Kapitalanlage-Immobilien in Hannover

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung zu kaufen, und Hannover steht auf Ihrer Liste. Vielleicht wohnen Sie selbst nicht dort. Dann wollen Sie vor allem eines wissen: Findet die Wohnung auch in zehn Jahren noch Mieter, und trägt sich die Rechnung?

Hannover ist keine Stadt, über die viel geredet wird. Für Vermieter hat sie trotzdem Eigenschaften, die man in Zahlen fassen kann. Drei von vier Haushalten wohnen zur Miete, mehr als die Hälfte der Haushalte besteht aus einer Person, und die Einwohnerzahl wächst seit Jahren.

Wir haben die amtlichen Daten zusammengetragen, Kaufpreisfaktor und Mietrendite selbst gerechnet und eine Wohnung bis nach Steuern durchgespielt. Sie sehen auch, was gegen Hannover spricht.

01Hannover in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Vermieter in einer Tabelle. Wo Stadt und Land unterschiedlich zählen, stehen beide Zahlen da.

Warum zwei Einwohnerzahlen? Die Stadt zählt nach ihrem Melderegister, das Land rechnet seit dem Zensus 2022 auf dessen Basis fort. Der Unterschied liegt bei rund 36.000 Menschen. An der Richtung ändert das nichts: Hannover ist größer geworden.

02Bevölkerung und Nachfrage

Von Ende 2010 bis Ende 2025 hat Hannover laut Melderegister knapp 47.000 Einwohner gewonnen. Das Tempo hat nachgelassen. 2022 kamen durch den Zuzug aus der Ukraine rund 9.500 Menschen hinzu, 2024 gut 1.900 und 2025 noch 716. Seit 2022 sterben jedes Jahr rund 1.000 Menschen mehr, als geboren werden. Das Wachstum kommt also aus dem Zuzug.

Die Prognose der Region Hannover vom Oktober 2025 rechnet bis 2035 mit rund 8.800 Einwohnern mehr, auf etwa 567.000. Die Zahl der 18- bis 64-Jährigen bleibt danach fast gleich, die Zahl der über 65-Jährigen steigt um rund 13 %. Eine Prognose ist keine Gewissheit. Sie zeigt aber, dass die Stadtplaner nicht mit Schrumpfung rechnen.

Für Vermieter wichtiger als die Einwohnerzahl ist, wie die Menschen wohnen. Hier fällt Hannover auf:

• 55,1 % aller Haushalte sind Einpersonenhaushalte, der höchste Wert unter den Kreisen und kreisfreien Städten in Niedersachsen (Mikrozensus 2025). Das stützt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
• 77 % der Haushalte wohnen zur Miete, nur 23 % im Eigentum (Zensus 2022). Bundesweit wohnen 44 % im Eigentum.
• 3,29 % Leerstand im Zensus 2022, unter dem Landesschnitt von 4,1 %. Darin stecken auch Wohnungen, die gerade saniert oder verkauft wurden.

Der Neubau hat die Lücke nur zeitweise verkleinert. 2023 wurden 4.203 Wohnungen fertig, 2024 nur noch 1.237 (Lagebericht 2025). Weniger Neubau bei gleichbleibender Nachfrage spricht eher dafür, dass Bestandswohnungen gefragt bleiben. Eine Garantie ist das nicht.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Hannover ist Landeshauptstadt und ein Arbeitsmarktzentrum für ein großes Umland. Laut Zensus 2022 pendeln rund 154.500 Erwerbstätige zur Arbeit in die Stadt, rund 58.800 pendeln hinaus. Der Überschuss von 95.690 Menschen zeigt, wie viele Arbeitsplätze hier liegen. Ein Teil dieser Pendler ist die Mieterschaft von morgen.

Die größten Arbeitgeber laut IHK Hannover (Stand 05.11.2025):

Die Liste zeigt eine Stärke und eine Schwäche zugleich. Gesundheit und Verwaltung hängen weniger an der Konjunktur. Die beiden größten Arbeitgeber hängen aber an der Autoindustrie, und die steckt im Umbau.

Die Arbeitslosigkeit ist in Hannover höher als im Großstadtschnitt. Im Jahresdurchschnitt 2024 lag die Quote in der Stadt bei 9,6 %, im Mittel der 15 größten Städte bei 8,6 %. Für die Region Hannover meldete die Agentur für Arbeit im September 2026 eine Quote von 8,1 %, ein Prozent mehr Arbeitslose als ein Jahr zuvor.

