Wilhelmshaven taucht in Anlegerforen oft mit einer Zahl auf: Bruttorenditen von 6 % und mehr. Das stimmt, wenn man Angebotspreise und Mieten nebeneinanderlegt. Eine Wohnung aus den 1970er- bis 1990er-Jahren wird für rund 1.300 €/m² angeboten, die Miete liegt bei knapp 7 €/m².

Die Frage ist, warum Wohnungen hier so günstig sind. Die Antwort steht in den amtlichen Zahlen: viel Leerstand, eine hohe Arbeitslosigkeit und eine Prognose, nach der die Stadt bis 2045 rund 7 % ihrer Einwohner verliert. Wir legen beides offen und rechnen eine Wohnung durch.

01Wilhelmshaven in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Wilhelmshaven hatte Ende 2025 amtlich 75.324 Einwohner, etwas weniger als 2015 (75.995). Laut Deutschlandatlas schrumpfte die Stadt zwischen 2019 und 2024 leicht, im Schnitt um 0,05 % im Jahr. Zuzug kommt vor allem aus dem Ausland: 2024 zogen je 10.000 Einwohner 57 Menschen mehr aus dem Ausland zu als weg, innerhalb Deutschlands verlor die Stadt leicht.

Das Landesamt für Statistik Niedersachsen erwartet bis 2045 einen Rückgang um 6,9 % gegenüber 2024. Der Grund ist das Alter der Bevölkerung: Bis 2045 sterben laut Vorausberechnung deutlich mehr Menschen, als geboren werden, ein Minus von 16,5 %, das der Zuzug nur zum Teil ausgleicht. Schon heute ist gut jeder vierte Einwohner 65 oder älter.

Für Vermieter gibt es auch eine gute Nachricht. 54,1 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und zwei Drittel der Wohnungen sind vermietet. Kleine Wohnungen werden gebraucht, auch wenn die Stadt insgesamt nicht wächst.

Der Bestand ist alt. Die größte Baujahresklasse im Zensus sind die Jahre 1919 bis 1948 mit 13.342 Wohnungen. Nur ein kleiner Teil der Wohnungen liegt in Häusern, die als Wohnungseigentum aufgeteilt sind. Das Angebot an Eigentumswohnungen ist damit kleiner, als die Größe der Stadt vermuten lässt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Wilhelmshaven ist Marinestützpunkt und Hafenstadt mit dem Containerterminal JadeWeserPort, dazu Sitz der Jade Hochschule. Am 30.06.2025 arbeiteten 30.523 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 27.132 wohnten dort. Täglich pendeln 13.019 Menschen ein und 9.635 aus.

Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 11,1 %, im benachbarten Landkreis Friesland bei 4,6 %. 16,4 % der Einwohner bezogen soziale Mindestsicherung. Ein großer Teil der Mieter hat damit ein knappes Budget, und bei Haushalten mit Bürgergeld richtet sich die übernommene Miete nach den Angemessenheitsgrenzen des Jobcenters.

Für Vermieter heißt das nicht automatisch Zahlungsausfall. Es heißt aber, dass die Miete kaum über das heutige Niveau steigen kann und dass Mieterauswahl und Verwaltung mehr Gewicht haben als in Städten mit niedriger Arbeitslosigkeit.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Einen amtlichen Mietspiegel haben wir für Wilhelmshaven nicht gefunden. Die verlässlichsten Mietzahlen kommen deshalb aus zwei amtlichen Quellen. Der Zensus 2022 zeigt das Niveau aller laufenden Mietverträge, im Schnitt 5,69 €/m² netto kalt. Das BBSR wertet Inserate aus und kommt für 2025 auf 6,94 €/m².

Das Portal immoportal.com nennt Marktmieten nach Baujahr (Stand 01.10.2026): 6,89 €/m² für Wohnungen bis 1969, 6,74 €/m² für 1970 bis 1999, 7,70 €/m² für 2000 bis 2015 und 8,90 €/m² für Neubauten nach 2015. Zwischen einfacher und guter Lage liegen rund 1,60 €/m².

