Hamburg für Kapitalanleger: Alle 7 Bezirke im Vergleich 2026

Kevin Celentano · 2026-10-14

Hamburg kommt für Sie als Standort infrage. Die Stadt kennen Sie, die Zahlen auf unserer Städteseite auch. Jetzt geht es um die Frage, auf die man meist nur „die Lage“ als Antwort hört: Wo genau?

Hamburg hat sieben Bezirke mit 134.000 bis 457.000 Einwohnern und rund 100 Stadtteilen. In der HafenCity kostet eine Bestandswohnung im Schnitt mehr als viermal so viel wie in Marmstorf. Die Miete, die das Mietrecht erlaubt, unterscheidet sich dagegen nur um etwa ein Viertel.

Wir zeigen alle sieben Bezirke mit amtlichen Zahlen und rechnen dieselbe Wohnung in drei Bezirken durch. Eine Rangliste gibt es nicht.

01Hamburg auf einen Blick

Die Stadtwerte sind der Maßstab für jeden Bezirk. Ausführlich mit Wirtschaft, Regeln und Neubau-Vergleich stehen sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Hamburg.

Die Bezirkszahlen unten beruhen auf dem Melderegister und sind deshalb etwas höher als die amtliche Einwohnerzahl. Einen Leerstand oder eine Bevölkerungsprognose je Bezirk veröffentlicht das Statistikamt Nord nicht.

02Alle 7 Bezirke in Zahlen

Das Statistikamt Nord veröffentlicht jedes Jahr Profile für jeden Stadtteil und Bezirk. Daraus stammt die folgende Tabelle. Für die Wohnungspreise nennt das Amt Werte des LBS-Immobilienmarktatlas je Stadtteil, Bezirkswerte gibt es nicht. Wir haben die Stadtteilwerte deshalb nach Einwohnern gewichtet.

Quelle: Statistikamt Nord, Hamburger Stadtteil-Profile Berichtsjahr 2025. Einwohner und Haushalte: Melderegister, 31.12.2025. Neue Wohnungen: bezugsfertige Wohnungen 2025. Wohnungspreise: LBS-Immobilienmarktatlas 2025, Bestand ohne Neubau, Stand Januar 2026; Bezirkswert eigene Rechnung, gewichtet mit den Einwohnern der Stadtteile mit Preisangabe. Arbeitslosenanteil: Arbeitslose in % der 15- bis unter 65-Jährigen, Dezember 2025. Einkommen: Gesamtbetrag der Einkünfte je Steuerpflichtigen, 2022. Sozialwohnungen: Anteil an allen Wohnungen.

Drei Dinge fallen auf. Erstens liegen die Spannen innerhalb eines Bezirks oft weiter auseinander als die Bezirke untereinander, in Hamburg-Mitte um mehr als das Dreifache. Zweitens hat Hamburg-Nord mit 63 % den höchsten Anteil an Einpersonenhaushalten. Drittens entsteht der Neubau vor allem nördlich der Elbe: Harburg und Bergedorf kamen 2025 zusammen auf 435 neue Wohnungen, Eimsbüttel allein auf 1.218.

03Lage schlägt Bezirk

Der Gutachterausschuss wertet alle notariellen Kaufverträge aus. Er gliedert die Preise nicht nach Bezirken, sondern nach Baujahr und Lageklasse, von „schlecht“ bis „bevorzugt“. Für Wohnungen aus den Jahren 1960 bis 1979, die nicht vermietet verkauft wurden, sieht das so aus:

Zwischen mäßiger und bevorzugter Lage liegt bei gleichem Baujahr das Zweieinhalbfache. Auf der Mietseite ist der Abstand viel kleiner. Der Mietenspiegel 2025 trennt nur normale und gute Wohnlage. Eine Wohnung mit 41 bis 66 m² aus den Jahren 1968 bis 1977 kommt in normaler Wohnlage auf 9,73 €/m², in guter auf 12,43 €/m². Das sind 28 % Unterschied.

Daraus folgt die wichtigste Erkenntnis dieser Seite. In Hamburg zahlen Sie für eine bessere Lage deutlich mehr, die erlaubte Miete steigt aber nur mäßig mit. Die Bruttomietrendite sinkt deshalb mit der Lage. Das sagt nichts über die künftige Preisentwicklung, nur über das Verhältnis von Miete und Preis heute.

04Vier Bezirkstypen

Sieben Bezirke mit rund 100 Stadtteilen lassen sich nicht in eine Schublade stecken. Nach Lage und Preisniveau ergeben sich grob vier Gruppen, die quer durch die Bezirke verlaufen.

Innere Stadt und Alsterlagen

Dazu gehören der Kern von Eimsbüttel, große Teile von Hamburg-Nord wie Winterhude, Eppendorf und Uhlenhorst, Ottensen und die Sternschanze in Altona sowie St. Georg und St. Pauli in Hamburg-Mitte. Die Preise liegen meist zwischen 7.000 und 12.500 €/m², der Anteil an Einpersonenhaushalten oft bei 60 bis 70 %. In vielen dieser Quartiere gelten Soziale Erhaltungsverordnungen, etwa in Ottensen, Eimsbüttel-Süd, Barmbek-Nord, St. Georg und St. Pauli.

