Kapitalanlage-Immobilien in Göttingen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Göttingen gilt als Stadt, in der sich kleine Wohnungen immer vermieten lassen. Die Universität mit rund 27.700 Studierenden, das Universitätsklinikum und ein Einpendlerüberschuss von rund 28.000 Beschäftigten sprechen dafür. In mehr als jedem zweiten Haushalt lebt nur eine Person.

Es gibt aber eine Zahl, die in keinem Verkaufsprospekt steht. Das Landesamt für Statistik erwartet für die Stadt bis 2045 rund 12,8 % weniger Einwohner. Unter den Großstädten Niedersachsens ist das der stärkste erwartete Rückgang.

Wer in Göttingen kauft, sollte beides kennen. Wir haben die amtlichen Daten zusammengetragen, Kaufpreisfaktor und Mietrendite selbst gerechnet und eine kleine Wohnung sowie eine Neubauwohnung bis nach Steuern durchgespielt.

01Göttingen in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zeile hat Quelle und Stand, die Links stehen unten unter Quellen.

Drei von vier Wohnungen in Göttingen sind vermietet. Die Eigentümerquote liegt mit gut 24 % niedrig, auch für eine Universitätsstadt.

02Bevölkerung und Nachfrage

Seit dem Zensus 2011 ist Göttingen gewachsen, von 115.843 auf 124.548 Einwohner beim Zensus 2022. Die amtliche Fortschreibung kam Ende 2025 auf 130.521. Treiber ist vor allem der Zuzug junger Menschen zum Studium und für die ersten Berufsjahre. Beim Zensus waren die 20- bis 29-Jährigen die mit Abstand größte Altersgruppe der Stadt.

Für die Zukunft ist das Landesamt für Statistik skeptisch. In seiner Vorausberechnung vom Februar 2026 verliert Göttingen in der mittleren Variante bis 2040 rund 10 % und bis 2045 rund 12,8 % seiner Einwohner. Etwa ein Drittel davon geht darauf zurück, dass mehr Menschen weg- als zuziehen, zwei Drittel darauf, dass mehr Menschen sterben als geboren werden. Selbst in der günstigsten Variante bleibt ein Minus von gut 10 %.

Wie belastbar ist das? Prognosen für Universitätsstädte sind schwierig, weil Studierende kommen und gehen und Einschreibungen schwanken. Eine Vorausberechnung ist keine Gewissheit. Sie ist aber ein Warnsignal, das Sie in Ihre Rechnung aufnehmen sollten: Rechnen Sie in Göttingen nicht mit steigender Nachfrage, sondern mit gleichbleibender oder sinkender.

Für die Vermietung zählt zudem die Haushaltsstruktur. Laut Zensus 2022 bestand mehr als die Hälfte aller Haushalte aus einer Person, in Osnabrück war es knapp jeder zweite. Kleine Wohnungen sind deshalb das Segment mit der breitesten Nachfrage.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Göttingen ist ein Arbeitsort für die ganze Region. Laut Statistischem Sozialbericht der Stadt arbeiten hier 74.680 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, aber nur 46.852 wohnen in Göttingen. Rund 41.800 Menschen pendeln ein, rund 13.800 aus. Der Überschuss von etwa 28.000 Einpendlern zeigt, wie stark die Region auf die Arbeitsplätze in der Stadt ausgerichtet ist.

Den Kern bilden Wissenschaft und Gesundheit. Die Universitätsmedizin beschäftigt mit ihren Tochtergesellschaften rund 9.700 Menschen. Für rund 1,1 Mrd. € entsteht bis 2029 ein neues Klinikgebäude, der Betrieb soll 2030 starten. Dazu kommen die Universität, mehrere Max-Planck-Institute und der Laborausrüster Sartorius mit seinem Stammsitz in der Stadt.

Diese Struktur ist weniger konjunkturabhängig als ein Industriestandort. Sie hängt aber an öffentlichen Haushalten und an der Medizin- und Biotech-Nachfrage. Sartorius hatte 2023 einen Stellenabbau am Stammsitz über ein Freiwilligenprogramm angekündigt.

Eine Arbeitslosenquote nur für die Stadt haben wir nicht gefunden. Im Agenturbezirk Göttingen lag sie im September 2026 bei 6,5 %, mit 15.750 Arbeitslosen, und damit auf dem Niveau des Vorjahres.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Göttingen hat die höchsten Bestandsmieten unter den Großstädten Niedersachsens. Der Zensus ermittelte 2022 im Schnitt 8,38 €/m² nettokalt. Auf Portalen wie miet-check.de lag die Angebotsmiete der letzten zwölf Monate bei 12,11 €/m².

Für Ihre Rechnung zählt der Mietspiegel. Göttingen hat einen einfachen Mietspiegel von 2023, den die Stadt zum 01.05.2025 mit dem Verbraucherpreisindex um 6,3 % fortgeschrieben hat. Er zeigt ein Muster, das für Anleger wichtig ist. Kleine Wohnungen bis 50 m² aus den Baujahren 1978 bis 2015 liegen bei 9,94 €/m². Wohnungen mit 50 bis 80 m² aus derselben Zeit kommen nur auf 7,39 €/m².

Die Kaufpreise stammen von den Gutachterausschüssen in Niedersachsen. Im Berichtsjahr 2025 kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung in der Stadt Göttingen im Mittel 2.530 €/m², ausgewertet aus 405 Verkäufen. Im Umland ohne die Stadt waren es 1.700 €/m².

