Kapitalanlage-Immobilien in Salzgitter: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Eine Eigentumswohnung für weniger als 80.000 €, vermietet, in einer Großstadt. In Salzgitter gibt es das. Makler werben mit Bruttorenditen von 6 oder 7 %, und neben der Tür steht mit dem Volkswagen-Werk, dem Stahlwerk und der neuen Batteriezellfabrik ein Industriestandort, den man aus den Nachrichten kennt.

Wer in Salzgitter kauft, sollte aber wissen, warum die Preise so niedrig sind. Die Stadt hat den höchsten Wohnungsleerstand aller Großstädte in Niedersachsen, die Mieten liegen meist unter 6,50 €/m², und die Arbeitslosenquote liegt über 10 %.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine Wohnung durch. Sie werden sehen: Eine hohe Bruttorendite bedeutet nicht automatisch Überschuss.

01Salzgitter in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Salzgitter ist eine ungewöhnliche Großstadt. Sie entstand erst 1942 aus 28 Dörfern und der Kleinstadt Salzgitter, rund um das neue Hüttenwerk. Bis heute besteht sie aus 31 Stadtteilen, die teils kilometerweit auseinanderliegen. Über die Hälfte der Fläche wird landwirtschaftlich genutzt.

Amtlich lebten Ende 2025 in Salzgitter 104.433 Menschen. Zwischen den beiden Volkszählungen 2011 und 2022 wuchs die Stadt um 5,4 %, vor allem durch Zuwanderung. Fast jeder vierte Einwohner hat heute keinen deutschen Pass. Das Landesamt für Statistik erwartet trotzdem einen Rückgang: von 104.970 Einwohnern 2024 auf rund 96.350 im Jahr 2045. Salzgitter wäre dann keine Großstadt mehr.

Für Vermieter am wichtigsten ist eine andere Zahl. Beim Zensus 2022 standen in Salzgitter 7,1 % der Wohnungen leer, im Landesschnitt waren es 4,1 %. Keine andere Großstadt in Niedersachsen hatte so viel Leerstand. Nach der Haushaltezählung der Stadt leben in 39,9 % der Haushalte Menschen allein, weniger als in vielen Großstädten.

Die Nachfrage ist also da, aber das Angebot ist reichlich. Das erklärt einen großen Teil der niedrigen Preise.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Wirtschaftlich ist Salzgitter ein Schwergewicht. Hier sitzen die Salzgitter AG mit ihrem Stahlwerk, ein Motorenwerk von Volkswagen, die Batteriezellfabrik der VW-Tochter PowerCo, MAN Truck & Bus, Bosch und Alstom. Am 30.06.2025 arbeiteten 49.473 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 26.666 von ihnen pendelten ein, 16.875 Salzgitterer arbeiteten außerhalb.

Zwei Großprojekte prägen die nächsten Jahre. PowerCo hat im Dezember 2025 in Salzgitter die erste eigene Batteriezellfertigung in Betrieb genommen, zunächst mit 20 Gigawattstunden im Jahr. Die Salzgitter AG baut ihr Stahlwerk auf eine Produktion mit Wasserstoff um. Die erste Stufe soll 2027 in Betrieb gehen, die weiteren Stufen hat das Unternehmen im September 2025 auf 2028/2029 verschoben.

Trotz der vielen Arbeitsplätze ist die Arbeitslosigkeit hoch. Im August 2026 lag die Quote bei 10,5 %, deutlich über dem Landesschnitt von 6,3 %. Die Stadt hängt stark an Stahl und Autoindustrie, beide Branchen stehen unter Druck. Für Vermieter heißt das: Ein Teil der Mieter hat kleine Einkommen, und Mieterhöhungen sind nur begrenzt durchsetzbar.

Am Ostfalia-Campus in Salzgitter-Calbecht studieren rund 1.700 Menschen, vor allem in Verkehr, Tourismus, Sport und Medien. Für den Wohnungsmarkt der ganzen Stadt spielt das eine kleine Rolle.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die Mieten in Salzgitter gehören zu den niedrigsten aller deutschen Großstädte. Beim Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 5,60 €/m². Der Mietspiegel 2025 der Stadt nennt für fast alle Baujahre bis 2009 Werte zwischen 5,57 und 6,27 €/m². Für eine 60 m² große Wohnung aus den Jahren 1970 bis 1989 sind es 5,94 €/m², mit einer Spanne von 5,48 bis 6,39 €/m².

Der Salzgitterer Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel. Er wurde 2023 aus einer Befragung erstellt und 2025 mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Für Neubauten ab 2016 gibt es nur einen Wert: 7,98 €/m² für 50 bis 65 m², bei so wenigen Fällen, dass die Stadt selbst auf die eingeschränkte Aussage hinweist.

