Kapitalanlage-Immobilien in Hamburg: Zahlen, Stadtteile und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung in Hamburg zu kaufen. Die Stadt kennen Sie vielleicht vom Besuch, vom Hafen oder aus dem Berufsleben, und das Gefühl sagt: Hier wird immer jemand wohnen wollen. Das Gefühl liegt nicht falsch. Nur entscheidet über eine Kapitalanlage nicht das Gefühl, sondern das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete.

Und genau da wird Hamburg anspruchsvoll. Eine Bestandswohnung hat 2025 im Schnitt 6.345 € pro Quadratmeter gekostet. Der Hamburger Mietenspiegel liegt bei 9,94 € pro Quadratmeter, und bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, acht Stadtteile verglichen und eine Wohnung vor und nach Steuern durchgerechnet. Am Ende wissen Sie, was für Hamburg spricht, was dagegen, und für wen die Stadt passt.

01Hamburg in Zahlen

Die folgende Tabelle bündelt die Daten, die für eine Kaufentscheidung zählen. Jede Zeile nennt Quelle und Stand. Wo es keine belastbare Zahl gibt, steht keine.

02Bevölkerung & Nachfrage

Hamburg wächst, aber langsam. Ende 2025 lebten 1.869.473 Menschen in der Stadt, 6.908 mehr als ein Jahr zuvor. Das Plus kam allein durch Zuzug: 91.309 Menschen zogen 2025 nach Hamburg, 82.777 zogen weg. Gleichzeitig gab es 1.170 mehr Sterbefälle als Geburten.

Über zehn Jahre ist der Vergleich etwas unscharf. Ende 2015 wies die amtliche Statistik 1.787.408 Einwohner aus, damals noch auf Basis des Zensus 2011. Seit dem Zensus 2022 wird mit einer neuen Grundlage gerechnet. Die Richtung ist trotzdem klar: Hamburg hat in diesem Zeitraum Einwohner gewonnen. Das Statistikamt Nord erwartet bis 2040 rund 2,024 Millionen Einwohner, gut 83.500 mehr als 2022. Das ist eine Vorausberechnung unter Annahmen zur Zuwanderung und keine Gewissheit.

Für Vermieter wichtiger als die Gesamtzahl ist die Zusammensetzung. 55,1 % aller Hamburger Haushalte sind Einpersonenhaushalte, im Bezirk Hamburg-Nord sogar 63,5 %. Kleine Wohnungen bis etwa 60 m² haben deshalb eine breite Mieterschaft.

Der Leerstand ist niedrig. Zum Zensus-Stichtag am 15.05.2022 standen rund 19.950 von 985.422 Wohnungen leer, also 1,9 %. Bundesweit waren es 4,3 %. Und rund jede dritte leere Wohnung stand schon zwölf Monate oder länger leer. Für den Mietmarkt stehen also noch weniger Wohnungen zur Verfügung, als die Quote vermuten lässt.

03Wirtschaft & Arbeitsmarkt

Hamburg ist ein großer Arbeitsmarkt mit 1.083.600 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Juli 2026. Das waren rund 4.800 mehr als ein Jahr zuvor, während die Beschäftigung bundesweit leicht sank. Den stärksten Zuwachs hatte das Gesundheitswesen mit 82.800 Beschäftigten. Die meisten Beschäftigten arbeiten im Bereich Immobilien, freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleistungen, zusammen 147.000.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 8,4 %, so hoch wie ein Jahr zuvor. Zwischen den Bezirken gibt es deutliche Unterschiede. Eimsbüttel hat mit 6,8 % die niedrigste Quote, Hamburg-Mitte mit 10,4 % die höchste. Für Ihre Mieterschaft sagt die Quote des Bezirks oft mehr als der Stadtwert.

Hamburg ist auch Hochschulstadt. Im Wintersemester 2024/25 waren 121.397 Studierende eingeschrieben, ein Höchststand. Die Universität Hamburg hatte im Wintersemester 2025/26 42.585 Studierende, die HAW Hamburg 16.536 und die TU Hamburg in Harburg 8.704. Ein Teil der Gesamtzahl entfällt auf Fernhochschulen mit Sitz in Hamburg. Diese Studierenden wohnen meist nicht in der Stadt.