Der Kaufpreis ist ein Mittelwert über alle Wohnungsgrößen, die Miete gilt für kleine Wohnungen. Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter oft mehr, der Kaufpreisfaktor fällt in der Praxis also höher aus. Für eine mittelgroße Wohnung aus den 1960er Jahren mit 7,27 €/m² Mietspiegelmiete läge die Bruttomietrendite bei nur rund 3,4 %.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Kaufpreise je Stadtteil veröffentlichen die Gutachterausschüsse nicht. Die Mietangaben sind Angebotsmieten aus Inseraten der letzten zwölf Monate (miet-check.de) und liegen über den Bestandsmieten. Für Innenstadt und Ostviertel weist das Portal keinen eigenen Wert aus.

Der Abstand zwischen dem günstigsten und dem teuersten Gebiet beträgt rund 2 €/m². Wichtiger als der Stadtteil ist in Göttingen die Wohnungsgröße. Am Holtenser Berg hat die Stadt im September 2026 ein Sanierungsgebiet festgelegt, nördlich davon soll ab 2027 das Europaquartier mit rund 600 Wohnungen entstehen.

06Regeln für Vermieter in Göttingen

Göttingen gehört zu den 57 Gemeinden, die Niedersachsen als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat.

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung gilt bis 31.12.2029. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nach umfassender Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
• Umwandlungsschutz: Die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen braucht bis 31.12.2029 eine Genehmigung nach § 250 BauGB. Der Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung ist davon nicht betroffen.
• Kündigungssperrfrist: Nach dem Verkauf einer umgewandelten, vermieteten Wohnung kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
• Zweckentfremdung: Niedersachsen erlaubt Städten, die Vermietung als Ferienwohnung oder langen Leerstand genehmigungspflichtig zu machen. Ob in Göttingen eine solche Satzung gilt, klären Sie vor dem Kauf bei der Stadt, wenn Sie möblierte Kurzzeitvermietung planen.

Beim Kauf zahlen Sie in Niedersachsen 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 % und gegebenenfalls ein Makler. Was der Notar kostet, erklärt der Ratgeber zu den Notarkosten. Ihre eigenen Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Göttingen

Nehmen wir Daniel. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 75.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 48 m² in einem Haus aus den 1980er Jahren. Er zahlt 2.530 €/m², den Median für gebrauchte Wohnungen 2025. Der Mieter zahlt 9,50 €/m² kalt, unter dem Mietspiegelwert von 9,94 €/m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Daniel legt nach Steuern rund 160 € im Monat drauf und tilgt gleichzeitig rund 200 €. Ohne Tilgung bliebe ihm nach Steuern ein Überschuss von knapp 490 € im Jahr. Die kleine Wohnung trägt sich in Göttingen also besser als eine größere, weil der Mietspiegel kleine Wohnungen deutlich höher bewertet.

Die Steuerersparnis fällt dagegen klein aus. Daniel zieht Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsteil des Hausgelds ab. Für ein Haus aus den 1980er Jahren gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr, als Gebäudeanteil setzen wir 75 % an. Weil die Miete hoch ist im Verhältnis zum Kaufpreis, bleibt nur ein kleiner steuerlicher Verlust.

Ehrlich gerechnet ist Göttingen bei kleinen Wohnungen einer der Standorte, an denen die Miete einen großen Teil der Finanzierung trägt. Das hat einen Preis: häufige Mieterwechsel, mehr Verwaltungsaufwand und eine Nachfrage, die an der Universität hängt. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Göttingen

Angenommen, Daniel kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erster. Wohnungen der Baujahre ab 2023 kosteten laut Gutachterausschüssen im Berichtsjahr 2025 im Mittel 5.260 €/m². Als Miete setzen wir 17,56 €/m² an, die Angebotsmiete für Wohnungen ab Baujahr 2021 auf miet-check.de. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Mit dieser Miete legt Daniel nach Steuern nur rund 58 € im Monat drauf statt rund 160 €, und er tilgt rund 395 € statt rund 200 €. Die Abschreibung ist mehr als fünfmal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Dafür kostet der Quadratmeter gut doppelt so viel, und die Bruttomietrendite liegt mit rund 4,0 % unter der kleinen Bestandswohnung (4,5 %).

Auch hier hängt viel an der Miete. Mit dem Mietspiegelwert für kleine Wohnungen ab Baujahr 2016 (13,34 €/m²) sinkt die Bruttomietrendite auf rund 3,0 %, und Daniel legt nach Steuern rund 172 € im Monat drauf. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen schon. Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert rechnet. Den Verlauf zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Für Göttingen sprechen belegbare Gründe. Gegen Göttingen auch.

Chancen

• Universität, Hochschulen und Universitätsklinikum sorgen für eine breite Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
• Mehr als die Hälfte der Haushalte besteht aus einer Person.
• Rund 28.000 Einpendler mehr als Auspendler, mit dem Klinik-Neubau kommt eine langfristige Investition in die Stadt.
• Kleine Wohnungen erreichen mit Mietspiegelmiete eine Bruttomietrendite um 4,5 %.
• Nur rund ein Viertel der Wohnungen wird von den Eigentümern selbst bewohnt.

Risiken

• Das Landesamt erwartet bis 2045 rund 12,8 % weniger Einwohner, in keiner Variante wächst die Stadt.
• Die Nachfrage hängt stark an der Zahl der Studierenden, die schwanken kann.
• Häufige Mieterwechsel bedeuten mehr Aufwand und kurze Leerstände zwischen zwei Mietern.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen Mieterhöhungen bis mindestens Ende 2029.
• Größere Wohnungen erreichen laut Mietspiegel deutlich niedrigere Mieten je Quadratmeter.
• Viele Großsiedlungen aus den 1960er und 1970er Jahren brauchen Sanierungen, das kann die Erhaltungsrücklage belasten.

09Weitere Standorte

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