Kapitalanlage-Immobilien in Braunschweig: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Braunschweig wird bei Kapitalanlegern seltener genannt als Hannover, obwohl die Zahlen ähnlich aussehen: eine große technische Universität, viele Forschungseinrichtungen, mehr Einpendler als Auspendler und Kaufpreise, die weit unter denen der großen Metropolen liegen. Wer eine bezahlbare vermietete Wohnung in einer Großstadt sucht, landet schnell hier.

Die zweite Hälfte der Wahrheit steht im Mietspiegel. Braunschweig hat seit 2025 einen neuen qualifizierten Mietspiegel, und die Mieten im Bestand liegen niedriger, als viele Anleger erwarten. Dazu gilt eine Mietpreisbremse bis Ende 2029.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neu gebaute Wohnung durch.

01Braunschweig in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Braunschweig ist die zweitgrößte Stadt Niedersachsens. Das Landesamt für Statistik zählte Ende 2025 genau 252.811 Einwohner, das Melderegister der Stadt 254.469. Über zehn Jahre hat sich die amtliche Zahl kaum verändert: Ende 2015 waren es 251.364, allerdings noch auf der Basis des Zensus 2011. Der Zensus 2022 lag für Braunschweig mit 252.816 Einwohnern sogar leicht über der bisherigen Fortschreibung, während er in vielen anderen Städten deutlich nach unten korrigierte.

Braunschweig ist also eine stabile, keine wachsende Stadt. Für Vermieter ist das weder gut noch schlecht. Es bedeutet, dass die Nachfrage vor allem aus Umzügen innerhalb der Stadt, aus Studierenden und aus Pendlern kommt, die näher an ihren Arbeitsplatz ziehen wollen.

Wichtiger als die Einwohnerzahl ist, wie die Menschen wohnen. Beim Zensus 2022 lebten in 51,2 % der Braunschweiger Haushalte Alleinlebende, in Niedersachsen insgesamt 41,2 %. 67,4 % der Wohnungen waren vermietet, im Land sind es nur rund 47 %. Braunschweig ist damit, anders als das Umland, eine ausgeprägte Mieterstadt.

Gebaut wurde in den letzten Jahrzehnten wenig. Fast die Hälfte der Wohnungen stammt aus den Jahren 1950 bis 1979, nur 9 % wurden seit 2000 errichtet. Wer in Braunschweig eine gebrauchte Wohnung kauft, kauft also meist ein Haus aus der Nachkriegszeit, mit allem, was dazugehört.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Braunschweig nennt sich selbst Stadt der Forschung und Technologie. In der Stadt sitzen die Technische Universität, die Physikalisch-Technische Bundesanstalt, Institute des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt und mehrere Fraunhofer- und Helmholtz-Einrichtungen. Gleichzeitig ist die Region stark vom Fahrzeugbau geprägt, Volkswagen betreibt in Braunschweig ein Komponentenwerk.

Am 30.06.2025 arbeiteten 136.719 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 61,7 % davon in Dienstleistungen, 20,0 % im produzierenden Gewerbe, 14,4 % im Gesundheits- und Sozialwesen. 68.441 Menschen pendelten ein, 38.753 aus. Der Überschuss von fast 30.000 Einpendlern ist ein Teil der Nachfrage, die Vermieter ansprechen können.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im Schnitt des Jahres 2025 bei 6,3 % und im September 2026 bei 6,7 %. Im gesamten Agenturbezirk mit Salzgitter, Wolfenbüttel und Goslar waren es 7,1 %, 5,4 % mehr Arbeitslose als ein Jahr zuvor. Die Agentur verweist darauf, dass die weitere Entwicklung stark von der Konjunktur abhängt. Für Braunschweig heißt das vor allem: Wie es dem Fahrzeugbau und seinen Zulieferern geht, ist auch für den Wohnungsmarkt nicht egal.

An der TU Braunschweig waren im Wintersemester 2024/25 15.632 Menschen eingeschrieben, an der Hochschule für Bildende Künste 902. Studierende fragen vor allem kleine Wohnungen nach. Genau die sind im Mietspiegel deutlich teurer je Quadratmeter: Die Basismiete liegt bei 30 m² bei 8,22 €/m², bei 65 m² nur bei 6,59 €/m².

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der qualifizierte Mietspiegel 2025 beruht auf einer Befragung zum Stichtag 01.10.2024 und wurde vom Rat am 01.04.2025 anerkannt. Er arbeitet anders als viele Mietspiegel: Es gibt eine Basismiete nach Wohnungsgröße und dazu Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Lage. Eine 65-m²-Wohnung aus dem Jahr 1995 mit Einbauküche und Balkon kommt auf 8,03 €/m². Ohne Einbauküche wären es 7,37 €/m². Die übliche Spanne reicht von 13 % darunter bis 12 % darüber.

Im Schnitt aller Mietverhältnisse lag die Miete beim Zensus 2022 bei 7,27 €/m². Neue Inserate liegen nach dem Portal immoportal.com im Oktober 2026 bei durchschnittlich 9,98 €/m², für Wohnungen ab Baujahr 2015 bei 12,86 €/m².

Bei den Kaufpreisen veröffentlichen die Gutachterausschüsse des Landes für Braunschweig zwei Werte. Gebrauchte Eigentumswohnungen der Baujahre 1991 bis 2010 kosteten 2025 im Mittel 2.820 €/m², genauso viel wie im Vorjahr. Neue Eigentumswohnungen kosteten 4.980 €/m², nach 3.930 €/m² im Vorjahr. Landesweit liegen gebrauchte Wohnungen dieser Baujahre bei 2.410 €/m², neue bei 4.150 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor ausrechnen. Er sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine Wohnung zu 2.820 €/m² mit drei Mietannahmen gerechnet.