Die Lage ist solide, aber kein Selbstläufer. Steigende Beschäftigung und viele Studierende stützen die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Die Arbeitslosigkeit stagniert dagegen bei 8,4 %.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für die Kaufpreise gibt es in Hamburg eine sehr gute Quelle. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus. Nach seinem Immobilienmarktbericht 2026 kostete eine Eigentumswohnung 2025 im Mittel 6.345 €/m², bei durchschnittlich 76 m² also rund 515.000 €. 2015 waren es 3.828 €/m². Der Höchststand lag 2022 bei 7.035 €/m², seitdem sind die Preise gefallen und 2024 und 2025 nur leicht gestiegen.

Der Durchschnitt hilft beim Einordnen, beim Kaufen hilft er wenig. Entscheidend sind Baujahr und Lage. Der Gutachterausschuss weist dafür eigene Werte aus, hier für nicht vermietete Wohnungen in mittlerer und guter Lage:

Eine Wohnung aus den 1960er- oder 1970er-Jahren in mittlerer Lage kostet also gut ein Drittel weniger als der Stadtdurchschnitt. Neubauten in mittlerer Lage mit Aufzug und Einbauküche lagen laut Gutachterausschuss bei rund 8.400 €/m².

Auf der Mietseite steht der Mietenspiegel 2025. Er weist zum Stichtag 01.04.2025 einen Median von 9,94 €/m² nettokalt aus, 1,12 % mehr als 2023. Das ist die ortsübliche Vergleichsmiete der letzten sechs Jahre, keine Angebotsmiete. Sie ist trotzdem die Zahl, an der sich eine Neuvermietung in Hamburg orientieren muss.

Setzt man beide Werte ins Verhältnis, ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Den Kehrwert nennt man Bruttomietrendite.

Faktoren über 30 bedeuten, dass die Miete allein den Kredit nicht trägt. In Hamburg ist das eher die Regel als die Ausnahme. Prüfen Sie Ihr eigenes Objekt mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Hamburg ist in sieben Bezirke und rund 100 Stadtteile gegliedert. Die Preise unterscheiden sich stark. Die folgende Auswahl zeigt acht Stadtteile mit amtlichen Strukturdaten des Statistikamts Nord. Die Wohnungspreise stammen aus dem LBS-Immobilienmarktatlas und gelten für Bestandswohnungen ohne Neubau, Stand Januar 2026. Mietdaten je Stadtteil gibt es aus amtlicher Quelle nicht, deshalb rechnen wir hier keine Renditen.

Einwohner und Haushalte nach Melderegister (31.12.2025), deshalb höher als die amtliche Einwohnerzahl. Arbeitslosenanteil an den 15- bis unter 65-Jährigen, Dezember 2025. Quelle: Statistikamt Nord, Hamburger Stadtteil-Profile Berichtsjahr 2025.

Die Tabelle zeigt eine Spanne von mehr als dem Doppelten. Wer in Winterhude kauft, zahlt pro Quadratmeter gut 2,3-mal so viel wie in Harburg. Die Mieten unterscheiden sich weniger stark, weil der Mietenspiegel nur nach normaler und guter Wohnlage trennt. Günstigere Stadtteile haben deshalb oft das bessere Verhältnis von Preis zu Miete, dafür aber andere Risiken wie eine höhere Arbeitslosigkeit oder einen schwächeren Wiederverkaufsmarkt.

06Regeln für Vermieter in Hamburg

Hamburg reguliert den Mietmarkt stärker als die meisten Städte. Wer hier kauft, sollte die Regeln vor dem Kauf kennen, denn sie bestimmen die Miete und teilweise auch, was Sie mit der Wohnung machen dürfen.

• Mietpreisbremse: Sie gilt im ganzen Stadtgebiet, aktuell vom 01.01.2026 bis 31.12.2029. Bei Neuvermietung darf die Miete in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt wurden, und umfassend modernisierte Wohnungen. Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nie über die Vergleichsmiete. Die Verordnung gilt vom 01.09.2023 bis 31.08.2028 für ganz Hamburg.
• Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB: Wer ein Mietshaus mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht eine Genehmigung. Der Senat hat die Regel bis 31.12.2030 verlängert. Für Sie als Käufer bedeutet das, dass neue Eigentumswohnungen aus Bestandshäusern seltener auf den Markt kommen.
• Soziale Erhaltungsverordnungen: In Gebieten wie St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Ottensen, Eimsbüttel-Süd, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Jarrestadt sind Modernisierungen, Umbauten und Umwandlungen genehmigungspflichtig. Die Stadt hat dort ein Vorkaufsrecht. Ein Bad oder Grundriss lässt sich dort nicht ohne Weiteres nach eigenen Vorstellungen umbauen.
• Wohnraumschutz: Die Nutzung als Ferienwohnung oder Büro, Leerstand und Abriss brauchen nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz eine Genehmigung. Eine Wohnung als Kapitalanlage lange leer stehen zu lassen, ist also keine Option.

