Kapitalanlage-Immobilien in Augsburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Augsburg liegt gut eine halbe Stunde mit dem Zug von München entfernt und ist deutlich günstiger. Für viele Anleger klingt das nach einem guten Kompromiss: großstädtische Nachfrage, bayerische Wirtschaft und Kaufpreise, die noch bezahlbar wirken. Die Stadt ist in zehn Jahren um fast 20.000 Einwohner gewachsen.

Bevor Sie sich für eine Wohnung entscheiden, lohnt der Blick auf zwei Zahlen, die in Werbeprospekten selten nebeneinanderstehen. Die Miete, die Sie nach dem Mietspiegel und der Mietpreisbremse verlangen dürfen, und der Preis, den Sie für den Quadratmeter zahlen. In Augsburg liegen beide näher beieinander, als es für Vermieter angenehm ist.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neu gebaute Wohnung durch.

01Augsburg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Augsburg hat amtlich knapp 302.000 Einwohner und ist die drittgrößte Stadt Bayerns. Im Melderegister der Stadt ist die Zahl der Menschen mit Hauptwohnsitz von 283.988 Ende 2015 auf 303.677 Ende 2025 gestiegen, ein Plus von 6,9 %. Das Wachstum hat sich zuletzt aber deutlich verlangsamt. 2025 kamen nur noch 367 Einwohner dazu, so wenig wie seit dem Corona-Jahr 2020 nicht mehr.

Das Bayerische Landesamt für Statistik rechnet in seiner Vorausberechnung vom April 2026 mit rund 312.500 Einwohnern im Jahr 2044. Gegenüber 2024 wären das 3,8 % mehr. Die Prognose beruht erstmals auf den Zahlen des Zensus 2022.

Für Vermieter zählt vor allem, wie die Menschen wohnen. Beim Zensus lebten in 51,0 % der Augsburger Haushalte Alleinlebende, in Bayern insgesamt waren es 41,9 %. 65,2 % der Wohnungen waren vermietet, nur 30,0 % wurden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Wer kleine Wohnungen vermietet, hat in Augsburg also eine breite Zielgruppe.

Neuer Wohnraum entsteht vor allem auf großen Flächen. Das größte Projekt ist Haunstetten Südwest, wo auf rund 200 Hektar Wohnungen für mindestens 10.000 Menschen und 5.000 Arbeitsplätze entstehen sollen. Das Quartier ist noch in der Rahmenplanung, Bebauungspläne folgen erst. Kurzfristig ändert es am Angebot also wenig.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Augsburg ist ein klassischer Industriestandort, der sich in Richtung Technologie und Dienstleistung verändert. Die Stadt zählt rund 153.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. 2023 pendelten 77.251 Menschen zur Arbeit nach Augsburg ein. Zu den bekannten Arbeitgebern gehören der Roboterhersteller KUKA, Unternehmen aus Maschinen- und Anlagenbau und Luftfahrtzulieferung, das Universitätsklinikum und die Stadtverwaltung.

Die Abhängigkeit von Industrie und Zulieferern hat eine Kehrseite. Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 7,2 %, genauso hoch wie ein Jahr zuvor. 12.766 Menschen waren arbeitslos gemeldet. Im gesamten Agenturbezirk mit den Landkreisen Augsburg und Aichach-Friedberg waren es nur 5,1 %. Die Stadt trägt also einen großen Teil der Arbeitslosigkeit der Region.

Für Vermieter heißt das: Die Mieterschaft ist gemischt. Neben gut verdienenden Fachkräften gibt es viele Haushalte, für die jeder Euro Miete zählt. Das spricht für Wohnungen in mittlerer Größe und Preislage und gegen Luxusausstattung, die sich nur über hohe Mieten trägt.

An der Universität Augsburg waren im Wintersemester 2025/26 rund 17.800 Menschen eingeschrieben, an der Technischen Hochschule Augsburg 7.925. Seit 2019 ist das Klinikum Augsburg ein Universitätsklinikum. Studierende fragen vor allem kleine Wohnungen nach. Laut Zensus waren Einzimmerwohnungen mit einem Median von 10,48 €/m² die teuersten Mietwohnungen der Stadt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der qualifizierte Mietspiegel 2025 gilt vom 01.12.2025 bis 30.11.2027. Er beruht auf einer Befragung zum Stichtag 01.07.2025. Im Schnitt aller erfassten Wohnungen lag die Nettokaltmiete bei 9,80 €/m². Für eine 65-m²-Wohnung aus den 1970er-Jahren nennt die Basistabelle 8,87 €/m², in einer überdurchschnittlichen Lage (Lageklasse 3) kommen 4 % dazu, also 9,22 €/m². Die sieben Lageklassen reichen von 11 % Zuschlag bis 11 % Abschlag.

Neue Mietverträge liegen deutlich darüber. Der Immobilienverband IVD Süd nennt für das Frühjahr 2026 bei Neuvermietung 12,50 €/m² für Bestandswohnungen und 14,25 €/m² für Neubauten, jeweils für guten Wohnwert. Bei den Kaufpreisen nennt der IVD 3.990 €/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen und 5.960 €/m² für Neubauwohnungen, beide nur knapp 1 % über dem Herbst 2025. Der Gutachterausschuss der Stadt veröffentlicht seine Transaktionszahlen nur in einem kostenpflichtigen Bericht.

