Kapitalanlage-Immobilien in Osnabrück: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Osnabrück taucht selten auf den bekannten Listen der Anlegerstädte auf. Wer die Stadt trotzdem prüft, findet Zahlen, die für Vermieter interessant sind. Nur gut 3 % der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer, und eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete 2025 im Mittel 2.440 € pro Quadratmeter.

Es gibt auch die andere Seite. In Osnabrück gilt die Mietpreisbremse, die Neubautätigkeit ist schwach, und das VW-Werk am Stadtrand sucht noch eine Zukunft. Wer nur auf den Leerstand schaut, übersieht diese Punkte.

Wir haben deshalb die amtlichen Daten zusammengetragen: Zensus, Stadtstatistik, Mietspiegel und die Kaufpreise der Gutachterausschüsse. Am Ende rechnen wir eine Bestandswohnung und eine Neubauwohnung vor und nach Steuern durch.

01Osnabrück in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Wo zwei amtliche Stellen unterschiedlich zählen, steht das dabei.

Gut zwei Drittel der Wohnungen in Osnabrück sind vermietet. Die Stadt ist damit ein Mietermarkt, auch wenn der Eigentümeranteil höher liegt als in Großstädten wie Leipzig oder Hannover.

02Bevölkerung und Nachfrage

Für Osnabrück gibt es zwei Einwohnerzahlen, und beide sind richtig. Die amtliche Fortschreibung auf Basis des Zensus 2022 kommt Ende 2025 auf 166.257 Menschen. Das Melderegister der Stadt zählt Mitte 2025 rund 171.600. Die Differenz entsteht, weil der Zensus Karteileichen herausrechnet, das Melderegister nicht.

Wichtiger als die genaue Zahl ist die Richtung. Zwischen den beiden Volkszählungen 2011 und 2022 wuchs die Stadt um gut 11.000 Einwohner. Getragen wird das allein vom Zuzug, denn seit 2022 sterben in Osnabrück jedes Jahr mehr Menschen, als geboren werden. 2024 lag der Wanderungsgewinn bei 568 Personen, im ersten Halbjahr 2025 war er ausgeglichen.

Bei der Zukunft widersprechen sich zwei amtliche Rechnungen. Die Statistikstelle der Stadt rechnet im Basisszenario bis 2040 mit 176.857 Einwohnern, also rund 3 % mehr als 2022, und selbst im ungünstigsten Fall mit gleichbleibender Zahl. Das Landesamt für Statistik kommt in seiner Vorausberechnung vom Februar 2026 zu einem anderen Ergebnis. In der mittleren Variante verliert Osnabrück bis 2040 rund 7 % und bis 2045 rund 9 % seiner Einwohner, weil weniger Menschen zuziehen und mehr sterben als geboren werden.

Die Raumordnungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung liegt dazwischen und erwartet bis 2045 eine gleichbleibende Einwohnerzahl. Welche Rechnung recht behält, weiß heute niemand. Die Stadt rechnet mit ihrem Melderegister und kennt die geplanten Neubaugebiete, das Land rechnet einheitlich für alle Kreise. Für Ihre Kalkulation heißt das, vorsichtig zu sein und nicht mit Bevölkerungswachstum zu rechnen. In beiden Rechnungen wächst die Zahl der Älteren.

Für Vermieter zählt die Zahl der Haushalte. Laut Zensus 2022 lebte in jedem zweiten Haushalt nur eine Person. Studierende, Berufseinsteiger und ältere Alleinstehende fragen kleine Wohnungen nach, und dieses Segment wächst laut Stadt seit Jahren.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Osnabrück ist Arbeitsort für ein großes Umland. Ende 2024 hatten 101.934 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ihren Arbeitsplatz in der Stadt, bei rund 166.000 Einwohnern. Einen amtlichen Pendlersaldo haben wir nicht gefunden.

Die größten Arbeitgeber der Region kommen aus dem Gesundheitswesen. Die Niels-Stensen-Kliniken beschäftigen laut IHK rund 7.000 Menschen, das Klinikum Osnabrück gut 3.500. Dazu kommen Universität und Hochschule, Verwaltung und ein breiter Mittelstand aus Maschinenbau, Logistik und Handel.