Bei den Kaufpreisen gibt es eine Lücke. Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen veröffentlichen ihre Werte nur in einem interaktiven Dashboard, eine frei zugängliche Auswertung für Wilhelmshaven lag uns nicht vor. Wir nutzen deshalb Angebotspreise von immoportal.com: rund 1.200 €/m² für Wohnungen bis 1969, 1.319 €/m² für 1970 bis 1999 und 1.716 €/m² für 2000 bis 2015. Seit 2023 sind die Angebotspreise im Schnitt von 1.721 auf 1.260 €/m² gesunken.

Die Bruttomietrendite liegt in jeder Variante über 5 %. Der Kaufpreisfaktor von 15 bis 19 ist niedrig. Was diese Zahlen nicht zeigen, sind Leerstand, Instandhaltung und Mietausfall. Ihre Bruttomietrendite und die Nettorendite nach Kosten rechnet der Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil liegen für Wilhelmshaven nicht frei vor. Die Tabelle beschreibt den Charakter.

Die Lage wirkt in Wilhelmshaven stärker auf den Kaufpreis als auf die Miete. Laut immoportal.com werden Wohnungen in einfacher Lage für rund 875 €/m² angeboten, in guter für rund 1.870 €/m², die Mieten liegen nur rund 1,60 €/m² auseinander. Eine billige Wohnung in einfacher Lage sieht auf dem Papier rentabel aus, trägt aber das größte Leerstandsrisiko.

06Regeln für Vermieter in Wilhelmshaven

Wilhelmshaven gehört nicht zu den 57 Gemeinden der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung. Das bedeutet:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Keine verlängerte Kündigungssperrfrist: Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt die gesetzliche Frist von drei Jahren.

Beim Kauf zahlen Sie in Niedersachsen 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2,3 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 85.735 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 7,3 % Nebenkosten. Bei kleinen Kaufpreisen fallen die festen Notarkosten stärker ins Gewicht. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Wilhelmshaven

Nehmen wir Stefan, 50, ledig, Anlagenmechaniker mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1972, für 85.735 €. Das entspricht dem Angebotspreis für dieses Baujahr (1.319 €/m²). Die Miete liegt mit 6,74 €/m² auf der Marktmiete laut immoportal.com für diese Baujahre. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Stefan zahlt nach Steuern rund 25 € im Monat zu und tilgt dabei 107 €. Ohne Tilgung bliebe ein Überschuss von rund 82 € im Monat. Auf dem Papier ist das eine sehr ausgeglichene Rechnung.

Das gilt aber nur, solange die Wohnung vermietet ist und keine größere Reparatur ansteht. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zwei Monate Leerstand im Jahr kosten fast so viel wie der gesamte Überschuss ohne Tilgung. Eine Sonderumlage von 5.000 € für ein Haus aus den 1970er-Jahren zehrt die Überschüsse von fünf Jahren auf.

08Chancen und Risiken in Wilhelmshaven

Für Wilhelmshaven sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise sind niedrig, die Bruttomietrendite liegt über 5 %, und eine finanzierte Wohnung trägt sich ohne Tilgung selbst. Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Alleinlebende, es gibt keine Mietpreisbremse, und die Grunderwerbsteuer liegt mit 5,0 % im Mittelfeld.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leerstand 6,7 % beim Zensus, gut 2,5 % des Bestands ein Jahr oder länger leer.
• Prognose −6,9 % bis 2045: Die Zahl der Haushalte dürfte langfristig sinken.
• Arbeitslosenquote 11,1 %: Viele Mieter haben ein knappes Budget, Mieterhöhungen sind schwer durchzusetzen.
• Sinkende Angebotspreise: von 1.721 €/m² (2023) auf 1.260 €/m² (2026). Mit Wertsteigerung sollten Sie nicht rechnen.
• Alte Bausubstanz: viele Häuser aus der Zeit vor 1949 und aus den 1960er-Jahren, Sanierungen und Sonderumlagen sind wahrscheinlich.
• Unklare Kaufpreise: Frei verfügbar sind nur Angebotspreise.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.