Celle liegt rund 40 Kilometer nordöstlich von Hannover, am Rand der Lüneburger Heide. Die Stadt ist Kreisstadt, Sitz des Oberlandesgerichts und ein Arbeitsort für das Umland: Täglich pendeln fast 8.000 Menschen mehr ein als aus. Gleichzeitig sind die Mieten niedrig, und fast die Hälfte der Wohnungen wird von ihren Eigentümern selbst bewohnt.

Für Anleger ist Celle damit kein klassischer Mietwohnungsmarkt. Wir legen auf dieser Seite offen, welche Zahlen es gibt und welche fehlen, und rechnen eine gebrauchte Wohnung und einen Neubau mit dem qualifizierten Mietspiegel durch.

01Celle in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand. Werte für den Landkreis und Angebotsdaten von Portalen sind gekennzeichnet.

02Bevölkerung und Nachfrage

Celle hatte Ende 2025 amtlich 66.930 Einwohner. 2015 waren es 69.748. Ein Teil des Unterschieds geht auf den Zensus 2022 zurück, der die Einwohnerzahlen neu berechnet hat. Seitdem ist die Zahl fast stabil, im letzten Jahr kamen rund 100 Einwohner dazu. Laut Deutschlandatlas lag die Entwicklung zwischen 2019 und 2024 im Mittel bei minus 0,07 % pro Jahr.

Das Landesamt für Statistik Niedersachsen rechnet für die Stadt bis 2030 mit fast unveränderter und bis 2040 mit einer um 2,1 % niedrigeren Einwohnerzahl. Zuzug gleicht dabei den größten Teil des Sterbeüberschusses aus: plus 9,6 % durch Wanderung, minus 11,7 % durch mehr Sterbefälle als Geburten.

Celle ist eine Stadt der Eigentümer. Beim Zensus 2022 wurden 47,9 % der Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt, nur 49,3 % waren vermietet. Die Wohnungen sind im Schnitt 95 m² groß. Trotzdem lebt fast jeder zweite Haushalt allein (47,2 %), was die Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen stützt.

Der Bestand stammt zu einem großen Teil aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, zusammen über 20.000 Wohnungen. Die größte Gruppe bilden Wohnungen aus den 1960er-Jahren.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Celle ist ein Arbeitsort. Am 30.06.2025 arbeiteten 34.350 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 26.370 wohnten dort. 18.700 Menschen pendeln ein, 10.720 aus, ein Plus von fast 8.000. Neben Verwaltung und Justiz, darunter das Oberlandesgericht, prägen Industrie und Dienstleistung den Arbeitsmarkt.

Eine Arbeitslosenquote für die Stadt allein liegt uns nicht vor. Im Landkreis Celle lag sie 2025 im Jahresdurchschnitt bei 6,1 %. Eine große Hochschule gibt es in Celle nicht, Studierende spielen als Zielgruppe kaum eine Rolle.

Der Einpendlerüberschuss ist für Vermieter ein Argument: Ein Teil der Menschen, die in Celle arbeiten, sucht eine Wohnung in der Nähe. Gleichzeitig zeigen die niedrigen Mieten, dass viele lieber im Umland oder im eigenen Haus wohnen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Celle hat einen qualifizierten Mietspiegel, erstellt von DOMUS Consult auf Basis einer Befragung von 4.000 Haushalten, Stand Dezember 2024. Die Basismiete hängt von der Größe ab: 8,47 €/m² bei 30 m², 6,26 €/m² bei 45 m² und 5,80 €/m² bei 65 m². Dazu kommen Zuschläge, etwa plus 4,3 % für Baujahre 1977 bis 1993, plus 12,6 % für 1994 bis 2006, plus 47,2 % für 2021 bis 2023, plus 4 % für einen Balkon und plus 6,1 % für eine Einbauküche. Wohnlage A bringt plus 4,5 %.

Inserate liegen deutlich höher. Das BBSR nennt für den Landkreis Celle eine durchschnittliche Angebotsmiete von 8,44 €/m² für 2025. Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in der Stadt in laufenden Verträgen im Schnitt 6,40 €/m².