Ein offenes Risiko ist das Volkswagen-Werk mit rund 2.300 Beschäftigten. Die Produktion des T-Roc Cabrio soll Mitte 2027 enden. Im März 2026 hat Rheinmetall eine Übernahme abgesagt, VW will bis Ende 2026 über die Zukunft entscheiden. Für den Mietmarkt einer Stadt mit 100.000 Arbeitsplätzen ist das kein Untergang, für einzelne Stadtteile im Westen aber ein Faktor.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag Ende 2024 bei 7,9 %. Für den Agenturbezirk aus Stadt und Landkreis meldete die Arbeitsagentur im September 2026 eine Quote von 5,3 %, leicht über dem Vorjahr. Im verarbeitenden Gewerbe gingen binnen eines Jahres rund 1.150 Stellen in der Region verloren, im Sozial- und Gesundheitswesen kamen welche hinzu.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Osnabrück liegen Bestands- und Angebotsmieten weit auseinander. Der Zensus ermittelte 2022 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,30 €/m². Eine Inserate-Analyse des Bundesbauministeriums kam laut Stadt auf 10,01 €/m² bei Neu- und Wiedervermietung. Portale wie miet-check.de zeigen für die letzten zwölf Monate sogar 11,77 €/m².

Für Ihre Rechnung zählt vor allem der Mietspiegel. Osnabrück hat einen einfachen Mietspiegel, ausgewertet aus Mieten der Jahre 2019 bis 2024. Eine Wohnung mit 41 bis 60 m² aus den 1970er Jahren liegt dort bei 7,89 €/m², eine aus den Jahren 2010 bis 2014 bei 10,53 €/m². Ein qualifizierter Mietspiegel soll Anfang 2027 erscheinen.

Bei den Kaufpreisen stützen wir uns auf die Gutachterausschüsse in Niedersachsen. Sie werten alle notariellen Kaufverträge aus. Im Berichtsjahr 2025 kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung in der Stadt Osnabrück im Mittel 2.440 €/m². Im Landkreis waren es 1.960 €/m², in Hannover 2.950 €/m².

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis kostet. Mit Mietspiegelmiete sind es rund 26. Die Bruttomietrendite von fast 5 % mit Angebotsmiete erreichen Sie nur bei Neuvermietung, und nur wenn die Mietpreisbremse diese Miete zulässt. Bei einer Wohnung aus den 1970er Jahren erlaubt sie höchstens rund 8,70 €/m², also 10 % über der Vergleichsmiete.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile im Überblick

Osnabrück hat 23 Stadtteile. Amtliche Kaufpreise je Stadtteil veröffentlichen die Gutachterausschüsse nicht. Die Mietangaben in der Tabelle sind Angebotsmieten aus Inseraten der letzten zwölf Monate (miet-check.de) und liegen über dem, was Bestandsmieter zahlen. Die Entwicklung stammt aus der Bevölkerungsprognose der Stadt.

Die Unterschiede bei den Angebotsmieten sind kleiner als in größeren Städten. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Stadtteil liegen rund 2 €/m². Für eine Kapitalanlage entscheidet in Osnabrück deshalb eher das einzelne Haus als die Adresse.

06Regeln für Vermieter in Osnabrück

Osnabrück gehört zu den 57 Gemeinden, die Niedersachsen als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Daraus folgen mehrere Regeln.

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung gilt bis 31.12.2029. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nach umfassender Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nicht um 20 %.
• Umwandlungsschutz: Wer ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht bis 31.12.2029 eine Genehmigung nach § 250 BauGB. Für den Kauf einzelner, schon bestehender Eigentumswohnungen gilt das nicht.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung verkauft, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
• Zweckentfremdung: Eine Satzung gegen Zweckentfremdung von Wohnraum gibt es in Osnabrück nach unserem Stand nicht.