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor ausrechnen. Er sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine gebrauchte Wohnung zu 3.990 €/m² mit drei Mietannahmen gerechnet.

Die dritte Zeile ist für eine gebrauchte Wohnung in der Regel nicht erreichbar. Wegen der Mietpreisbremse darf die Miete bei einer neuen Vermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, hier also bei rund 10,14 €/m². Damit bleibt die Bruttorendite bei rund 3 %, also unter einem Darlehenszins von 3,8 %. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtbezirke im Überblick

Augsburg ist in 42 Stadtbezirke gegliedert. Die Stadt hat die Mieten aus dem Zensus 2022 je Bezirk ausgewertet. Es sind Medianwerte aller Bestandsmieten vom Mai 2022, also nicht die Miete einer neuen Vermietung. Sie zeigen aber gut, wo das Mietniveau höher und wo es niedriger liegt.

Die Spanne ist groß. Zwischen dem teuersten Bezirk Göggingen-Ost und der Firnhaberau mit 5,57 €/m² liegen fast 4,50 €/m². Für Ihre Rechnung ist aber nicht der Bezirk entscheidend, sondern die Lageklasse der Adresse im Mietspiegel. Sie verschiebt die ortsübliche Miete um bis zu 11 % nach oben oder unten.

06Regeln für Vermieter in Augsburg

In Augsburg gilt die Mietpreisbremse. Die bayerische Mieterschutzverordnung nennt seit 16.07.2026 284 Städte und Gemeinden und gilt bis 31.12.2029. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausnahmen gibt es, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat, nach einer umfassenden Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Anders als in vielen anderen Ländern stehen beide Regeln in Bayern für Augsburg schon bis Ende 2029 fest.

Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Die Kaufnebenkosten für Bayern zeigt die Seite zur Grunderwerbsteuer in Bayern, Ihre eigene Summe rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Was beim Notar anfällt, erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Augsburg

Nehmen wir Sabine, 44, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1974, in einer Lage der Klasse 3 (4 % Zuschlag laut Mietspiegel). Der Kaufpreis entspricht dem Wert des IVD für gebrauchte Wohnungen, die Miete genau dem Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sabine zahlt in diesem Beispiel rund 399 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. 324 € davon fließen in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung bleiben nach Steuern immer noch rund 74 € im Monat, die sie aus ihrem Einkommen zuschießt.

Warum geht die Rechnung selbst ohne Tilgung nicht auf? Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen. Bei einer Bruttorendite von 2,8 % und einem Zins von 3,8 % entsteht jedes Jahr ein Verlust, den die Steuer nur zu rund 37 % ausgleicht. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins wirkt mehr als dreimal so stark wie jede zulässige Mieterhöhung. In Augsburg entscheidet sich die Rechnung deshalb beim Kaufpreis und bei der Finanzierung, kaum bei der Miete.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Augsburg

Was ändert sich, wenn Sabine statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Neubaupreis, den der IVD für das Frühjahr 2026 nennt: 5.960 €/m², also 268.200 €. Grunderwerbsteuer (9.387 €) sowie Notar und Grundbuch (4.581 €) zahlt sie wieder aus Eigenkapital, zusammen 13.968 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen. Als Miete setzen wir 15,52 €/m² an, die Basis-Nettomiete des Mietspiegels 2025 für eine Wohnung mit 45 bis 50 m² aus den Baujahren 2020 bis 2025, ohne Lagezuschlag. Der IVD nennt für Neubauwohnungen bei Neuvermietung 14,25 €/m², ohne die Größe anzugeben.

In Augsburg fällt der Vergleich anders aus als in vielen Städten. Die Bruttomietrendite der Neubauwohnung liegt mit rund 3,1 % sogar über der gebrauchten Wohnung mit 2,8 %, weil der Mietspiegel kleine, neue Wohnungen deutlich höher bewertet. Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als zweieinhalbmal so hoch (11.229 € statt 4.341 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter rund 49 % mehr. Vor Steuern zahlt Sabine hier rund 540 € im Monat zu, nach Steuern rund 127 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Die Mietpreisbremse gilt für diese Wohnung nicht: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB dauerhaft ausgenommen. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt dagegen auch hier.

08Chancen und Risiken in Augsburg

Für Augsburg sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist in zehn Jahren deutlich gewachsen, und das Landesamt erwartet bis 2044 weiteres Wachstum. Jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt, und rund 25.000 Studierende suchen kleine Wohnungen. Die Grunderwerbsteuer ist die niedrigste in Deutschland, und die Regeln für Vermieter stehen bis Ende 2029 fest.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bruttorendite: im Bestand rund 2,8 bis 3,0 %, also unter dem Darlehenszins; ohne Zuzahlung geht die Rechnung kaum auf.
• Gedeckelte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % bis Ende 2029; Inseratsmieten von 12,50 €/m² sind für gebrauchte Wohnungen meist nicht zulässig.
• Arbeitsmarkt: 7,2 % Arbeitslosigkeit in der Stadt und eine Industrie, die vom Strukturwandel betroffen ist.
• Langsameres Wachstum: 2025 kamen nur noch 367 Einwohner dazu.
• Alter Bestand: Viele Gebäude stammen aus den 1950er- und 60er-Jahren; Sanierungsstau kann Sonderumlagen auslösen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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