Bei den Kaufpreisen gibt es eine Lücke. Für gebrauchte Wohnungen in der Stadt Celle haben wir keine frei abrufbare amtliche Zahl gefunden. Portale werteten für 2025 Angebotspreise von im Schnitt rund 2.230 €/m² aus. Angebotspreise liegen oft über den tatsächlich gezahlten Preisen. Für neue Wohnungen nennt der Obere Gutachterausschuss Niedersachsen für den Landkreis Celle einen mittleren Preis von 3.060 €/m² im Jahr 2025, deutlich unter dem Landesschnitt von 4.150 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Mit Mietspiegelmieten liegt die Bruttorendite einer gebrauchten Wohnung bei gut 3 %, wenn der Angebotspreis gezahlt wird. Wer unter dem Angebotspreis kauft, verbessert die Rendite entsprechend. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil gibt es für Celle nicht frei. Der Mietspiegel unterscheidet nur zwischen Wohnlage A mit 4,5 % Zuschlag und den Wohnlagen B und C, die Zuordnung zeigt eine Wohnlagenkarte. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.

Beim Kauf zählt in Celle der Vergleich mit tatsächlich gezahlten Preisen. Fragen Sie beim Gutachterausschuss nach Vergleichsfaktoren oder einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung, bevor Sie einen Angebotspreis akzeptieren.

06Regeln für Vermieter in Celle

Celle steht nicht in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Er ist der Maßstab für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag, seine Werte müssen Sie bei einem Erhöhungsverlangen nennen.

Beim Kauf zahlen Sie in Niedersachsen 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 144.950 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 6,9 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Celle

Nehmen wir Thomas, 47, ledig, Verwaltungsangestellter mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1965, mit Balkon, für 144.950 €. Das entspricht dem durchschnittlichen Angebotspreis 2025 von 2.230 €/m². Die Miete liegt mit 6,03 €/m² beim Mietspiegelwert für diese Wohnung. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Thomas zahlt nach Steuern rund 214 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 181 € im Monat, ohne sie bliebe ein kleines Minus von rund 32 €. Die Mietspiegelmiete deckt in Celle die Zinsen nicht ganz.

Hier zeigt sich, wie stark die Rechnung am Kaufpreis hängt. Zahlt Thomas 10 % weniger als den Angebotspreis, sinken Zinsen und Tilgung um rund 64 € im Monat. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Eine Miete auf Inseratsniveau würde die Rechnung deutlich verbessern, ist bei einer Wohnung aus den 1960er-Jahren nach dem Mietspiegel aber nur mit Modernisierung zu begründen. Realistischer ist es, über den Kaufpreis zu verhandeln.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Celle

Was ändert sich, wenn Thomas stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss Niedersachsen nennt für neue Eigentumswohnungen im Landkreis Celle einen mittleren Preis von 3.060 €/m² im Jahr 2025. Das ergibt 137.700 €. Grunderwerbsteuer (6.885 €) sowie Notar und Grundbuch (2.616 €) zahlt er aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 9,47 €/m² an, den Mietspiegelwert für 45 m², Baujahr 2021 bis 2023, mit Balkon.

Mit diesen Zahlen schneidet der Neubau deutlich besser ab: Die Abschreibung ist mehr als doppelt so hoch wie beim Bestand (5.855 € statt 2.466 €), der Mietspiegel gibt für junge Baujahre fast die Hälfte mehr Miete her, und die Bruttomietrendite liegt mit 3,7 % über der gebrauchten Wohnung. Nach Steuern zahlt Thomas nur rund 29 € im Monat zu. Der Haken: Der Preis von 3.060 €/m² ist ein Mittelwert für den ganzen Landkreis. Kostet die Wohnung in der Stadt 4.000 €/m², steigt die Zuzahlung nach Steuern auf rund 115 € im Monat, die Bruttorendite sinkt auf 2,8 %.

Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), in Celle gilt sie ohnehin nicht. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Celle

Für Celle sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist ein Arbeitsort mit fast 8.000 mehr Ein- als Auspendlern, hat einen qualifizierten Mietspiegel, der die Kalkulation nachprüfbar macht, und die Grunderwerbsteuer liegt mit 5,0 % unter dem Satz vieler anderer Länder. Junge Baujahre erzielen nach dem Mietspiegel deutlich höhere Mieten.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Mieten im Bestand: Basismiete 5,80 €/m² für 65 m², ältere Baujahre ohne Zuschlag.
• Leerstand 5,2 %: davon 987 Wohnungen ein Jahr oder länger leer.
• Leicht sinkende Prognose: minus 2,1 % bis 2040.
• Hoher Eigentümeranteil: Der Mietmarkt ist kleiner als in vergleichbaren Städten.
• Fehlende amtliche Bestandspreise: Kaufpreise müssen Sie selbst mit Vergleichsdaten prüfen.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 144.950 € Darlehen rund 121 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.