Kapitalanlage-Immobilien in Hildesheim: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung in Niedersachsen und schauen auf Städte, die günstiger sind als Hannover. Hildesheim liegt rund 30 Kilometer südöstlich davon, hat zwei Hochschulen und eine Altstadt, die viele Menschen anzieht. Die Kaufpreise sind moderat.

Für eine Kapitalanlage zählt aber vor allem das Verhältnis von Kaufpreis und Miete. Und hier zeigt Hildesheim eine Besonderheit: Die Mieten im Mietspiegel liegen niedrig, oft knapp über 6 €/m². Gleichzeitig gilt die Mietpreisbremse, und die Prognose des Landes sieht weniger Einwohner.

Wir haben die Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neu gebaute Wohnung durch.

01Hildesheim in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand. Werte, die nur für den Landkreis vorliegen, sind gekennzeichnet.

02Bevölkerung und Nachfrage

Hildesheim hatte Ende 2025 amtlich 98.207 Einwohner, rund 300 weniger als ein Jahr zuvor. Damit liegt die Stadt knapp unter der Grenze von 100.000. Das Landesamt für Statistik erwartet in seiner Vorausberechnung von Anfang 2026 einen weiteren Rückgang, bis 2040 um 3,5 % und bis 2045 um 5,0 %. Zuzüge können den Überschuss an Sterbefällen dort nur zur Hälfte ausgleichen.

Das ist ein Gegenargument, das Sie kennen sollten. Für eine einzelne vermietete Wohnung zählt aber noch mehr, wer in der Stadt wohnt. Beim Zensus 2022 lebten 52,2 % der Hildesheimer Haushalte allein, deutlich mehr als im niedersächsischen Durchschnitt von 41,2 %. Zwei Drittel der Wohnungen waren vermietet.

Kleine Haushalte, Studierende und wenig freier Wohnraum stützen die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Die Prognose spricht dagegen eher für Wohnungen, die auch in zehn oder zwanzig Jahren noch gefragt sind: gute Lage, vernünftiger Zuschnitt, gepflegtes Haus.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Hildesheim ist Arbeitsort für das Umland. Am 30.06.2025 arbeiteten 52.789 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 37.970 wohnten hier. 29.771 Menschen pendelten ein, 14.978 aus. Gleichzeitig liegt die Stadt nah am großen Arbeitsmarkt der Landeshauptstadt.

Zwei Hochschulen prägen die Stadt. Die Universität Hildesheim hatte im Wintersemester 2025/26 insgesamt 7.786 Studierende, darunter 1.743 Erstsemester. Am Hildesheimer Standort der HAWK studierten im Wintersemester 2024/25 rund 3.060 Menschen. Studierende suchen kleine Wohnungen und ziehen häufiger um.

Die Agentur für Arbeit weist keine Quote für die Stadt allein aus. Im Landkreis Hildesheim lag sie im September 2026 bei 7,5 %, mit 11.319 Arbeitslosen. Im Agenturbezirk, zu dem auch Peine gehört, waren es 386 Arbeitslose mehr als ein Jahr zuvor. Die Mieterschaft ist gemischt, und nicht jeder Haushalt kann höhere Mieten tragen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die Stadt Hildesheim hat den Mietspiegel 2024 im Mai 2025 beschlossen, als dritte Fortschreibung zusammen mit Mieterverein und Haus- und Grundeigentümerverein. Er nennt Medianwerte für normale Wohnlagen und mittlere Ausstattung. Für eine Wohnung mit 65 bis 84 m² aus den Baujahren 1968 bis 1994 sind das 6,18 €/m², für Baujahre 1961 bis 1967 6,41 €/m². Erst bei Baujahren ab 2011 springen die Werte, auf 9,77 €/m² bei 45 bis 64 m².

Der Mietspiegel zeigt eine große Streuung: Zwei Drittel der Mieten liegen innerhalb von 23 % um den Median. In mäßigen Wohnlagen ist ein Abschlag bis 12 % üblich, in bevorzugten ein Zuschlag bis 11 %, für gehobene Ausstattung bis 14 %. Die durchschnittliche Miete ist gegenüber der Fortschreibung 2022 um 3,8 % gestiegen.

Bei den Kaufpreisen gibt es eine Lücke. Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen veröffentlichen ihre Werte nur für den Landkreis Hildesheim, also einschließlich der Stadt. Dort kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Median 1.880 €/m², eine Wohnung der Baujahre 1950 bis 1977 1.620 €/m². Für die Stadt allein nennt die LBS Nordwest auf Basis von Angebotsdaten für das erste Halbjahr 2026 einen Mittelwert von 182.500 € für eine gebrauchte 80-m²-Wohnung, rund 2.281 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides mit der Mietspiegelmiete und mit der höchsten Miete gerechnet, die die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung erlaubt.

