Kapitalanlage-Immobilien in Kitzingen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Kitzingen liegt am Main, gut 20 Kilometer östlich von Würzburg. Wer hier eine Wohnung als Kapitalanlage prüft, schaut auf eine Kleinstadt mit rund 23.000 Einwohnern, die seit Jahren wächst. Und auf Bayern, wo die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % so niedrig ist wie nirgends sonst in Deutschland.

Bei einer Stadt dieser Größe ist die Datenlage dünner als in einer Großstadt. Es gibt keinen Mietspiegel, und die Kaufpreise veröffentlicht die Statistik nur für den ganzen Landkreis. Wir sagen auf dieser Seite deshalb jedes Mal dazu, ob eine Zahl für die Stadt oder für den Kreis gilt.

Am Ende rechnen wir eine gebrauchte und eine neu gebaute Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Kitzingen in Zahlen

Alle Werte mit Quelle und Stand. Wo nur Zahlen für den Landkreis vorliegen, steht das dabei.

02Bevölkerung und Nachfrage

Kitzingen wächst. Ende 2014 lebten 20.474 Menschen in der Stadt, Ende 2025 waren es 23.028. Auch zwischen den beiden Volkszählungen 2011 und 2022 ist die Stadt um 8,6 % gewachsen. Gewachsen ist vor allem die Zahl der Einwohner ohne deutschen Pass, von 1.831 auf 4.698.

Anders als viele kleinere Städte soll Kitzingen auch künftig wachsen. Das Bayerische Landesamt für Statistik rechnet im Demographie-Spiegel vom April 2026 mit rund 24.900 Einwohnern im Jahr 2044, ein Plus von 8,6 %. Am stärksten wächst dabei die Gruppe ab 75 Jahren, um fast 60 %. Die Zahl der 18- bis 40-Jährigen sinkt dagegen leicht.

Für Vermieter wichtig: Der Anteil der Einpersonenhaushalte stieg zwischen 2011 und 2022 von 36,8 auf 42,6 %. Und knapp 60 % der bewohnten Wohnungen wurden nicht von ihren Eigentümern bewohnt. Es gibt also viele Mieter und immer mehr kleine Haushalte.

Wachstum und Leerstand passen auf den ersten Blick nicht zusammen. Für Sie als Anleger heißt das: Die Nachfrage ist da, aber nicht jede Wohnung findet automatisch einen Mieter.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Kitzingen ist ein Arbeitsort für die ganze Umgebung. Am 30.06.2025 arbeiteten 14.003 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, mehr als dort wohnen. 9.513 pendelten ein, 6.076 aus. Laut Landesamt arbeitet gut ein Drittel der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe, ein Viertel in Handel, Verkehr und Gastgewerbe und ein Viertel bei öffentlichen und privaten Dienstleistern.

Bis 2007 prägten US-Kasernen die Stadt. Auf ihren Flächen sind Gewerbegebiete wie der Industriepark conneKT auf den früheren Harvey Barracks und der Innopark auf den Larson Barracks entstanden. Die frühere Wohnsiedlung Marshall Heights wird zum Westquartier umgebaut, dort entstehen in drei sanierten Gebäuden 104 Wohnungen. Das letzte Haus soll Ende 2026 oder Anfang 2027 fertig werden.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis lag im September 2026 bei 3,4 % und damit unter dem bayerischen Schnitt. Die Zahl der Arbeitslosen ist im Vorjahresvergleich aber um 8,5 % gestiegen. Eine eigene Quote für die Stadt gibt es nicht; im Jahresdurchschnitt 2024 waren in der Stadt 633 Menschen arbeitslos gemeldet.

Eine Hochschule hat Kitzingen nicht. Die Universität und die Technische Hochschule in Würzburg liegen aber in Pendeldistanz. Studierende spielen für den Kitzinger Mietmarkt nur eine kleine Rolle.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für die Miete in Kitzingen gibt es keinen amtlichen Maßstab. Die Stadt hat keinen Mietspiegel, weil sie dazu als Stadt unter 50.000 Einwohnern nicht verpflichtet ist. Es bleiben zwei Zahlen, die weit auseinanderliegen.

Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in Kitzingen im Schnitt 6,07 €/m² netto kalt. Das umfasst auch alte Verträge, die seit Jahren laufen. Neue Inserate liegen laut dem Portal immoportal.com im Oktober 2026 bei durchschnittlich 9,42 €/m², für Wohnungen aus den Jahren 1970 bis 1999 bei 8,83 €/m², für Neubauten ab 2015 bei 11,31 €/m². Das sind Angebotsmieten aus einer Marktquelle, keine amtlichen Werte.

