München für Kapitalanleger: Alle 25 Stadtbezirke im Vergleich 2026

Michael Pauker · 2026-10-14

München steht auf Ihrer Liste, die Stadt als Ganzes ist teuer, das wissen Sie. Jetzt stellt sich die Frage, die hier besonders viel Geld entscheidet: in welchem der 25 Stadtbezirke?

Die Unterschiede sind groß. In der Altstadt verlangen Verkäufer für eine Bestandswohnung im Schnitt mehr als doppelt so viel wie in Feldmoching-Hasenbergl. Bei den Mieten liegen die Inserate nur rund 30 % auseinander. Und während manche Bezirke bis 2045 schrumpfen, soll Aubing-Lochhausen-Langwied um 85 % wachsen.

Wir zeigen alle 25 Stadtbezirke mit Zahlen der Stadt, ordnen die wichtigsten Typen ein und rechnen dieselbe Wohnung in drei Bezirken durch. Eine Rangliste gibt es nicht.

01München auf einen Blick

Die Stadtwerte sind der Maßstab, an dem Sie jeden Bezirk messen. Ausführlich mit Wirtschaft, Regeln und Neubau-Vergleich stehen sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in München.

Für Preise je Stadtbezirk gibt es keine frei zugängliche Auswertung des Gutachterausschusses. Wir nutzen deshalb das Wohnungsmarktbarometer der Stadt. Es wertet Inserate aus, also Angebotspreise. Die tatsächlich gezahlten Preise für gebrauchte Wohnungen lagen laut Gutachterausschuss 2025 je nach Baujahr zwischen rund 6.500 und 9.150 €/m², im Mittel also eher darunter.

02Alle 25 Stadtbezirke in Zahlen

Die Stadt veröffentlicht für jeden Bezirk eine eigene Bevölkerungsprognose. Mieten und Preise wertet sie nach 28 Wohnungsmarktgebieten aus, die nicht immer genau den Bezirksgrenzen folgen. Wo ein Bezirk mehrere Gebiete umfasst, stehen mehrere Werte.

Einwohner (Hauptwohnsitz, 31.12.2024), Entwicklung seit 2015 und Prognose bis 2045: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Demografiebericht München Teil 2, Daten des Statistischen Amts. Einpersonenhaushalte (2025) und Arbeitslosenanteil (Arbeitslose je 100 Einwohner von 15 bis 64 Jahren, Durchschnitt 2024): Statistisches Amt, Indikatorenatlas. Inseratsmiete (Wiedervermietung, unmöbliert) und Angebotspreis (Bestand): Wohnungsmarktbarometer 2025, Datenbasis Immobilien Scout GmbH. ¹ gemeinsamer Wert für Schwabing und Schwabing-West. ² gemeinsamer Wert für Sendling und Sendling-Westpark. ³ Wert für Giesing. Bezirk 19: Spanne der Gebiete Thalkirchen-Obersendling, Forstenried-Fürstenried und Solln.

Das Muster ist deutlich. Die Innenstadtbezirke haben die höchsten Preise, die meisten Singlehaushalte und wachsen kaum oder schrumpfen. Am Stadtrand im Westen, Norden und Osten liegen die Preise rund 40 bis 50 % niedriger, dort entsteht der meiste Neubau. Allein Aubing-Lochhausen-Langwied soll mit dem neuen Stadtteil Freiham bis 2045 um gut 52.000 Einwohner wachsen.

03Preise, Mieten und was davon bei Ihnen ankommt

Die Inseratsmieten sehen auf den ersten Blick gut aus. Bei Wiedervermietung verlangten Vermieter 2025 im Stadtschnitt 22,52 €/m², in den Innenstadtgebieten über 24 €/m². Setzt man diese Mieten ins Verhältnis zum Angebotspreis, ergeben sich Bruttorenditen von rund 2,0 % in Altstadt-Lehel bis 3,5 % in Ramersdorf-Perlach.

Für eine vermietete Wohnung sind diese Werte aber zu optimistisch. Kaufen Sie eine Wohnung mit laufendem Mietvertrag, zählt der Mietspiegel. Er lag 2025 im Durchschnitt bei 15,38 €/m². Bei einer Neuvermietung erlaubt die Mietpreisbremse höchstens 10 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete, rechnerisch also rund 16,90 €/m². Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.

Der Mietspiegel unterscheidet nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Ausstattung, zentrale und gute Lagen bekommen Zuschläge. Die Spanne zwischen den Bezirken ist dort aber deutlich kleiner als beim Kaufpreis. Daraus folgt die wichtigste Erkenntnis dieser Seite: Je teurer der Bezirk, desto weniger Miete bekommen Sie pro eingesetztem Euro. Über die künftige Preisentwicklung sagt das nichts.

04Vier Bezirkstypen

25 Stadtbezirke lassen sich nach Lage, Preisniveau und Entwicklung grob in vier Gruppen einteilen. Die Grenzen sind fließend, und innerhalb eines Bezirks unterscheiden sich Straßen und Häuser stark.

Innenstadt: teuer, jung, kaum Wachstum

Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen und Schwanthalerhöhe bilden den Kern. Die Angebotspreise liegen zwischen 9.500 und 14.900 €/m², die Inseratsmieten über 23,50 €/m². In der Maxvorstadt sind 67,7 % aller Haushalte Einpersonenhaushalte, das Durchschnittsalter ist mit 38,6 Jahren das niedrigste der Stadt. Die Prognose bis 2045 reicht von −2,8 % bis +2,8 %, weil kaum Bauflächen bleiben. Viele Quartiere liegen in Erhaltungssatzungsgebieten, in denen die Stadt ein Vorkaufsrecht prüfen kann.