Beim Kauf zahlen Sie in Niedersachsen 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 % und gegebenenfalls ein Makler. Wie sich die Notarkosten zusammensetzen, lesen Sie im Ratgeber zu den Notarkosten. Ihre eigenen Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Osnabrück

Nehmen wir Katrin. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 65.000 €. Sie kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 55 m² in einem Mehrfamilienhaus aus den 1970er Jahren. Sie zahlt 2.440 €/m², den Median für gebrauchte Wohnungen 2025. Der Mieter zahlt 8,00 €/m² kalt, knapp über dem Mietspiegelwert von 7,89 €/m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Katrin legt nach Steuern rund 210 € im Monat drauf. Gleichzeitig tilgt sie rund 224 € im Monat, dieses Geld senkt ihre Restschuld. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 160 € im Jahr.

Woher kommt die Steuerersparnis? Katrin zieht Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsteil des Hausgelds von der Miete ab. Für ein Haus aus den 1970er Jahren gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr. Als Gebäudeanteil setzen wir 75 % der Anschaffungskosten an, der Rest entfällt auf den Grund und Boden.

Das Beispiel zeigt Osnabrück, wie es ist. Der Kaufpreisfaktor ist niedriger als in vielen Großstädten, die Miete ist aber durch Mietspiegel und Mietpreisbremse begrenzt. Ein Überschuss ab dem ersten Monat entsteht so nicht. Wie Mieteinnahmen genau versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Osnabrück

Angenommen, Katrin kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Wohnungen der Baujahre ab 2023 kosteten laut Gutachterausschüssen im Berichtsjahr 2025 im Mittel 5.400 €/m². Als Miete setzen wir 16,99 €/m² an, die Angebotsmiete für Wohnungen ab Baujahr 2021 auf miet-check.de. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Mit dieser Miete legt Katrin nach Steuern rund 114 € im Monat drauf statt rund 210 €, und sie tilgt rund 405 € statt 224 €. Die Abschreibung ist fast fünfmal so hoch wie beim Bestand, und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als doppelt so viel, und die Bruttomietrendite liegt mit rund 3,8 % knapp unter der Bestandswohnung (3,9 %).

Die Rechnung hängt stark an der Miete. Inseratsmieten liegen oft über dem, was am Ende vereinbart wird. Setzt man den Mietspiegelwert für Wohnungen ab 2015 an (11,41 €/m²), sinkt die Bruttomietrendite auf rund 2,5 %, und Katrin legt nach Steuern rund 275 € im Monat drauf. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen schon. Weil die degressive Abschreibung vom Restwert rechnet, wird sie jedes Jahr kleiner, den Verlauf zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Osnabrück spricht, lässt sich mit Zahlen belegen. Was dagegen spricht, ebenso.

Chancen

• Niedriger Leerstand: Nur rund 1,4 % des Bestands waren beim Zensus kurzfristig beziehbar.
• Viele kleine Haushalte und zwei große Hochschulen sorgen für Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
• Die Stadt selbst rechnet bis 2040 nicht mit einem Rückgang der Einwohnerzahl.
• Gebrauchte Wohnungen kosten deutlich weniger als in Hannover, bei ähnlich niedrigem Leerstand.
• Bestandsmieter wohnen im Schnitt fast zehn Jahre in ihrer Wohnung, das spricht für stabile Mietverhältnisse.

Risiken

• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen Mieterhöhungen bis mindestens Ende 2029.
• Ein qualifizierter Mietspiegel ab 2027 kann die Vergleichsmiete neu festlegen.
• Die Zukunft des VW-Werks mit rund 2.300 Beschäftigten ist offen, im verarbeitenden Gewerbe der Region gehen Stellen verloren.
• Das Bevölkerungswachstum hängt vollständig am Zuzug, und das Landesamt erwartet bis 2045 einen Rückgang um rund 9 %.
• Über zwei Drittel der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1980, energetische Sanierungen können die Rücklage belasten.
• Neue Quartiere wie das Lok-Viertel mit bis zu 1.900 Wohnungen bringen zusätzliches Angebot.

09Weitere Standorte

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