

Die wichtigsten Landesdaten in einer Tabelle, jede Zeile mit Quelle und Stand.

Niedersachsen liegt bei Leerstand und Miete nahe am Bundesschnitt, die Miete etwas darunter. Gut die Hälfte der Wohnungen bewohnen ihre Eigentümer selbst. Das typische Mietpublikum findet sich also vor allem in den Städten, und genau dort liegen auch die niedrigsten Leerstände.

02Bevölkerung: knappe Märkte im Westen, Leerstand im Süden

Ende 2025 lebten nach dem Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts 8.000.826 Menschen in Niedersachsen, 3.663 weniger als ein Jahr zuvor. Das ist ein kleiner Rückgang. Die 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung von Bund und Ländern erwartet in ihrer mittleren Variante bis 2040 rund 7,77 Millionen Einwohner, 2,9 % weniger als 2024. Bei hoher Zuwanderung wären es nur 0,8 % weniger, bei niedriger 5,1 %.

Wie unterschiedlich die Lage im Land ist, zeigt der Leerstand. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen im Landkreis Vechta nur 2,1 % der Wohnungen leer, in der Grafschaft Bentheim 2,4 % und im Landkreis Cloppenburg ebenfalls 2,4 %. Am anderen Ende stehen der Landkreis Goslar mit 8,8 %, Holzminden mit 7,9 % und die Stadt Salzgitter mit 7,1 %. Die Hälfte aller leeren Wohnungen im Land stand ein Jahr oder länger leer.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bestätigt das Muster in seiner Raumordnungsprognose bis 2045. Goslar ist einer von nur drei westdeutschen Kreisen, in denen alle Altersgruppen schrumpfen. Wolfsburg dagegen soll trotz schwieriger Lage mit plus 5,7 % wachsen, mehr als jeder andere Kreis seines Typs.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Niedersachsen

Die Tabelle zeigt die acht größten Städte des Landes. Leerstand und Miete stammen einheitlich aus dem Zensus 2022. Die Miete ist der Durchschnitt aller bestehenden Mietverträge im Mai 2022, kein heutiger Angebotspreis.

Einwohner: Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts, 31.12.2025. Mietpreisbremse laut Niedersächsischer Mieterschutzverordnung, Stand 13.10.2026.

Für Hannover nennt der Obere Gutachterausschuss rund 3.000 €/m² für gebrauchte und 6.710 €/m² für neu gebaute Eigentumswohnungen (2025). Hannover und der Landkreis Lüneburg sind damit die teuersten Bestandsmärkte auf dem Festland. Auf den Ostfriesischen Inseln liegen die Preise mit rund 10.000 €/m² auf Norderney weit darüber, im Landkreis Helmstedt kosten selbst Neubauwohnungen unter 3.000 €/m².

Oldenburg, Osnabrück und Hannover bilden die Gruppe mit dem niedrigsten Leerstand. Göttingen hat die höchste Miete, getragen von der Universität. Wolfsburg und Salzgitter hängen stark an der Autoindustrie und hatten 2022 überdurchschnittlich viele leere Wohnungen. Salzgitter ist die einzige der acht Städte ohne Mietpreisbremse. Das erlaubt freiere Mieten bei Neuvermietung, zeigt aber auch, dass das Land dort keinen angespannten Markt sieht.

04Regeln für Vermieter in Niedersachsen

Niedersachsen hat im November 2025 seine Regeln für angespannte Wohnungsmärkte bis Ende 2029 verlängert. Sie gelten in 57 Gemeinden, darunter Hannover, Braunschweig, Göttingen, Hildesheim, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg und Lüneburg, dazu Inseln wie Norderney, Borkum und Juist.

Für den Kauf einer einzelnen vermieteten Bestandswohnung gibt es keine Landesförderung. Die Wohnraumförderung über die NBank richtet sich an Bauherren und Eigentümer, die Mietwohnungen schaffen oder modernisieren und dafür Miet- und Belegungsbindungen eingehen.

05Kaufnebenkosten in Niedersachsen

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5,0 %, seit 2014 unverändert. Das liegt im Mittelfeld: Bayern verlangt 3,5 %, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein 6,5 %. Details stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer in Niedersachsen.

Bei einer gebrauchten 60-m²-Wohnung zum Landesdurchschnitt von 2.130 €/m² läge der Kaufpreis bei rund 128.000 €, die Nebenkosten ohne Makler bei gut 8.000 €. Diese Summe zahlen Sie in der Regel aus Eigenkapital. Was Notar und Grundbuch im Einzelnen kosten, erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf, Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

06Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Niedersachsen

Der Arbeitsmarkt liegt leicht besser als im Bund. Im September 2026 betrug die Arbeitslosenquote 6,1 %, bundesweit 6,4 %. Ein Teil der Beschäftigung hängt allerdings an wenigen großen Arbeitgebern, vor allem in der Autoindustrie rund um Wolfsburg, Salzgitter, Braunschweig und Emden. Gerät eine Branche unter Druck, trifft das die Mietnachfrage in ganzen Städten.

Die Prognose ist der zweite Punkt. Bundesweit sollen bis 2045 laut BBSR vor allem Städte und zentral gelegene Kreise wachsen, ländliche und periphere Kreise verlieren. In Niedersachsen trifft das besonders den Süden mit Harz und Weserbergland sowie Teile der Küste: In Cuxhaven soll die Zahl der 20- bis 66-Jährigen bis 2045 um 6,5 % sinken.

Hinzu kommen die Risiken jeder vermieteten Wohnung. Ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung erhöht Ihre Belastung. Sonderumlagen für Dach, Heizung oder Fassade belasten vor allem ältere Häuser. Und in Städten mit hohem Leerstand dauert ein Mieterwechsel länger, und Sie haben weniger Spielraum bei der Miete.

07Weitere Standorte

Städte in Niedersachsen: Braunschweig · Göttingen · Hannover · Hildesheim · Oldenburg · Osnabrück · Salzgitter · Wolfsburg

Nachbarländer: Bremen · Hamburg · Schleswig-Holstein · Mecklenburg-Vorpommern · Brandenburg · Sachsen-Anhalt · Thüringen · Hessen · Nordrhein-Westfalen

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