Innenstadtrand: gemischte Lagen mit mittleren bis hohen Preisen

Neuhausen-Nymphenburg, Sendling, Sendling-Westpark, Laim, Obergiesing-Fasangarten, Untergiesing-Harlaching, Berg am Laim und Milbertshofen-Am Hart liegen zwischen Innenstadt und Stadtrand. Die Angebotspreise reichen von rund 7.800 €/m² in Laim bis 11.205 €/m² in Nymphenburg, die Inseratsmieten meist von 21,50 bis 23,50 €/m². Die Prognose ist überwiegend leicht positiv. Untergiesing-Harlaching soll als einziger Bezirk dieser Gruppe deutlich schrumpfen (−5,2 %). Berg am Laim hat mit 5,2 % den höchsten Arbeitslosenanteil der Stadt, gefolgt von Ramersdorf-Perlach mit 5,0 %.

Wachstumsbezirke am Stadtrand

Aubing-Lochhausen-Langwied mit Freiham (+85,4 %), Trudering-Riem mit der Messestadt (+42,5 %), Feldmoching-Hasenbergl (+36,4 %), Bogenhausen (+27,8 %), Allach-Untermenzing (+25,2 %), Schwabing-Freimann (+22,8 %) und Moosach (+19,6 %) sollen bis 2045 am stärksten wachsen. Der Grund ist Neubau, der vor allem Familien anzieht. Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt hier oft nur bei 40 bis 52 %. Die Angebotspreise liegen meist zwischen 7.036 und 8.800 €/m², die Inseratsmieten meist zwischen 19,66 und 22,22 €/m². Freimann im Norden von Schwabing liegt mit 9.135 €/m² darüber.

Etablierte Randlagen im Süden und Westen

Pasing-Obermenzing, Hadern, Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln und Ramersdorf-Perlach sind gewachsene Wohnbezirke mit gemischter Bebauung. Hadern hat mit 43,0 Jahren eines der höchsten Durchschnittsalter der Stadt und soll bis 2045 leicht schrumpfen (−3,4 %). Pasing ist ein Bahnknoten mit S-Bahn und Regionalverkehr. Die Angebotspreise liegen zwischen 7.093 und 8.357 €/m², die Inseratsmieten zwischen 20,18 und 22,03 €/m².

05Dieselbe Wohnung in drei Bezirken

Wie stark wirkt der Bezirk auf Ihre Rechnung? Nehmen wir Markus. Er ist ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 55 m². Wir stellen sie gedanklich in die Maxvorstadt, nach Pasing und nach Feldmoching-Hasenbergl. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Den Kaufpreis setzen wir mit dem Angebotspreis des Wohnungsmarktbarometers an. Als Miete nehmen wir in allen drei Bezirken 16,90 €/m², also den Mietspiegel-Durchschnitt plus 10 %. Markus finanziert den Kaufpreis voll zu 3,6 % Zins und 1,5 % Tilgung (Annahme). Die Nebenkosten mit 3,5 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und 3,57 % Makler zahlt er aus Erspartem. Ob eine Bank so finanziert, hängt von seiner Bonität ab.

Alle drei Wohnungen kosten Markus jeden Monat Geld, auch nach Steuern. In der Maxvorstadt sind es rund 1.152 €, in Pasing 622 €, in Feldmoching-Hasenbergl 495 €. Ohne die Tilgung, die seinen Kredit verkleinert, bleiben 316 €, 70 € und 12 € echte Unterdeckung im Monat.

Ist die gleiche Miete in allen drei Bezirken nicht unfair? Teilweise. In zentralen Lagen erlaubt der Mietspiegel Zuschläge. Rechnen wir die Maxvorstadt deshalb einmal mit der vollen Inseratsmiete von 24,91 €/m², die bei einer bestehenden Vermietung kaum erreichbar ist: Dann zahlt Markus nach Steuern immer noch rund 925 € im Monat zu. Der Kaufpreis bleibt der große Hebel.

Bei geringerem Einkommen wird die Zuzahlung größer, weil die Steuerwirkung sinkt. Mit 80.000 € zu versteuerndem Einkommen wären es 1.379 €, 718 € und 565 € im Monat. Wie die Steuerwirkung entsteht, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern. Ihre eigene Wohnung prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Nebenkosten und Miete eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

06Risiken je Bezirk

In ganz München gelten die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze von 15 % bis 31.12.2029. Die Genehmigungspflicht für Umwandlungen nach § 250 BauGB ist in Bayern bis 31.12.2026 verlängert. Je nach Bezirk kommen eigene Risiken dazu.

• Erhaltungssatzungen: In 36 Gebieten mit rund 204.000 Wohnungen kann die Stadt ein Vorkaufsrecht prüfen, Modernisierungen brauchen eine Genehmigung. Seit Februar 2026 genehmigt die Stadt dort den Abriss von Wohnhäusern grundsätzlich nicht mehr.
• Neubau-Konkurrenz: In den Wachstumsbezirken entstehen bis 2045 zehntausende Wohnungen. Neubauten sind bei der ersten Vermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen und können Bestandswohnungen in der Vermietung Konkurrenz machen.
• Schrumpfende Bezirke: Untergiesing-Harlaching, Hadern, Schwanthalerhöhe, Schwabing-West und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt sollen laut Prognose leicht Einwohner verlieren. Eine Prognose ist keine Gewissheit, sie hängt vor allem an Neubau und Zuzug.
• Angebots- statt Kaufpreise: Die Bezirkspreise sind Inseratswerte. Verhandeln Sie auf Basis der Vergleichswerte des Gutachterausschusses, nicht auf Basis von Portalpreisen.
• Zins: Bei den Münchner Kaufpreisen wirkt jeder Prozentpunkt Zins stark. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, wächst die Zuzahlung in jedem Bezirk deutlich.

07Weitere Standorte

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