Bei den Kaufpreisen veröffentlichen die Gutachterausschüsse Niedersachsens einen Medianwert. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 in Salzgitter im Median 1.230 €/m², bei 286 Verkäufen. Im Landesschnitt waren es 2.130 €/m². Die Spanne in Salzgitter reicht von 230 bis 3.620 €/m². Hinter den niedrigsten Preisen stehen oft Wohnungen mit erheblichem Sanierungsbedarf.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Diese Bruttorenditen liegen deutlich über denen in Hannover oder Braunschweig. Sie entstehen aber durch niedrige Preise, nicht durch hohe Mieten. Und bei niedrigen Mieten wiegen feste Kosten wie Verwaltung und Rücklage schwer. Was davon übrig bleibt, zeigt die Beispielrechnung. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Salzgitter hat 31 Stadtteile. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Belegt sind aber Einwohner und Haushalte aus dem Melderegister der Stadt. Die sieben größten Stadtteile:

Die meisten Mietwohnungen liegen in Lebenstedt und Salzgitter-Bad. Lebenstedt wurde ab den 1940er-Jahren als Wohnstadt für das Hüttenwerk geplant. Dort hat sich die Einwohnerzahl im letzten Jahr leicht verringert, um 0,5 %. Wer dort kauft, sollte das Haus und seine Mieterstruktur besonders genau prüfen.

06Regeln für Vermieter in Salzgitter

In Salzgitter gilt keine Mietpreisbremse. Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung nennt 57 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, Salzgitter gehört nicht dazu. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch die Regeln gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze: höchstens 20 % mehr in drei Jahren und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. In Salzgitter ist die Grenze in der Praxis meist der Mietspiegel selbst, nicht die Kappung. Bei 5,94 €/m² im Mittel ist der Spielraum nach oben klein.

Beim Kauf zahlen Sie in Niedersachsen 5,0 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung bei kleinen Kaufpreisen rund 2,4 % des Kaufpreises, weil viele Gebühren nicht proportional sinken. Ihre Kaufnebenkosten können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durchrechnen, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Salzgitter

Nehmen wir Stefan, 45, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1975, für 73.800 €. Das entspricht dem Median von 1.230 €/m². Die Miete liegt mit 5,94 €/m² auf dem Mittelwert des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Stefan zahlt in diesem Beispiel rund 38 € im Monat zu, nach Steuern. Ohne die Tilgung von 92 € bleibt ein kleiner Überschuss von rund 54 € im Monat. Das ist weniger, als die hohe Bruttorendite vermuten lässt. Von 356 € Miete gehen 100 € für Verwaltung und Rücklage ab, fast ein Drittel.

Was die Rechnung nicht zeigt, ist das eigentliche Risiko. Zwei Monate Leerstand kosten Stefan im Jahresmittel rund 59 € im Monat, und eine Sonderumlage für Dach oder Heizung kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

In Salzgitter wiegt Leerstand fast so schwer wie ein Prozentpunkt mehr Zins. Bei 7 % Leerstand in der Stadt ist das kein theoretisches Risiko. Für einen Vergleich mit einer Neubauwohnung fehlt eine belastbare Zahl: Neubauverkäufe in Salzgitter weisen die Gutachterausschüsse nicht gesondert aus.

08Chancen und Risiken in Salzgitter

Für Salzgitter sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise sind so niedrig, dass schon eine Miete auf Mietspiegelniveau eine Bruttorendite von rund 5,8 % ergibt. Die Stadt hat viele Industriearbeitsplätze und mehr Ein- als Auspendler. Mit der Batteriezellfabrik und dem Umbau des Stahlwerks fließen Milliarden in den Standort.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leerstand: 7,1 % beim Zensus 2022, der höchste Wert aller Großstädte Niedersachsens.
• Niedrige Mieten: meist 5,50 bis 6,40 €/m²; feste Kosten fressen einen großen Teil der Miete.
• Industrieabhängigkeit: Stahl und Autoindustrie stehen unter Druck; der Ausbau beim Stahlwerk wurde bereits verschoben.
• Arbeitslosigkeit: 10,5 % im August 2026, deutlich über dem Landesschnitt.
• Schrumpfende Bevölkerung: laut Landesamt rund 8 % weniger Einwohner bis 2045.
• Älterer Bestand und Wiederverkauf: Viele Wohnungen stammen aus den 1950er- bis 70er-Jahren. Beim späteren Verkauf ist der Käuferkreis klein.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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