Grüne Lagen mit vielen Eigentümern

Die Elbvororte in Altona wie Othmarschen, Nienstedten und Blankenese sowie die Walddörfer und Alstertal-Stadtteile in Wandsbek wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel sind von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. In Wandsbek liegen 29,5 % aller Wohnungen in solchen Häusern, im Stadtschnitt 18,9 %. Eigentumswohnungen kosten in den Elbvororten rund 7.500 bis 8.000 €/m², in den Walddörfern meist 4.500 bis 5.400 €/m². Das Angebot an Mietwohnungen ist kleiner.

Wohngebiete im Norden und Osten mit mittleren Preisen

Bramfeld, Rahlstedt, Farmsen-Berne und Jenfeld in Wandsbek, Langenhorn in Hamburg-Nord, Hamm und Horn in Hamburg-Mitte sowie Lurup in Altona liegen preislich meist zwischen 3.700 und 5.100 €/m². Wandsbek ist mit 457.027 Einwohnern der größte Bezirk und hatte 2025 nach Altona den höchsten Wanderungsgewinn (+1.654).

Südlich der Elbe und im Südosten

Harburg, Wilhelmsburg in Hamburg-Mitte und Bergedorf haben die niedrigsten Preise der Stadt, meist 3.000 bis 4.300 €/m². Harburg ist Standort der Technischen Universität. In Bergedorf ist der Anteil an Sozialwohnungen mit 12,5 % am höchsten, in Wilhelmsburg leben überdurchschnittlich viele Familien. Neubau gab es 2025 in Harburg (154 Wohnungen) und Bergedorf (281 Wohnungen) vergleichsweise wenig.

05Dieselbe Wohnung in drei Bezirken

Was bedeutet das für Ihre Rechnung? Nehmen wir Sophie. Sie ist ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 55 m², Baujahr 1972. Wir stellen dieselbe Wohnung gedanklich in drei Bezirke: nach Eimsbüttel in gute Lage, nach Wandsbek in mittlere und nach Harburg in mäßige Lage. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Den Kaufpreis setzen wir nach dem Gutachterausschuss für die jeweilige Lageklasse an. Die Miete entspricht dem Mietenspiegel-Median für gute bzw. normale Wohnlage. Sophie finanziert den Kaufpreis voll zu 3,7 % Zins und 1,5 % Tilgung (Annahme). Die Nebenkosten mit 5,5 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und 3,57 % Makler zahlt sie aus Erspartem. Ob eine Bank so finanziert, hängt von ihrer Bonität ab.

Alle drei Wohnungen brauchen Zuschuss. Nach Steuern zahlt Sophie in Eimsbüttel rund 462 € im Monat zu, in Wandsbek 330 €, in Harburg 252 €. Rechnet man die Tilgung heraus, bleiben 70 €, 44 € und 7 € im Monat, die nicht ins eigene Vermögen fließen.

In Harburg trägt sich die Wohnung im Beispiel nach Steuern und ohne Tilgung fast selbst. Vor Steuern fehlen auch dort rund 418 € im Monat. Das liegt am Verhältnis von Preis und Miete: Wandsbek und Harburg haben hier dieselbe Miete, Harburg aber einen um 14 % niedrigeren Kaufpreis. Mit 60.000 € zu versteuerndem Einkommen wäre die Zuzahlung nach Steuern höher, 518 €, 372 € und 285 € im Monat. Wie die Steuerwirkung zustande kommt, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Die Preise gelten für bezugsfreie Wohnungen. Vermietete Wohnungen wurden laut Gutachterausschuss je nach Rendite rund 19 bis 24 % günstiger gehandelt, die Daten dazu stammen aber aus den Jahren 2014 bis 2018. Und die geringere Zuzahlung sagt nichts darüber, wie sich Preise, Mieten und Mieterschaft in den Bezirken entwickeln. Ihre eigene Wohnung prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Nebenkosten und Miete eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

06Risiken je Bezirk

In ganz Hamburg gelten die Mietpreisbremse bis 31.12.2029, die Kappungsgrenze von 15 % bis 31.08.2028 und die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bis 31.12.2030. Je nach Bezirk kommen eigene Punkte dazu.

• Soziale Erhaltungsverordnungen: In Gebieten wie St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Ottensen, Eimsbüttel-Süd, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Jarrestadt sind Modernisierung, Umbau und Umwandlung genehmigungspflichtig, die Stadt hat ein Vorkaufsrecht.
• Wohnlage: Ob eine Adresse als normale oder gute Wohnlage gilt, steht im Wohnlagenverzeichnis 2025. Für den Mietenspiegel ist das wichtiger als der Bezirk. Rund 2.400 Einstufungen wurden 2025 neu vergeben oder geändert.
• Gebäudealter: In den Wohngebieten mit viel Nachkriegsbau können energetische Sanierungen anstehen. Fragen Sie nach Rücklage und geplanten Sonderumlagen.
• Mieterschaft: In Bezirken mit niedrigeren Einkommen und höherem Arbeitslosenanteil wie Hamburg-Mitte und Harburg sind Mietausfälle im Schnitt wahrscheinlicher. Eine Reserve gehört in jede Rechnung.
• Zins: Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, wächst die Zuzahlung in jedem Bezirk.
• Datenlage: Die Bezirkspreise sind Mittelwerte aus Stadtteilwerten des LBS-Immobilienmarktatlas, keine Werte des Gutachterausschusses. Einzelne Stadtteile wie die HafenCity verschieben sie stark.

07Weitere Standorte

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