Ein stabilisierender Faktor sind die Hochschulen. Die Leibniz Universität hat im Wintersemester 2025/26 rund 25.300 Studierende, die Hochschule Hannover rund 9.000. Dazu kommen die Medizinische Hochschule und die Tierärztliche Hochschule. Studierende fragen genau die kleinen Wohnungen nach, die in Hannover ohnehin gesucht sind.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die verlässlichste Mietquelle ist der qualifizierte Mietspiegel 2025. Er wurde am 18.12.2025 vom Rat anerkannt und beruht auf einer Erhebung zum Stichtag 01.04.2025. Die durchschnittliche Vergleichsmiete liegt bei 8,73 €/m² netto kalt, 11,3 % über dem Mietspiegel 2023 mit 7,84 €/m².

Der Durchschnitt verdeckt große Unterschiede nach Baujahr. Ein paar Felder aus der Tabelle, jeweils normale Wohnlage und 40 bis unter 70 m²:

Neue Mietverträge liegen höher. Ein Mietportal wertet für die letzten zwölf Monate rund 17.000 Angebote aus und kommt auf durchschnittlich 12,61 €/m² (miet-check.de, abgerufen 13.10.2026). Das sind Angebotspreise inklusive Neubau, keine vereinbarten Mieten. Für eine Bestandswohnung zählt wegen der Mietpreisbremse ohnehin der Mietspiegel.

Bei den Kaufpreisen nennt der Obere Gutachterausschuss für Niedersachsen für 2025 rund 3.000 €/m² bei wiederverkauften Eigentumswohnungen und 6.710 €/m² im Erstbezug. Hannover ist damit neben dem Landkreis Lüneburg der teuerste Bestandsmarkt auf dem niedersächsischen Festland.

Was heißt das für die Rendite? Wir teilen den Kaufpreis durch die Jahresmiete. Das ergibt den Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresmieten Sie bezahlen. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Rund 28 Jahresmieten im Bestand sind viel. Ein Teil davon erklärt sich dadurch, dass der Mietspiegel auch alte, günstige Verträge enthält. Im Neubau ist der Abstand zwischen Kaufpreis und Miete noch größer. Wer in Hannover kauft, zahlt für Nachfrage und Stabilität, nicht für hohe laufende Erträge. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Hannover hat 51 Stadtteile in 13 Stadtbezirken. Amtliche Kaufpreise je Stadtteil gibt es nicht. Deshalb ordnen wir die Stadtteile nach Charakter und Nachfrage ein, ohne Preise zu erfinden.

Die Angebotsmieten reichen laut miet-check.de von rund 10,50 €/m² in Mühlenberg bis knapp 15 €/m² in Bemerode, wo viele Neubauwohnungen angeboten werden. Für bestehende Verträge zählt die Wohnlage im Mietspiegel: Er unterscheidet nur „normal“ und „gut“. In der Baualtersklasse 1949 bis 1967 liegt der Mittelwert zum Beispiel bei 8,26 €/m² in normaler und 8,83 €/m² in guter Lage. Welche Lage für eine Adresse gilt, steht im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel.

Bei der Infrastruktur sind zwei Neubaugebiete prägend. In Kronsrode im Südosten entstehen rund 4.000 Wohnungen, über 3.000 Menschen wohnten dort im Juni 2025. Drei Stadtbahnhaltestellen verbinden das Quartier in etwa 20 Minuten mit der Innenstadt. Auf dem früheren Conti-Gelände in Limmer entsteht die Wasserstadt mit bis zu 2.000 Wohnungen, 555 waren im Sommer 2025 fertig.

06Regeln für Vermieter in Hannover

Hannover gilt rechtlich als angespannter Wohnungsmarkt. Das hat Folgen für jede Miete, die Sie vereinbaren.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB mit § 1 Niedersächsische Mieterschutzverordnung). Die Landesregierung hat die Gebietsbestimmung für Hannover und 56 weitere Gemeinden am 25.11.2025 bis 31.12.2029 verlängert. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, nach umfassender Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete (§ 2 Niedersächsische Mieterschutzverordnung).
• Umwandlungsschutz: Laut Landesregierung gilt auch die Gebietsbestimmung nach § 250 BauGB bis Ende 2029. Wer ein ganzes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht dafür eine Genehmigung.
• Zweckentfremdung: Seit 11.07.2025 gilt in Hannover eine Zweckentfremdungssatzung, zunächst für fünf Jahre. Wer eine Wohnung mehr als zwölf Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermietet oder sie mindestens sechs Monate leer stehen lässt, braucht eine Genehmigung.
• Grunderwerbsteuer: In Niedersachsen beträgt sie 5,0 % des Kaufpreises. Alle Sätze stehen auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Niedersachsen.

Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf Kaufnebenkosten von knapp 7 %. Wie sich Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber zu den Notarkosten. Ihren eigenen Fall rechnen Sie im Rechner durch.