Beim Kauf zahlen Sie in Hamburg 5,5 % Grunderwerbsteuer, dazu rund 1,5 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner sehen Sie die Summe für Ihren Kaufpreis.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Hamburg

Nehmen wir Lena. Sie ist ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung, Baujahr 1972, 60 m², in mittlerer Lage. Den Kaufpreis setzen wir nach dem Gutachterausschuss mit 4.150 €/m² an, also 249.000 €. Die Miete entspricht dem Hamburger Mietenspiegel-Median von 9,94 €/m². Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlt Lena aus Eigenkapital. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lena zahlt also rund 346 € im Monat zu, auch nach Steuern. Davon fließen 3.735 € im Jahr als Tilgung in ihr eigenes Vermögen, sie verringern ihre Schulden. Rechnet man die Tilgung heraus, liegt der laufende Aufwand bei rund 420 € im Jahr.

Warum ist das Ergebnis so deutlich negativ? Der Kaufpreisfaktor liegt bei 34,8. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen. Bei einer Altbauwohnung oder einem Neubau wäre der Abstand noch größer. Ob sich die Wohnung für Lena rechnet, hängt deshalb vor allem davon ab, wie sich Miete und Wert langfristig entwickeln. Das kann niemand vorhersagen.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden, lesen Sie ausführlich im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern. Was Notar und Grundbuch im Detail kosten, zeigt der Beitrag zu den Notarkosten.

Wie rechnet sich Ihre Wohnung? Kaufpreis, Miete und Kosten eingeben: Der Rechner zeigt Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Hamburg

Wie sähe die Rechnung für Lena mit einer neu gebauten Wohnung aus? Einkommen, Zins und Tilgung bleiben gleich, die Wohnung hat 45 m². Für eine neu errichtete Wohnung im Erstbezug, mittlere Lage, mit Aufzug und Einbauküche hat der Gutachterausschuss zum 01.07.2025 rund 674.000 € für 80 m² ermittelt, also 8.425 €/m². Für 45 m² sind das 379.125 €. Eine amtliche Neubau-Miete gibt es für Hamburg nicht. Wir setzen deshalb das übliche Mietniveau für Neubau-Erstbezug laut dem Marktforschungsinstitut bulwiengesa an, 18,50 €/m² für 2025 oder 832,50 € im Monat. Inserate für neue Wohnungen lagen Anfang 2026 im Schnitt bei 25,00 €/m² (ImmoScout24). Wir rechnen mit dem niedrigeren Wert.

Vor Steuern zahlt Lena für die Neubauwohnung rund 858 € im Monat zu, nach Steuern rund 232 €, davon 474 € Tilgung. Die Abschreibung steigt im ersten Jahr von 3.452 € auf 13.126 €, weil 5 % statt 2 % gelten, und sinkt danach jedes Jahr, weil die 5 % immer vom Restwert berechnet werden. Für Instandhaltung setzen wir weniger an, dafür kostet der Quadratmeter mit 8.425 € mehr als doppelt so viel wie im Bestand, und die Bruttomietrendite liegt mit 2,64 % unter der Bestandswohnung (2,87 %), obwohl Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen sind (§ 556f BGB).

08Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Hamburg

Hamburg hat Stärken, die in der Rechnung oben nicht auftauchen, und Risiken, die man leicht unterschätzt. Beides gehört auf den Tisch.

Was für Hamburg spricht: Der Leerstand ist mit 1,9 % niedrig. Die Bevölkerung wächst laut Prognose bis 2040 weiter. Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Singles, kleine Wohnungen haben also viele mögliche Mieter. Beschäftigung und Studierendenzahlen liegen auf Rekordniveau. Mit der U5 baut die Stadt eine neue U-Bahn-Linie über rund 29 km und 24 Haltestellen von Bramfeld bis Osdorf, der erste Abschnitt verbindet Bramfeld mit der City Nord.

Was dagegen spricht: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zur Miete hoch, Bruttomietrenditen liegen meist unter 3 %. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen Mieterhöhungen. Die Preise sind von 2022 bis 2023 deutlich gefallen, das zeigt, dass auch in Hamburg Wertverluste möglich sind. Dazu kommen die üblichen Risiken jeder vermieteten Wohnung: Zinsen nach Ende der Zinsbindung, Instandhaltung und Sonderumlagen, Mietausfall.

Einen allgemeinen Überblick über Vor- und Nachteile der vermieteten Eigentumswohnung finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

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