Die dritte Zeile ist bei einer gebrauchten Wohnung meist nicht erreichbar, weil die Mietpreisbremse eine neue Miete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Realistisch liegt die Bruttorendite also bei 3,4 bis 3,8 %. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Lagen im Überblick

Braunschweig hat 12 Stadtbezirke. Kaufpreise je Stadtteil veröffentlichen die Gutachterausschüsse nur in einem interaktiven Dashboard, das wir hier nicht auswerten. Der Mietspiegel zeigt aber genau, wo Mieter mehr oder weniger zahlen. Er bewertet die Lage nach der Entfernung zum Burgplatz mit dem Braunschweiger Löwen und nach Stadtbezirk.

Die Spanne ist kleiner als in vielen Städten. Zwischen einer Wohnung am Burgplatz und einer gleichen Wohnung am Stadtrand in Hondelage liegen rund 1,20 €/m². Das zeigt: In Braunschweig bestimmen Baujahr und Ausstattung die zulässige Miete stärker als die Lage. Den genauen Zuschlag jeder Adresse finden Sie im Straßenverzeichnis des Mietspiegels.

06Regeln für Vermieter in Braunschweig

In Braunschweig gilt die Mietpreisbremse. Niedersachsen hat seine Mieterschutzverordnung im November 2025 bis Ende 2029 verlängert, sie umfasst 57 Gemeinden. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausnahmen gibt es, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat, nach einer umfassenden Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer eine Wohnung kauft, die für 7,00 €/m² vermietet ist, kommt also nur schrittweise an die 8,03 €/m² des Mietspiegels heran.

Beim Kauf zahlen Sie in Niedersachsen 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Ihre Kaufnebenkosten können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durchrechnen, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Braunschweig

Nehmen wir Tobias, 42, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1995, mit Einbauküche und Balkon, in einer Lage ohne Zu- oder Abschlag. Der Kaufpreis entspricht dem Mittelwert der Gutachterausschüsse für diese Baujahre, die Miete genau dem Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Tobias zahlt in diesem Beispiel rund 236 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. 229 € davon fließen in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet ist die Rechnung nach Steuern fast ausgeglichen, mit einem Minus von rund 7 € im Monat.

Warum reicht ein moderater Kaufpreis nicht für einen Überschuss? Die Miete ist im Mietspiegel ebenfalls moderat. Mit 8,03 €/m² deckt sie gerade die Zinsen und die laufenden Kosten nicht. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins wirkt dreimal so stark wie eine Miete an der Grenze der Mietpreisbremse. Ein eigener Hebel in Braunschweig ist die Ausstattung: Eine Einbauküche bringt laut Mietspiegel 0,66 €/m² mehr, eine Terrasse 0,51 €/m², dreifach verglaste Fenster 0,36 €/m².

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Braunschweig

Was ändert sich, wenn Tobias statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Mittelwert, den die Gutachterausschüsse für neue Eigentumswohnungen 2025 nennen: 4.980 €/m². Das ergibt 224.100 €. Grunderwerbsteuer (11.205 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 15.024 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen. Als Miete setzen wir 9,70 €/m² an, den Wert des Mietspiegels für eine 45-m²-Wohnung der Baujahre 2016 bis 2024 mit Einbauküche und Balkon. Inserate für Wohnungen ab Baujahr 2015 lagen nach immoportal.com im Oktober 2026 bei 12,86 €/m².

Die Abschreibung ist im ersten Jahr rund dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.517 € statt 3.115 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter rund 77 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt mit Mietspiegelmiete auf rund 2,3 % statt 3,4 %. Mit der Inseratsmiete von 12,86 €/m² läge sie bei rund 3,1 %. Vor Steuern zahlt Tobias hier rund 607 € im Monat zu, nach Steuern rund 201 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Die Mietpreisbremse gilt für diese Wohnung nicht: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB dauerhaft ausgenommen. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt dagegen auch hier.

08Chancen und Risiken in Braunschweig

Für Braunschweig sprechen belegbare Punkte. Die Einwohnerzahl ist stabil, und der Zensus hat sie nicht nach unten korrigiert. Jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt, zwei Drittel der Wohnungen sind vermietet, und fast 30.000 Beschäftigte mehr pendeln ein als aus. Gebrauchte Wohnungen sind im Landesvergleich nicht billig, aber weit günstiger als in den großen Metropolen, und ihre Preise waren 2025 stabil.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bestandsmieten: Der Mietspiegel ergibt für eine 65-m²-Wohnung oft nur 7 bis 8 €/m², die Bruttorendite liegt bei rund 3,4 bis 3,8 %.
• Gedeckelte Mieten: Mietpreisbremse und 15 % Kappungsgrenze bis Ende 2029.
• Abhängigkeit vom Fahrzeugbau: Die Region hängt an Volkswagen und Zulieferern; die Arbeitslosigkeit im Agenturbezirk ist im Jahresvergleich gestiegen.
• Kein Bevölkerungswachstum: Die Nachfrage wächst nicht von selbst, sie verteilt sich um.
• Alter Bestand: Fast die Hälfte der Wohnungen stammt aus den Jahren 1950 bis 1979; Sanierungsstau kann Sonderumlagen auslösen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Niedersachsen: Überblick Niedersachsen · Göttingen · Hannover · Hildesheim · Oldenburg · Osnabrück · Salzgitter · Wolfsburg

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich