Kapitalanlage-Immobilien in Oldenburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Oldenburg wächst seit Jahrzehnten. 1990 lebten hier gut 143.000 Menschen, Ende 2025 waren es 177.055, so viele wie nie zuvor. Die Stadt hat eine Universität, eine Fachhochschule, große Arbeitgeber aus Energie und Versicherung und liegt eine halbe Zugstunde von Bremen entfernt. Leere Wohnungen sind selten.

Für Kapitalanleger ist Oldenburg aus einem weiteren Grund interessant. Gebrauchte Wohnungen kosteten laut Gutachterausschuss 2025 im Mittel 2.820 € pro Quadratmeter, mehr als im Landesschnitt, aber weniger als in vielen Großstädten. Gleichzeitig gilt eine Mietpreisbremse, und der Mietspiegel liegt im Schnitt bei 8,57 € pro Quadratmeter. Ob das am Ende zusammenpasst, zeigt erst eine Rechnung.

01Oldenburg in Zahlen

Die Tabelle bündelt die Daten, die für eine Kaufentscheidung zählen. Jede Zahl hat eine Quelle und einen Stand.

Auffällig ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Bei 2.820 € pro Quadratmeter und einer Vergleichsmiete von 8,57 € liegt die Bruttomietrendite rechnerisch bei rund 3,7 %. Für eine Stadt mit Mietpreisbremse ist das ein mittlerer Wert.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2015 lebten in Oldenburg 163.830 Menschen, Ende 2025 waren es 177.055. Das sind gut 8 % mehr in zehn Jahren. Ein Teil des Sprungs 2022 geht auf Geflüchtete aus der Ukraine zurück. Seitdem wächst die Stadt langsamer: 2025 kamen laut Melderegister 462 Einwohner hinzu, im Jahr davor 190.

Die Stadt rechnet damit, dass das Wachstum bald endet. Nach ihrer aktuellen Prognose steigt die Einwohnerzahl bis etwa 2030 noch auf 176.700 bis 178.000. Danach erwartet sie einen langsamen Rückgang, weil mehr Menschen sterben als geboren werden. Für 2037 nennt sie 174.500 bis 177.400 Einwohner. Das ist kein Einbruch, aber auch kein Wachstumsmarkt mehr.

Wer in Oldenburg eine Wohnung sucht

Beim Zensus 2022 gab es 92.280 Haushalte, in 45.006 davon lebte nur eine Person. Das sind 48,8 %, etwas mehr als der Bundesschnitt von rund 41 %. Oldenburg hat für eine Großstadt viele Familien und Eigenheime: 36,3 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, die durchschnittliche Wohnung ist 89 m² groß.

Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen kommt vor allem von den Hochschulen. An der Universität begannen im Oktober 2025 knapp 1.800 Erstsemester, insgesamt studieren dort rund 14.800 Menschen. Die Jade Hochschule zählte am Studienort Oldenburg im Wintersemester 2025/26 2.353 Studierende, Tendenz steigend.

Wenig Leerstand

Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen 2.879 von 96.841 Wohnungen leer, 3,0 %. Bundesweit waren es 4,3 %. Gebaut wird trotzdem: Laut Oberem Gutachterausschuss wurden 2025 in der Stadt Oldenburg mehr als 60 Bauplätze für Mehrfamilienhäuser verkauft. Zusammen mit dem Landkreis Cloppenburg war das ein Viertel aller solchen Verkäufe in Niedersachsen. Neue Wohnquartiere entstehen unter anderem auf ehemaligen Militärflächen wie dem Fliegerhorst und der Donnerschweer Kaserne.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Oldenburg ist das Oberzentrum für den Nordwesten Niedersachsens. Zu den großen Arbeitgebern gehören der Energieversorger EWE mit Sitz in der Stadt, Versicherungen wie die Öffentliche Oldenburg, die Landessparkasse zu Oldenburg, der Fotodienstleister CEWE, das Klinikum Oldenburg und weitere Krankenhäuser sowie die Universität. Die Wirtschaft stützt sich damit stark auf Dienstleistungen, Gesundheit und Energie.