Was kostet der Kauf in Niedersachsen zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Niedersachsen wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Hannover

Nehmen wir Markus, 41, ledig, angestellt, mit einem zu versteuernden Einkommen von 70.000 € im Jahr. Er kauft in Hannover eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m², Baujahr 1995, für 180.000 €, also 3.000 €/m². Die Miete beträgt 9,00 €/m², das liegt in der Spanne des Mietspiegels für dieses Baujahr. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Kaufnebenkosten bezahlt er aus Eigenkapital: 9.000 € Grunderwerbsteuer und rund 3.233 € für Notar und Grundbuch, zusammen 12.233 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank mit einem Darlehen über 180.000 €.

Vor Steuern legt Markus jeden Monat rund 331 € drauf. Nach Steuern sind es rund 193 €. Davon fließen 225 € in die Tilgung, sein Darlehen wird also schneller kleiner, als ihn die Wohnung monatlich kostet. Ohne Tilgung gerechnet bliebe nach Steuern ein kleines Plus von rund 32 € im Monat.

Wie viel Steuer Sie sparen, hängt stark vom eigenen Einkommen ab. Bei niedrigerem Steuersatz sinkt die Ersparnis, und der monatliche Zuschuss steigt. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Bei Kaufpreisfaktoren um 28 trägt sich eine Wohnung in Hannover mit üblicher Finanzierung nicht selbst. In Großstädten mit niedrigem Leerstand ist das die Regel. Ob sich der Kauf lohnt, entscheiden die Entwicklung der Miete, der Zins nach Ende der Zinsbindung und der Wert der Wohnung in vielen Jahren. Keiner dieser Werte steht heute fest.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Hannover

Was ändert sich, wenn Markus statt der Bestandswohnung eine neu gebaute Wohnung kauft? Nehmen wir 45 m² im Erstbezug für 301.950 €, also die 6.710 €/m², die der Obere Gutachterausschuss für Neubauwohnungen in Hannover 2025 ermittelt hat. Als Miete setzen wir 14,70 €/m² an. Das ist die durchschnittliche Neubaumiete in der Landeshauptstadt laut Immobilienmarktbericht 2026 der Region Hannover, eine Angabe von Marktteilnehmern und keine amtliche Statistik. Die Kaufnebenkosten bezahlt Markus wieder aus Eigenkapital: 15.098 € Grunderwerbsteuer und rund 4.959 € für Notar und Grundbuch, zusammen 20.057 €. Eine Maklerprovision setzen wir beim Kauf vom Bauträger nicht an. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben gleich.

Was sich ändert: Die Abschreibung ist mit 12.818 € gut viermal so hoch wie bei der Bestandswohnung, und für Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als doppelt so viel, die Bruttomietrendite liegt mit 2,6 % unter den 3,6 % der Bestandswohnung, und die Steuerersparnis hängt stark vom eigenen Steuersatz ab. Bei der ersten Vermietung gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB), spätere Mieterhöhungen begrenzt aber auch hier die Kappungsgrenze.

08Chancen und Risiken einer Wohnung in Hannover

Hannover ist weder ein Geheimtipp noch ein Selbstläufer. Die Argumente auf beiden Seiten lassen sich belegen.

Was für Hannover spricht: Die Stadt wächst seit 15 Jahren, und die Prognose rechnet weiter mit leichtem Wachstum. Drei von vier Haushalten wohnen zur Miete, mehr als die Hälfte allein. Der Leerstand lag 2022 unter dem Landesschnitt. Der Neubau ist 2024 deutlich eingebrochen. Hochschulen, Kliniken und Verwaltung sorgen für Nachfrage, die weniger stark von der Konjunktur abhängt als die Industrie.

Was dagegen spricht:

• Hoher Kaufpreisfaktor: Rund 28 Jahresmieten im Bestand, im Neubau über 40. Der Cashflow vor Steuern ist bei üblicher Finanzierung negativ.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen, wie schnell Sie die Miete anpassen können.
• Abhängigkeit von der Autoindustrie: Die Zukunft des VW-Werks Stöcken nach 2031 ist offen, Continental baut Stellen ab.
• Arbeitslosigkeit über dem Großstadtschnitt: 9,6 % in der Stadt im Jahr 2024.
• Zinsänderung: Steigt der Zins nach der Zinsbindung, steigt die monatliche Belastung.
• Instandhaltung: Viele Wohnungen stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren. Sanierungen von Dach, Fassade oder Heizung zahlen Sie über Rücklage oder Sonderumlage.
• Leerstand und Mieterwechsel: Auch in einem engen Markt kann eine Wohnung Monate leer stehen, etwa bei Renovierung oder in einfachen Lagen.

Vor- und Nachteile einer vermieteten Eigentumswohnung unabhängig von der Stadt finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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