Bei den Kaufpreisen veröffentlicht der Obere Gutachterausschuss Bayern Werte für den ganzen Landkreis. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten dort 2025 im Mittel 3.300 €/m². Ein Jahr zuvor waren es 2.400 €/m², 2023 noch 3.100 €/m². Der Sprung um 37,5 % war der größte in ganz Bayern. Neubauwohnungen lagen 2025 bei 5.000 €/m², so viel wie im Vorjahr.

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor rechnen, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Spanne ist groß, und sie zeigt, worauf es ankommt. Mit einer alten Bestandsmiete um 6 €/m² rechnet sich eine Wohnung zu Kreispreisen kaum. Erst eine Miete auf Angebotsniveau bringt die Bruttorendite über 3 %. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Für einzelne Stadtteile veröffentlichen weder die Statistik noch der Gutachterausschuss Preise oder Mieten. Wir beschreiben deshalb nur den Charakter.

In einer Stadt dieser Größe unterscheiden sich die Lagen weniger als in einer Großstadt. Wichtiger sind Baujahr, energetischer Zustand und der Zustand der Eigentümergemeinschaft. Wir bieten in Kitzingen derzeit Bestandswohnungen an; ob eine davon zu Ihnen passt, klären wir im Gespräch. Die Zahlen auf dieser Seite gelten unabhängig davon für jede Wohnung in der Stadt.

06Regeln für Vermieter in Kitzingen

In Kitzingen gilt keine Mietpreisbremse. Die Bayerische Mieterschutzverordnung nennt 284 Gemeinden, darunter Würzburg, aber nicht Kitzingen. Sie gilt bis 31.12.2029. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe damit frei vereinbar, begrenzt nur durch die Regeln gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

Bei laufenden Verträgen gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Weil es keinen Mietspiegel gibt, müssen Sie eine Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen, einem Gutachten oder einer Mietdatenbank begründen. Das ist aufwendiger als in einer Stadt mit Mietspiegel.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern nur 3,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Kitzingen

Nehmen wir Anna, 39, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1980, für 214.500 €. Das entspricht dem Kreismittel von 3.300 €/m². Die Miete setzen wir mit 8,83 €/m² an, der Angebotsmiete für Wohnungen dieses Alters. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Anna zahlt in diesem Beispiel rund 290 € im Monat zu, nach Steuern. Davon fließen 268 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet ist die Wohnung nach Steuern fast ausgeglichen, mit rund 22 € Zuzahlung im Monat.

Die Rechnung steht und fällt mit der Miete. Liegt der laufende Mietvertrag nur auf dem Zensus-Durchschnitt von 6,07 €/m², fehlen vor Steuern rund 180 € im Monat. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Miete und Zins wiegen hier gleich schwer. Prüfen Sie deshalb vor allem den Mietvertrag: Wie hoch ist die Miete, wann wurde sie zuletzt erhöht, und gibt es Zuschüsse oder Garantien, die später wegfallen?

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Kitzingen

Was ändert sich, wenn Anna eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Kreismittel für Neubauwohnungen 2025: 5.000 €/m², also 225.000 €. Grunderwerbsteuer (7.875 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt Anna aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 11,31 €/m² an, die Angebotsmiete für Neubauten ab 2015 laut immoportal.com (Stand Oktober 2026). Einen amtlichen Mietwert für Neubauten gibt es in Kitzingen nicht.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als zweieinhalbmal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.419 € statt 3.594 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel wenig Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter rund 50 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,7 % statt 3,2 %. Nach Steuern zahlt Anna hier rund 159 € im Monat zu, also weniger als bei der gebrauchten Wohnung, vor Steuern aber mit 539 € mehr. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Eine Mietpreisbremse gilt in Kitzingen nicht; für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin dauerhaft nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Kitzingen

Für Kitzingen sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit Jahren und soll laut Landesamt bis 2044 weiter wachsen. Die Arbeitslosigkeit im Landkreis ist niedrig, die Stadt zieht täglich mehr Pendler an, als sie abgibt, und die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % die niedrigste in Deutschland. Würzburg liegt in Pendeldistanz.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leerstand: 8,7 % beim Zensus 2022, doppelt so viel wie im Bundesschnitt.
• Niedrige Bestandsmieten: im Schnitt 6,07 €/m² beim Zensus; zwischen alten Verträgen und neuen Inseraten liegen rund 3 €/m².
• Kein Mietspiegel: Mieterhöhungen müssen aufwendiger begründet werden.
• Schwankende Preise: Die Kreispreise für gebrauchte Wohnungen sind 2024 gefallen und 2025 um 37,5 % gestiegen.
• Dünne Datenlage: Preise gibt es nur für den Landkreis; der Vergleich mit Verkäufen in der Nachbarschaft ist umso wichtiger.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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