Mit dem Zug sind Sie in rund einer halben Stunde in Bremen. Für manche Mieter ist Oldenburg damit auch ein Wohnort für einen Arbeitsplatz in Bremen. Wie groß dieser Effekt ist, lässt sich mit den verfügbaren Daten nicht belegen.

Arbeitslosigkeit

Im September 2026 waren in der Stadt Oldenburg 6.973 Menschen arbeitslos gemeldet, die Quote lag bei 6,8 %. Ein Jahr zuvor waren es 6,9 %. Im gesamten Agenturbezirk Oldenburg-Wilhelmshaven lag sie bei 6,1 %. Die Stadt liegt damit etwas über dem Bundesschnitt von 6,4 %. Für Ihre Mieterauswahl heißt das: Bonität prüfen, wie überall.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Oldenburg hat einen qualifizierten Mietspiegel. Die aktuelle Fassung ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2023 und gilt seit 10.10.2025. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete stieg von 7,87 € pro m² Anfang 2023 auf 8,57 € Anfang 2025, ein Plus von 8,9 %.

Der Mietspiegel arbeitet mit einer Basismiete je Wohnfläche und prozentualen Zu- und Abschlägen. Eine Wohnung mit 60 m² hat eine Basismiete von 8,43 €, eine mit 45 m² von 8,99 €. Je nach Baujahr ändert sich das um bis zu 11 % nach unten oder 10 % nach oben, je nach Wohnlage zwischen minus 10 % und plus 7 %. Dazu kommen Zuschläge etwa für Einbauküche, Aufzug oder hochwertige Böden.

Was Wohnungen kosten

Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen werten alle Kaufverträge aus und veröffentlichen die Ergebnisse kostenlos in Online-Dashboards. 2025 wurden in der Stadt Oldenburg 574 gebrauchte Eigentumswohnungen ausgewertet, der Median lag bei 2.820 € pro m². Für Wohnungen mit Baujahr ab 2023 waren es 4.750 € aus 110 Verkäufen. Im Landesschnitt kosteten gebrauchte Wohnungen 2.130 € und Neubauwohnungen rund 4.150 € pro m². Oldenburg gehört damit in Niedersachsen zu den teureren Standorten für gebrauchte Wohnungen.

Immobilienportale nennen für Oldenburg deutlich höhere Preise, meist um 3.500 € pro m². Das sind Angebotspreise, die oft über dem liegen, was tatsächlich bezahlt wird, und sie enthalten mehr neuere Wohnungen. Für Ihre Rechnung zählt der Preis der konkreten Wohnung.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: unsere Rechnung

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Wohnung bezahlen, die Bruttomietrendite ist der Kehrwert. Wir rechnen mit dem Median gebrauchter Wohnungen von 2.820 € pro m².

Eine Bruttomietrendite knapp unter 4 % ist für eine Hochschulstadt mit Mietpreisbremse ein mittlerer Wert. Beachten Sie aber: Bei einem Kaufpreis von 3.500 € pro m², wie ihn Portale oft nennen, fällt sie bei derselben Miete auf rund 3,1 %. Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner durch.

05Stadtteile im Überblick

Oldenburg ist in 9 statistische Bezirke und 34 Stadtteile gegliedert. Amtliche Mieten oder Kaufpreise je Stadtteil sind nicht frei verfügbar. Die Lage fließt über das Wohnlagenverzeichnis des Mietspiegels in die Vergleichsmiete ein, in Stufen von A bis G. Die Tabelle gibt eine qualitative Orientierung.

Die Wohnlage einer konkreten Adresse finden Sie im Wohnlagenverzeichnis am Ende der Mietspiegel-Broschüre. Zwischen Lage A und Lage G liegen bei der Vergleichsmiete 17 Prozentpunkte.

06Regeln für Vermieter in Oldenburg

Oldenburg gehört zu den 57 niedersächsischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das hat Folgen für jede Miete, die Sie vereinbaren.