Die Spanne zeigt das Kernproblem. Zu Stadtpreisen und mit Mietspiegelmiete bleibt die Bruttorendite bei gut 3 %. Erst ein deutlich günstigerer Einkauf bringt sie über 4 %. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Wohnlagen und Stadtteile

Preise je Stadtteil gibt es für Hildesheim nicht. Der Mietspiegel ordnet aber jede Adresse einer von drei Wohnlagen zu und nennt dafür Beispielstraßen. Daraus lässt sich ablesen, welche Stadtteile tendenziell wo liegen. Die Einordnung einer konkreten Wohnung muss trotzdem einzeln geprüft werden.

Zwischen mäßiger und bevorzugter Lage liegen laut Mietspiegel bis zu 23 Prozentpunkte. Bei 6,18 €/m² sind das rund 1,40 €/m² Unterschied in der erlaubten Miete, bei 65 m² gut 90 € im Monat. In einigen ländlichen Randlagen wie Einum, Achtum-Uppen, Bavenstedt und Sorsum ist der Mietspiegel mangels Daten nicht direkt anwendbar.

06Regeln für Vermieter in Hildesheim

In Hildesheim gilt die Mietpreisbremse. Niedersachsen hat seine Mieterschutzverordnung bis Ende 2029 verlängert, sie umfasst 57 Gemeinden, Hildesheim gehört dazu. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat, nach einer umfassenden Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei einer Wohnung auf Mietspiegelniveau gibt es also kaum Spielraum. Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt zudem eine verlängerte Sperrfrist für Kündigungen wegen Eigenbedarfs.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Hildesheim

Nehmen wir Sandra, 44, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1975, in normaler Wohnlage. Der Kaufpreis von 148.300 € entspricht dem Mittelwert gebrauchter Wohnungen in der Stadt laut LBS. Die Miete liegt mit 6,18 €/m² genau auf dem Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sandra zahlt in diesem Beispiel nach Steuern rund 217 € im Monat zu. Selbst ohne Tilgung bliebe ein Minus von rund 31 € im Monat. Die Miete deckt hier nicht einmal die Zinsen.

Das ist kein Rechenfehler, sondern die Folge niedriger Mietspiegelmieten bei Stadtpreisen. Wer in Hildesheim kauft, muss deutlich günstiger einkaufen oder eine Wohnung finden, deren Miete rechtmäßig über dem Median liegt, etwa wegen Lage oder Ausstattung. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Einkaufspreis bewegt die Rechnung stärker als die Miete. In einem Markt mit gebremsten Mieten entscheidet sich die Kapitalanlage beim Kauf.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Hildesheim

Was ändert sich, wenn Sandra statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Median, den die Gutachterausschüsse 2025 für Wohnungen ab Baujahr 2023 im Landkreis Hildesheim ermittelt haben: 3.930 €/m². Das ergibt 176.850 €. Grunderwerbsteuer (8.843 €) sowie Notar und Grundbuch (3.233 €) zahlt Sandra aus Eigenkapital, zusammen 12.075 €. Als Miete setzen wir 9,77 €/m² an, den Wert des Mietspiegels 2024 für Wohnungen ab Baujahr 2011 mit 45 bis 64 m².

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr dreimal so hoch (7.516 € statt 2.522 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Der Quadratmeter kostet aber 72 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 3,0 % statt 3,3 %. Vor Steuern zahlt Sandra rund 395 € im Monat zu, nach Steuern rund 100 €, also weniger als bei der gebrauchten Wohnung.

Der Unterschied kommt fast nur aus der Steuer. Die degressive Abschreibung wird jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet, die Ersparnis sinkt also. Ein echter Neubau lässt sich oft über dem Mietspiegelwert für Baujahre ab 2011 vermieten, denn für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nach § 556f BGB dauerhaft nicht. Mit welcher Miete Sie rechnen dürfen, zeigt erst ein konkretes Angebot.

08Chancen und Risiken in Hildesheim

Für Hildesheim sprechen belegbare Punkte. Wenig kurzfristig beziehbarer Leerstand, viele Einpersonenhaushalte, rund 10.800 Studierende und fast 30.000 Einpendler. Die Kaufpreise liegen im Kreis unter dem niedersächsischen Schnitt von 2.130 €/m².

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Mietspiegelmieten: oft um 6,20 €/m² bei älteren Wohnungen, dazu Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 %.
• Schwache Rendite zu Stadtpreisen: Bei rund 2.280 €/m² liegt die Bruttorendite mit Mietspiegelmiete bei gut 3 %.
• Schrumpfende Prognose: laut Landesamt 3,5 % weniger Einwohner bis 2040.
• Arbeitsmarkt: 7,5 % Arbeitslosigkeit im Landkreis, im Bezirk leicht steigend.
• Dünne Datenlage: Amtliche Kaufpreise gibt es nur für den Landkreis.
• Studentische Mieter: häufigere Wechsel und kurze Leerstände zwischen den Semestern.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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