Für Ihre Kalkulation heißt das: Maßgeblich ist der Mietspiegel, nicht das Inserat. Eine Wohnung mit 60 m², Baujahr 1990, Einbauküche und normaler Wohnlage hat eine Vergleichsmiete von rund 8,35 € pro m². Bei einer Neuvermietung dürfen Sie damit höchstens rund 9,18 € verlangen, sofern keine Ausnahme greift.

Kaufnebenkosten in Niedersachsen

Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen beträgt 5,0 %. Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf knapp 7 % Nebenkosten. Wie sich die Gebühren zusammensetzen, erklärt der Ratgeber zu den Notarkosten. Einen Überblick über das Land gibt die Seite Kapitalanlage-Immobilien in Niedersachsen.

Was kostet Ihr Kauf in Niedersachsen zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Niedersachsen wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Oldenburg

Nehmen wir Jana, Lehrerin, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 52.000 €. Sie kauft eine gebrauchte, vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1990, zum Median-Preis der Gutachterausschüsse von 2.820 € pro m². Das ergibt 169.200 €. Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten von 11.487 € zahlt Jana aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 9,10 € pro m² an, knapp unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jana zahlt im ersten Jahr rund 290 € im Monat zu, nach der Steuer rund 178 €. Davon fließen 212 € in die Tilgung. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein Plus von rund 400 € im Jahr. Im Kaufjahr kann sie zusätzlich die Grundschuldkosten von rund 950 € als Werbungskosten absetzen.

Was, wenn es schlechter läuft? Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen 1.638 € Miete, und das Hausgeld läuft weiter. Kostet die Wohnung nicht 2.820 €, sondern 3.500 € pro m², wie Portale oft nennen, steigen die Zinsen allein um rund 1.550 € im Jahr. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Oldenburg

Wie sähe Janas Rechnung mit einer neu gebauten Wohnung aus? Die Gutachterausschüsse nennen für Wohnungen mit Baujahr ab 2023 in Oldenburg 2025 einen Median von 4.750 € pro m² aus 110 Verkäufen. Für 45 m² ergibt das 213.750 €. Grunderwerbsteuer (10.688 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt Jana aus Eigenkapital. Eine amtliche Neubaumiete gibt es nicht. Wir leiten sie aus dem Mietspiegel ab: 45 m², neuestes Baujahr, Einbauküche, Aufzug und hochwertiger Boden ergeben 11,15 € pro m². Die Mietpreisbremse gilt für eine solche Wohnung nicht, denn Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen (§ 556f BGB).

Die Abschreibung ist gut dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.082 € statt 2.876 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter 68 % mehr, während die Miete nur um gut ein Fünftel höher liegt. Die Bruttomietrendite sinkt auf 2,8 % statt 3,9 %. Vor Steuern zahlt Jana hier rund 506 € im Monat zu statt 290 €, nach Steuern rund 170 € statt 178 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Liegt die tatsächliche Neubaumiete höher als unsere Mietspiegel-Herleitung, sieht die Rechnung besser aus. Belegen konnten wir das nicht.

08Chancen und Risiken in Oldenburg

Oldenburg verbindet eine stabile Nachfrage mit Kaufpreisen, die im Verhältnis zur Miete noch vergleichsweise moderat sind. Die Regeln für Vermieter sind aber streng, und das Wachstum läuft aus.

Was für Oldenburg spricht: Die Stadt ist in zehn Jahren um gut 8 % gewachsen und hat einen neuen Höchststand erreicht. Der Leerstand liegt bei 3,0 %. Universität und Jade Hochschule bringen rund 17.000 Studierende. Die Vergleichsmiete ist von 2023 bis 2025 um 8,9 % gestiegen. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Mittel 2.820 € pro m², die Grunderwerbsteuer liegt bei 5,0 %, und die Kaufpreise sind amtlich nachlesbar.

Was dagegen spricht: Die Stadt erwartet nach 2030 leicht sinkende Einwohnerzahlen. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen die Miete, ein Umwandlungsschutz gilt. Die Arbeitslosenquote liegt bei 6,8 %. Angebotspreise in Portalen liegen deutlich über den amtlichen Medianen. Bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko, und auch in Oldenburg kann eine Wohnung an Wert verlieren.

09Weitere Standorte

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